Một số địa phương, trong đó có Hà Nội, đẩy mạnh việc thu hồi các dự án chậm triển khai là vấn đề “nóng” trong thời gian vừa qua. Qua rà soát, Hà Nội có tổng số 383 dự án có dấu hiệu vi phạm các quy định của pháp luật đất đai.

Theo đó, 29 dự án với tổng diện tích 1.844,3 ha vừa được kiến nghị trình UBND thành phố Hà Nội thu hồi đất; bãi bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chấm dứt dự án đầu tư.

TP.HCM cũng có nhiều dự án triển khai hàng chục năm nhưng bỏ hoang, gây lãng phí. Mới đây, Thanh tra Chính phủ có văn bản gửi Thủ tướng về việc xem xét thu hồi 13 dự án bất động sản tại khu đô thị phía Nam TP.HCM.

Theo ghi nhận, trong số các dự án “ôm” đất nhiều năm tại Hà Nội có nhiều dự án được Nhà nước giao đất, nhiều dự án của tư nhân.

Dân trí ghi nhận ý kiến của một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản về tình hình nêu trên.

Thu hồi các dự án ôm đất “xí phần”: Đáng nhẽ phải làm từ lâu

Ông Bùi Văn Doanh – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam:

Thường trực HĐND TP. Hà Nội mới đây ban hành Quyết định về việc tái giám sát việc thực hiện kết luận giám sát của HĐND Thành phố về tình hình quản lý các dự án sử dụng đất chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Tôi cho rằng việc đẩy mạnh thu hồi các dự án chậm triển khai nhiều năm, thậm chí đến hơn cả thập kỷ là cần thiết, thể hiện sự giữ gìn kỷ cương phép nước.

Theo quy định của pháp luật, sau một thời gian nhất định dự án đưa vào nhưng chậm triển khai thì buộc phải thu hồi. Việc này phải làm thật nghiêm minh để khai thác tốt nguồn lực đất đai. Quỹ đất thì hạn hẹp, không có lý do gì để dự án nằm “chết” hơn chục năm, giá trị đất đai lớn nằm tồn đọng, gây lãng phí.

Chưa nói đến, khi dự án “treo” thì kéo theo hàng loạt những ảnh hưởng khác liên quan đến đời sống phát triển chung của thành phố, đất nước như vấn đề về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật…

Dân gian nôm na hay gọi là “xí phần”. Chủ đầu tư cứ xin dự án rồi để đấy không triển khai. Có “ông” đợi đấy, lúc giá được thì “sang tay”. Đáng nhẽ các địa phương, đặc biệt là Hà Nội phải làm từ lâu rồi. Quá hạn vẫn chậm phải thu ngay, nếu làm được như thế thì đã không có chuyện dồn đống lên tới hàng trăm dự án như bây giờ.

Để khai thác hiệu quả quỹ đất hiệu quả sau thu hồi, cần thiết phải đấu giá một cách công khai, minh bạch. Có như vậy mới bỏ được “xin-cho”, tìm được các nhà đầu tư lớn, đủ năng lực triển khai dự án đồng thời thu được nguồn lực tài chính cho thành phố.

Một vấn đề nữa, việc trả tiền thuê đất được thực hiện hàng năm, điều hòa được nguồn ngân sách địa phương. Trả một lần thì sẽ có một cục ngân sách rất lớn năm đó, nhưng nhiều năm sau không có nguồn lực mà phát triển.

Thu hồi dự án chậm triển khai: Khó mấy cũng phải làm!

Ông Đỗ Viết Chiến – Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng:

Thu hồi dự án chậm triển khai, khó mấy cũng phải làm, làm đúng, làm quyết liệt. Dự án cả chục năm vẫn bỏ hoang chứng tỏ chủ đầu tư không có nguồn lực hoặc không khả năng thực hiện.

Trong khi nhiều doanh nghiệp “dài cổ” chờ vì thiếu quỹ đất, không còn cách nào khác địa phương phải vào cuộc. Cứ tuân thủ theo các quy định của pháp luật mà làm, công khai danh sách trên báo chí truyền thông.

Đây không phải là vấn đề gì mới cả, toàn dự án từ đời thuở nào. Nó liên quan đến cơ chế và chính sách trước đây. Năm 2013 chúng ta có Nghị định 11 về quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Với cơ chế mới, chúng ta chặn được làn sóng đầu tư theo kiểu phong trào, không xuất phát từ nhu cầu thực tế đô thị, không xuất phát từ nguồn lực thực hiện dự án.

