ỦY QUYỀN NHÀ ĐẤT CÓ PHẢI ĐÓNG THUẾ HAY KHÔNG?

  1. Bản chất ủy quyền nhà đất và các loại ủy quyền nhà đất trên thực tế

Về quy định pháp luật, Điều 562 Bộ Luật Dân sự năm 2015 định nghĩa “Hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Trên thực tế, ủy quyền được hiểu là việc người hoặc tổ chức (bên ủy quyền) giao cho người hoặc tổ chức khác thay mặt mình thực hiện một công việc nào đó. Bên ủy quyền phải là người có quyền để đối với việc giao cho người khác.

Đối với nhà, đất thì việc ủy quyền diễn ra thường xuyên trên thực tế. Ủy quyền đối với nhà đất thường có một số loại sau:

– Nếu theo tiêu chí hệ quả pháp lý, có ủy quyền để định đoạt quyền sở hữu và ủy quyền không định đoạt. Ủy quyền để định đoạt nhà, đất như: được mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chuyển đổi, thế chấp, góp vốn. Bản thân văn bản ủy quyền không đương nhiên làm thay đổi quyền sở hữu đối với nhà đất ngay. Nhưng khi người được ủy quyền thực hiện hành vi được giao trong văn bản ủy quyền thì sẽ làm thay đổi, chuyển giao quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho một người khác. Ủy quyền không định đoạt quyền sở hữu nhà đất là chủ nhà đất chỉ giao cho người được ủy quyền được thực hiện các công việc như đo đạc, chỉnh lý giấy tờ, trích lục, xin cung cấp thông tin quy hoạch…những hành vi này cho dù người được ủy quyền có thực hiện thì cũng không làm thay đổi, chuyển giao quyền sở hữu đối với nhà đất.

– Nếu theo tiêu chí thù lao cho người nhận ủy quyền thì có ủy quyền có thù lao và ủy quyền không có thù lao. 

– Nếu theo mục đích thực sự của hai bên trên thực tế, có ủy quyền đơn thuần là thay mặt chủ của nhà đất và ủy quyền để nhằm mua bán, chuyển nhượng nhà, đất (che giấu mục đích mua bán, chuyển nhượng của hai bên).

  1. Thuế khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất

Theo quy định của các luật về thuế thì khi mua bán, chuyển nhượng nhà, đất, các bên phải đóng Thuế thu nhập cá nhân (TNCN), lệ phí trước bạ và phí hồ sơ đăng ký đăng bộ sang tên. Trong đó Thuế thu nhập cá nhân đối với mua bán, chuyển nhượng nhà đất là nhiều nhất (hiện nay là 2% giá mua bán).

Theo quy định của Bộ luật dân sự thì ủy quyền không phải là một giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất. Vì việc ủy quyền chỉ làm thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà, đất. Bản thân hợp đồng ủy quyền chưa làm phát sinh việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất. Do đó xét theo bản chất giao dịch thì hợp đồng ủy quyền không phải đóng các khoản thuế như hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.

  1. Ủy quyền để mua bán nhà đất bị coi như mua bán và bị tính thuế thu nhập cá nhân

Tuy nhiên trên thực tế hiện nay để trốn tránh các khoản thuế, các bên khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất lại lập hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Thực tế này rơi nhiều nhất vào trường hợp các nhà đầu tư chỉ mua nhà đất để đầu tư kiếm lời. Sau khi bên mua tìm được khách hàng mua lại thì sử dụng hợp đồng ủy quyền để ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng với khách hàng mới.

Trước tình trạng đó, từ năm 2011 Tổng Cục thuế đã có Công văn số 1133/TCT-TNCN ngày 05/4/2011 và Công văn 3373/TCT – TNCN ngày 20/9/2011 hướng dẫn tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền. Theo đó cơ quan Thuế các địa phương đã tiến hành thu thuế TNCN đối với ủy quyền để mua bán nhà đất

Hiện nay, tại Điểm d, Khoản 4, Điều 3, NĐ số: 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 06 năm 2013 quy định thu nhập chịu thuế của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức, trong đó có “bao gồm cả khoản thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.”. Tại b.2, mục b, Khoản 3, Điều 1, Thông tư số: 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của Bộ Tài chính cũng quy định: “Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.”. Tại Điểm b1, Khoản 4, Điều 21, Thông tư Số: 92/2015/TT-BTC cũng quy định trường hợp ủy quyền bất động sản thì nộp hợp đồng ủy quyền bất động sản trong hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Như vậy đồng nghĩa với việc các cơ quan thuế hiện nay coi hợp đồng ủy quyền để mua bán nhà đất thì cũng như mua bán và do đó cũng tính thuế TNCN đối với hợp đồng ủy quyền này. Và khi người được ủy quyền lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho người tiếp theo thì tiếp tục nộp thêm thuế TNCN đối với lần giao dịch này. Khi đó người đi kê khai thuế (để đăng bộ sang tên) sẽ phải kê khai và nộp thuế cho cả hai lần giao dịch: lần ủy quyền và lần mua bán (do lần ủy quyền chưa kê khai), trừ trường hợp được miễn thuế TNCN theo quy định đối với từng lần.

