BẤT ĐỘNG SẢN NHA TRANG (KHÁNH HÒA) – CƠ HỘI TỐT TRƯỚC MẮT?

Sau những đợt sốt, giá đất Nha Trang giảm 20-30 % và đi ngang từ Quý 3/2018 đến nay. Nói chung khá nặng nề. Tại sao lại như vậy, theo mình vì 4 lý do chủ yếu sau đây :

1. Từ đầu 2017 – 6/2018, trung bình giá tăng x2.5 – 3, một số nơi tăng gấp 4 lần ( chỗ mình từng mua). Nên sau thời gian nóng sốt, giá điều chỉnh, hạ nhiệt là bình thường.
2. Năm 2019, bộ máy lãnh đạo bất ổn, thanh tra mấy chục dự án, sai phạm đất đai khá nhiều, sau đó chủ tịch UBND bị cách chức, Phó chủ tịch bị khởi tố…
3. Năm 2020, Áp dụng định luật Murphy –  Ông này phát biểu : ”Trong cái rủi có cái xui”

Khó khăn chưa qua thì covid tới, không cần nói ngành du lịch Nha Trang bị ảnh hưởng nặng nề như thế nào. GRDP tăng trưởng -10,5%, thấp nhất cả nước. Thất thu hàng tỷ USD.

Thu nhập người dân giảm sút rất nhiều -> xu hướng thắt lưng buộc, không có nhu cầu đầu tư. Thanh khoản chậm.

4. Tâm lý mua bán : Thường người ta chỉ mua nhiều lúc đất nóng sốt, khi rẻ chẳng mấy ai mua. Đất Q2, Q9, Thủ Đức đợt trước và sau khi có thông tin thành lập TP Thủ Đức là ví dụ mới nhất. Nên bất động sản Nha Trang đã chậm càng thêm buồn.

Ngoài quy hoạch, pháp lý… mình nghĩ tâm lý mua bán là một trong những điểm quan trọng trong đầu tư bất động sản. Việc nắm tâm lý này, có thể không giúp kiếm được tiền. Nhưng sẽ giúp tránh mất nhiều tiền ( như các vụ sốt đất vô tội vạ). Biết chút về tâm lý này, nên mình đã bỏ chạy kịp khỏi Nha Trang năm 2018, trước khi đất giảm 400 triệu trong khoảng thời gian 1 năm sau đó.

Mình thấy, lướt sóng chỉ dành cho những NĐT chuyên nghiệp, am hiểu thị trường, nhạy bén thông tin. Còn bình thường thì nên hạn chế tham gia vào các cuộc thi lướt sóng. Đầu tư lâu dài, có ăn thì cũng đa phần ăn nhiều hơn.

GIÁ NHÀ ĐẤT 2021 SẼ THẾ NÀO

Một trong những câu hỏi hay gặp lúc này là giá sẽ ra sao trong bối cảnh có thể tiếp tục vắng bóng khách du lịch?

Dĩ nhiên hiện tại ngoài đấy đã tăng nhẹ. Nhưng mình xin diễn giải rõ hơn theo quan sát cá nhân.

Bỏ qua nhóm chủ nhà cần tiền nên bán giá thấp hơn thị trường, vì nhóm này thị trường lúc nào cũng có.

Mình quan sát 3 nhóm đầu tư chủ yếu ( ở 1 dự án lớn điển hình ) như sau :

– Nhóm 1 : NĐT tài chính mỏng, vay ngân hàng, những người ham lướt theo cơn sốt đã dần dần phải bỏ cuộc, phải bán cắt lỗ từ qúy 3/2018 – 2019. Đây là khoảng thời gian diễn ra làn sóng bán tháo. Giá giảm đến 600 triệu –  hơn 1 tỉ/ lô. Sau đó 2020 thanh khoản chậm chứ giá không giảm nhiều.

–  Nhóm 2 :  Những người nắm giữ tới giờ này mình cho đa phần là những người có tài chính mạnh. Cứ vất đấy, tăng thì vui, không thì thôi, chẳng cần bán sớm.

–  Nhóm 3 : Những người có nhu cầu bắt đáy, những người thấy rằng giá đất ở nhiều nơi hiện tại tăng cao, những người chờ đợi từ 1- 2 năm nay để mua, hoặc cũng có thể là những nhóm biết trước thông tin gì đấy đã xuất hiện nhiều và càng nhiều…  Mình nghĩ thị trường hiện tại giống như một cuộc chạy tiếp sức . Ai đó mệt sẽ có người khác thế chân sớm.

Có ý kiến cho rằng Covid 19 làm cho thị trường bất động sản tại đây sẽ mất nhiều thời gian hơn để hồi phục, đến khi mở cửa du lịch trở lại. Dĩ nhiên đây là ý kiến hợp lý, mình cũng nghĩ vậy lúc đóng cửa du lịch. Thế nhưng chúng ta đang trong giai đoạn chưa có tiền lệ, nghe có vẻ bất hợp lý khi mà giá các loại tài sản tăng bất chấp dịch bệnh. Chứng khoán hồi phục hình chữ V, thậm chí tăng nhanh và mạnh hơn cả giai đoạn kinh tế phát triển ổn định. Đất đai tăng ở nhiều nơi. Đây là kịch bản chắc hẳn ít người nghĩ đến ở thời điểm bắt đầu bùng nổ dịch bệnh.

Vậy nên, năm nay cho dù tình hình du lịch vẫn không khá hơn năm ngoái và thị trường bất động sản vẫn có thể vẫn ì ạch. Nhưng giảm trên diện rộng như năm 2018 – 2019, với những tín hiệu như hiện tại thì nên quên đi. Đây là ý mình nghĩ đến đợt gần tết.