Trước đây nở rộ tình trạng “mạnh ai nấy xin”, xin nhưng lại để đó. Giờ để lâu quá, rà soát thấy có cả trăm dự án như thế nên sốt ruột phải đi thu hồi thôi. Nhưng thu hồi thế nào không phải là vấn đề dễ vì liên quan đến những vấn đề giao đất trước đó. Thủ tục một dự án trước đó được phê duyệt không hề “đơn giản”.

Trước 2013, chúng ta có “vết loang” đô thị, có hiện tượng nhà đầu tư cần đâu là “đánh dấu” vào đó. Cuối cùng là hợp thức giao đất nhưng họ có làm đâu. Giờ phải gỡ càng nhanh càng tốt. “Ông” vi phạm luật đất đai, “ông” phải bị thu hồi dự án thôi.

Từ năm 2013, khi có Nghị định 11, không còn đầu tư kiểu dàn hàng ngang nữa. Quy định đưa ra đối với các thành phố, đô thị, quy hoạch chung lớn nhất, sau đó phải quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết…

Điều 29 trong Luật quy hoạch đô thị quy định quy hoạch phân khu được duyệt là cơ sở để hình thành dự án. Và chỉ có phân khu được duyệt mới ra đời danh mục các dự án để kêu gọi đầu tư. Lúc đó mới xuất hiện dự án. Bắt buộc phải lập chương trình phát triển đô thị, xác định từng lộ trình thực hiện quy hoạch chung. Chính vì thế những năm gần đây làm gì có mấy dự án cấp xong để đấy đâu.

Vậy sau thu hồi thì làm gì để hiệu quả? Phải xem còn phù hợp quy hoạch không. Nếu phù hợp quy hoạch tiếp tục thực hiện, không quy hoạch lại hoặc điều chỉnh quy hoạch.

Xem xét mảnh đất thu hồi được có khả năng sinh lời thì phải đấu giá, đấu thầu. Còn với dự án khả năng sinh lợi thấp, kiểu phúc lợi cộng đồng, không có nhà đầu tư nào chịu làm thì đầu tư công.

Lúc này, việc công khai thông tin không những tạo điều kiện tốt cho chủ đầu tư tập trung nguồn lực, mà còn tránh được dự án treo, quy hoạch treo, tiết kiệm đất đai, nguồn lực.

Không thể để kéo dài mãi tình trạng “ôm đất” để dự án treo, Nhà nước đã bị thiệt hại rất lớn

Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Dự án không làm được thì Nhà nước phải xử lý. Cần phải làm, làm thật đúng, thật tốt để sớm đưa vào nhịp độ phát triển đô thị. Sau thu hồi thì có thể đấu thầu, đấu giá để lựa chọn đầu tư. Chúng ta cũng có thể tôn trọng quy hoạch cũ hoặc sang kỳ quy hoạch mới có thể thay đổi nếu thấy không phù hợp.

Không thể để kéo dài mãi tình trạng “ôm đất” để dự án treo, Nhà nước đã bị thiệt hại rất lớn từ các dự án này rồi. Đáng nói, tình trạng dự án bỏ hoang đất là phổ biến, không phải là hiếm hoi gì cả.

Tại nước ta, lợi dụng sự lỏng lẻo của chính sách đất đai, nhiều “đại gia” thu tiền từ đất rất lớn. Có tình trạng “ôm” dự án, tích trữ đất để đấy rồi chờ giá đất lên, khi mà có quy hoạch, khi phát triển đô thị, hạ tầng, giá đất lên cao, chênh lệch giá đất dẫn đến Nhà nước thiệt hại rất nhiều.

Chúng ta đã có quy định về xử lý các dự án “treo”. Tất cả dự án được giao mà không sử dụng gọi là dự án “treo”. Quy định xử lý dự án “treo” là hết 24 tháng mà không triển khai đúng tiến độ thì được phép gia hạn 24 tháng nữa, hết 24 tháng nữa mà vẫn bị treo thì Nhà nước thu hồi cả đất lẫn tài sản đã đầu tư trên đất.

Quy định đã rất rõ ràng nhưng thực tế xử lý các dự án “treo” còn rất yếu. Dự án bỏ hoang đất dẫn đến lãng phí cũng cho thấy có dấu hiệu lợi ích nhóm.