  1. Những trường hợp ủy quyền nhà đất không phải đóng thuế

Tuy quy định như trên, nhưng sẽ có những trường hợp ủy quyền nhà đất không phải là mua bán và không phải nộp thuế TNCN như mua bán:

(I) Ủy quyền về nhà đất không có mua bán: Như đã nêu ở trên, do người được ủy quyền không có quyền để mua bán, chuyển nhượng do đó giao dịch này không thể bị coi như mua bán.

(II) Ủy quyền thực sự: Trên thực tế vẫn có nhiều trường hợp người dân do vướng bận (như đi công tác, ra nước ngoài…) không thể tự thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất của mà phải ủy quyền cho người khác thực hiện (thường là người thân). Trong trường hợp này, chủ sở hữu nhà đất nên lập hợp đồng ủy quyền cho người trong gia đình. Trong hồ sơ kê khai thuế tại cơ quan thuế, cần nộp kèm các giấy tờ, chứng từ chứng minh việc đi công tác, quan hệ nhân thân của người ủy quyền và người được ủy quyền, chứng từ chuyển lại tiền bán nhà đất, chi trả thù lao ủy quyền. Khi đó cơ quan thuế sẽ xem xét và có thể coi đây không phải là giao dịch mua bán nhà đất để yêu cầu nộp thuế TNCN như mua bán nhà đất.

(III) Biện pháp khởi kiện: Trong trường hợp bạn không đồng ý với việc thu thuế TNCN của cơ quan thuế đối với ủy quyền, bạn có thể khởi kiện để đề nghị tòa án hủy bỏ quyết định thu thuế. Trên thực tế thời gian qua ở Tp.HCM đã có những trường hợp một số Chi Cục thuế bị người dân khởi kiện và cơ quan Thuế đã bị thua kiện vì thu thuế TNCN đối với ủy quyền của người dân. Ví dụ các trường hợp mà báo chí đã phản ánh:

Do đó nếu không đồng ý với quyết định của cơ quan Thuế và không muốn phải nộp thuế TNCN đối với ủy quyền nhà đất, người dân có thể thuê luật sư khởi kiện cơ quan thuế ra tòa để hủy bỏ quyết định.

Nguồn: LUATKIENVIET.COM

Vấn đề thuế đất, nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung là vấn đề vô cùng phức tạp. Và tại Việt Nam lộ trình quy định, thực hiện và quản lý về thuế khá chậm và phức tạp. Do đó trong một cuộc giao dịch bất động sản vấn đề thuế và pháp lý tất cả đều phải rõ ràng và được xác nhận của nhà nước. Trong giao dịch bất động sản luôn có rất nhiều vấn đề cần nhà đầu tư xem xét và cân nhắc kỹ lưỡng, do đó công ty chúng tôi đã cho ra ứng dụng Sharkland-ứng dụng dành cho các nhà đầu tư bất động sản. Cộng đồng Sharkland là nơi các nhà đầu tư chia sẻ những kiến thức và kinh nghiệm, ngoài ra Sharkland trang bị những tính năng ưu việt để hỗ trợ các nhà đầu tư trong thị trường bất động sản như: định giá bất động sản, lập kế hoạch mua bán, ước tính tiền vay, tài liệu liên quan đến bất động sản,... Sharkland tự tin rằng sẽ đem lại sự hỗ trợ tối ưu và tốt nhất cho người dùng. Hãy tải và trải nghiệm Sharkland ngay nhé.

Chia sẻ bài viết

Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

Xem thêm các bài khác

Bí quyết đầu tư

NHỮNG LOẠI HÌNH RỦI RO BẤT ĐỘNG SẢN

Quản lý rủi ro là một phần của tất cả các loại hình đầu tư, bao gồm cả bất động sản. Việc kiểm soát rủi ro hiệu quả là rất quan trọng khi bạn muốn đầu tư vào thị trường nhà ở hoặc thương mại.

Bí quyết đầu tư

CẨN TRỌNG VỚI ĐẤT NỀN GẮN MÁC “DỰ ÁN” Ở CỦ CHI

Nhiều khu đất ở huyện Củ Chi, TP.HCM đang thuộc sở hữu của cá nhân chưa đủ điều kiện để được cơ quan thẩm quyền cho phân lô bán nền thế nhưng thông qua các công ty bất động sản, những lô đất này được hô biến thành các “dự án” rồi quảng cáo, rao bán rầm rộ cho khách hàng.