Còn tình hình hiện tại giá đã tăng nhẹ. Vậy nên còn có đột biến hơn nữa ở một số khu đẹp từ đây đến cuối năm.

CƠ HỘI NÀO CHO NGƯỜI ĐẦU TƯ ( NHẤT LÀ NHỮNG NGƯỜI CHƯA BIẾT MUA Ở ĐÂU VÀ THÍCH BIỂN )

1. Đầu tiên về giá :

– Chưa đi nhiều nên sẽ hơi phiến diện nếu nói đất Nha Trang rẻ hơn những tỉnh thành phố lớn khác. Vậy nên mình đưa ra 1 ví dụ cụ thể để ai quan tâm có đôi chút đánh giá.

Tầm từ 2,2 – 3 tỉ đã có được lô 100m2, đẹp đẽ gần trung tâm, cách quảng trường biển chỉ 4km. Khu đô thị quy hoạch đẹp đẽ, bệnh viện, trường học… Nằm trên đầu trục đường chính kết nối từ trung tâm thành phố với khu Tây Nha Trang, lộ giới 60m. Đã ở được đâu đấy 40 – 50%. Hoặc tài chính tầm 1,5 tỉ cũng đã mua được một lô ổn ( đất lẻ).

– Giá giảm và đi ngang gần từ 2018 – 2021. Một thời gian đủ lâu. Với tình hình hiện tại, có thể nói thị trường bất động sản Nha Trang đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất.

2. Những động lực cho tương lai :

+ Đầu tháng 3/2021 Bộ Tài chính vừa có văn bản gửi Thủ tướng báo cáo chủ trương xây dựng casino khoảng 50.000 tỷ đồng (2,24 tỷ USD) tại đảo Hòn Tre để đáp ứng nhu cầu sát phạt cho khách du lịch. Mình kỳ vọng khá cao vào chủ trương này. Một dự án sẽ nâng tầm du lịch Nha Trang.

+ Hàng loạt Resort nghỉ dưỡng cao cấp ở Bãi Dài, Cam Ranh sắp hoàn thành và hoạt động đồng bộ. Khánh Hòa sẽ trở thành nơi cung cấp dịch vụ du lịch sang trọng, đẳng cấp hơn trước đây. Đó là chưa kể đến bãi tắm tuyệt đẹp Dốc Lết ( Ninh Hoà) phía bắc Nha Trang.

+ Ngoài khách TQ và Nga, các đường bay mới từ Nha Trang – Thái Lan, Hàn Quốc, Đài Bắc và các tuyến nội địa liên tục được mở rộng khai thác từ 2018- 2019.

+ Đường cao tốc Bắc – Nam đoạn Cam Lâm – Nha Trang được đầu tư và sẽ thi công trong năm 2021 bởi Tập Đoàn Sơn Hải – đơn vị uy tín hàng đầu trong thi công đường bộ.

+ Tập đoàn Liên Thái Bình Dương của ông Jonathan Hạnh Nguyễn sau 2 năm khảo sát đã cam kết thu hút đầu tư hàng tỉ USD vào Vân Phong…

+ Covid 19 đã làm cho Khánh Hòa lao đao hơn các nơi khác tuy nhiên sự khó khăn này đã làm cho các lãnh đạo tỉnh Khánh Hòa trở nên gấp rút để thay đổi, có những quyết sách mới để phát triển kinh tế nói chung cũng như đổi mới trong cách làm du lịch nói riêng. Ví dụ, mới đây để thu hút đầu tư tại các khu công nghiệp, UBND tỉnh đã giảm 50% tiền thuê đất trong các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong giai đoạn 2021 – 2025. Có lẽ cũng ưu tiên cho các ngành công nghệ cao, nông nghiệp… và hạn chế tối đa các ngành nghề ảnh hưởng đến môi trường.

+ Nhưng để trả lời ngắn gọn nhất cho câu hỏi Khánh Hòa tiềm năng đến thế nào thì là đây : 2030 Khánh Hòa sẽ trở thành thành phố trực thuộc trung ương.

Bên cạnh những thế mạnh sẵn có của địa phương thì từ phía Trung ương sẽ có sự đầu tư hay cơ chế chính sách đáng kể nhằm thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ hơn nữa, để 2030 Khánh Hòa sẽ có thể sánh vai với các đàn anh Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng…

=> Những yếu tố này đã làm cho bất động sản Khánh Hòa thực sự hấp dẫn và an toàn trong trung hạn. Là một người gan bé : Nên mình hướng đến đầu tư trung hạn tầm 1,5 – 2 năm.

Trước khi kết bài xin kể về một người hàng xóm của mình :

Một người khá có duyên với việc đi theo những đợt sốt. Năm 2018 chú mua một lô giá 2,4 tỷ. Trong cơn sốt đất chú sợ rằng sau có 3 tỷ cũng không mua được. 2019 giá rơi về 1,7 tỷ.

Đầu năm nay, dịch diễn biến thế này chú cho rằng đất khả năng còn đứng giá, đi chậm 1- 2 năm nữa đến khi hết dịch mới ổn. Hiện tại có tăng cũng là ảo.

Năm 2018, giá đất không đi theo nhận định của chú.

Liệu nhận định 2021 của chú sẽ thế nào, thuận hay ngược lại thì tương lai mới biết được câu trả lời.

“Hãy sợ hãi khi người khác tham lam, và tham lam khi người khác sợ hãi”.

Câu nói nổi tiếng này chắc ai cũng từng nghe qua. Nhưng mình tự hỏi, liệu đa phần trong chúng ta chắc hẳn có đôi lúc đã từng tham lam, nhưng không biết mình đang tham lam. Và sợ hãi nhưng không biết mình đang sợ hãi?

Nguồn: Nguyễn Thành An