Cần phải đưa ra tiêu chí định lượng để phê duyệt dự án, làm rõ các yếu tố khả thi, đánh giá về hiệu quả sử dụng đất thật cụ thể. Tránh tình trạng áp dụng tiêu chí “giời ơi đất hỡi”, không quản được các chủ đầu tư.

Luật Đất đai đưa ra là mọi dự án đều phải tham gia đấu giá đất, nhưng hiện nay, các dự án chủ yếu đưa ra cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất, mà đấu thầu dự án có sử dụng đất thì gần như là doanh nghiệp bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng thì đều trúng thầu hết.

Bởi vì nó có tiêu chí để khẳng định “ông” nào bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng thì trúng thầu. Thế còn gì là đấu thầu nữa. Sự thực mà nói, nó vẫn là hình bóng của cơ chế giao trực tiếp, thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất. Còn hiện nay, việc đấu giá đất cho các dự án đầu tư là gần như chưa có. Chủ yếu là cấp huyện đấu giá đất phân lô bán nền thôi, chứ cơ chế đấu giá đất chưa được áp dụng cho các dự án đầu tư mà các dự án chủ yếu vẫn áp dụng phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất.

(Nguồn: cafeland.vn)

Sau những đợt sốt, giá đất Nha Trang giảm 20-30 % và đi ngang từ Quý 3/2018 đến nay. Nói chung khá nặng nề. Tại sao lại như vậy, theo mình vì 4 lý do chủ yếu sau đây :

1. Từ đầu 2017 – 6/2018, trung bình giá tăng x2.5 – 3, một số nơi tăng gấp 4 lần ( chỗ mình từng mua). Nên sau thời gian nóng sốt, giá điều chỉnh, hạ nhiệt là bình thường.
2. Năm 2019, bộ máy lãnh đạo bất ổn, thanh tra mấy chục dự án, sai phạm đất đai khá nhiều, sau đó chủ tịch UBND bị cách chức, Phó chủ tịch bị khởi tố…
3. Năm 2020, Áp dụng định luật Murphy –  Ông này phát biểu : ”Trong cái rủi có cái xui”

Khó khăn chưa qua thì covid tới, không cần nói ngành du lịch Nha Trang bị ảnh hưởng nặng nề như thế nào. GRDP tăng trưởng -10,5%, thấp nhất cả nước. Thất thu hàng tỷ USD.

Thu nhập người dân giảm sút rất nhiều -> xu hướng thắt lưng buộc, không có nhu cầu đầu tư. Thanh khoản chậm.

4. Tâm lý mua bán : Thường người ta chỉ mua nhiều lúc đất nóng sốt, khi rẻ chẳng mấy ai mua. Đất Q2, Q9, Thủ Đức đợt trước và sau khi có thông tin thành lập TP Thủ Đức là ví dụ mới nhất. Nên bất động sản Nha Trang đã chậm càng thêm buồn.

Ngoài quy hoạch, pháp lý… mình nghĩ tâm lý mua bán là một trong những điểm quan trọng trong đầu tư bất động sản. Việc nắm tâm lý này, có thể không giúp kiếm được tiền. Nhưng sẽ giúp tránh mất nhiều tiền ( như các vụ sốt đất vô tội vạ). Biết chút về tâm lý này, nên mình đã bỏ chạy kịp khỏi Nha Trang năm 2018, trước khi đất giảm 400 triệu trong khoảng thời gian 1 năm sau đó.

Mình thấy, lướt sóng chỉ dành cho những NĐT chuyên nghiệp, am hiểu thị trường, nhạy bén thông tin. Còn bình thường thì nên hạn chế tham gia vào các cuộc thi lướt sóng. Đầu tư lâu dài, có ăn thì cũng đa phần ăn nhiều hơn.

GIÁ NHÀ ĐẤT 2021 SẼ THẾ NÀO

Một trong những câu hỏi hay gặp lúc này là giá sẽ ra sao trong bối cảnh có thể tiếp tục vắng bóng khách du lịch?

Dĩ nhiên hiện tại ngoài đấy đã tăng nhẹ. Nhưng mình xin diễn giải rõ hơn theo quan sát cá nhân.

Bỏ qua nhóm chủ nhà cần tiền nên bán giá thấp hơn thị trường, vì nhóm này thị trường lúc nào cũng có.

Mình quan sát 3 nhóm đầu tư chủ yếu ( ở 1 dự án lớn điển hình ) như sau :

– Nhóm 1 : NĐT tài chính mỏng, vay ngân hàng, những người ham lướt theo cơn sốt đã dần dần phải bỏ cuộc, phải bán cắt lỗ từ qúy 3/2018 – 2019. Đây là khoảng thời gian diễn ra làn sóng bán tháo. Giá giảm đến 600 triệu –  hơn 1 tỉ/ lô. Sau đó 2020 thanh khoản chậm chứ giá không giảm nhiều.

–  Nhóm 2 :  Những người nắm giữ tới giờ này mình cho đa phần là những người có tài chính mạnh. Cứ vất đấy, tăng thì vui, không thì thôi, chẳng cần bán sớm.

–  Nhóm 3 : Những người có nhu cầu bắt đáy, những người thấy rằng giá đất ở nhiều nơi hiện tại tăng cao, những người chờ đợi từ 1- 2 năm nay để mua, hoặc cũng có thể là những nhóm biết trước thông tin gì đấy đã xuất hiện nhiều và càng nhiều…  Mình nghĩ thị trường hiện tại giống như một cuộc chạy tiếp sức . Ai đó mệt sẽ có người khác thế chân sớm.

Có ý kiến cho rằng Covid 19 làm cho thị trường bất động sản tại đây sẽ mất nhiều thời gian hơn để hồi phục, đến khi mở cửa du lịch trở lại. Dĩ nhiên đây là ý kiến hợp lý, mình cũng nghĩ vậy lúc đóng cửa du lịch. Thế nhưng chúng ta đang trong giai đoạn chưa có tiền lệ, nghe có vẻ bất hợp lý khi mà giá các loại tài sản tăng bất chấp dịch bệnh. Chứng khoán hồi phục hình chữ V, thậm chí tăng nhanh và mạnh hơn cả giai đoạn kinh tế phát triển ổn định. Đất đai tăng ở nhiều nơi. Đây là kịch bản chắc hẳn ít người nghĩ đến ở thời điểm bắt đầu bùng nổ dịch bệnh.

Vậy nên, năm nay cho dù tình hình du lịch vẫn không khá hơn năm ngoái và thị trường bất động sản vẫn có thể vẫn ì ạch. Nhưng giảm trên diện rộng như năm 2018 – 2019, với những tín hiệu như hiện tại thì nên quên đi. Đây là ý mình nghĩ đến đợt gần tết.

Còn tình hình hiện tại giá đã tăng nhẹ. Vậy nên còn có đột biến hơn nữa ở một số khu đẹp từ đây đến cuối năm.

CƠ HỘI NÀO CHO NGƯỜI ĐẦU TƯ ( NHẤT LÀ NHỮNG NGƯỜI CHƯA BIẾT MUA Ở ĐÂU VÀ THÍCH BIỂN )

1. Đầu tiên về giá :

– Chưa đi nhiều nên sẽ hơi phiến diện nếu nói đất Nha Trang rẻ hơn những tỉnh thành phố lớn khác. Vậy nên mình đưa ra 1 ví dụ cụ thể để ai quan tâm có đôi chút đánh giá.

Tầm từ 2,2 – 3 tỉ đã có được lô 100m2, đẹp đẽ gần trung tâm, cách quảng trường biển chỉ 4km. Khu đô thị quy hoạch đẹp đẽ, bệnh viện, trường học… Nằm trên đầu trục đường chính kết nối từ trung tâm thành phố với khu Tây Nha Trang, lộ giới 60m. Đã ở được đâu đấy 40 – 50%. Hoặc tài chính tầm 1,5 tỉ cũng đã mua được một lô ổn ( đất lẻ).

– Giá giảm và đi ngang gần từ 2018 – 2021. Một thời gian đủ lâu. Với tình hình hiện tại, có thể nói thị trường bất động sản Nha Trang đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất.

2. Những động lực cho tương lai :

+ Đầu tháng 3/2021 Bộ Tài chính vừa có văn bản gửi Thủ tướng báo cáo chủ trương xây dựng casino khoảng 50.000 tỷ đồng (2,24 tỷ USD) tại đảo Hòn Tre để đáp ứng nhu cầu sát phạt cho khách du lịch. Mình kỳ vọng khá cao vào chủ trương này. Một dự án sẽ nâng tầm du lịch Nha Trang.

+ Hàng loạt Resort nghỉ dưỡng cao cấp ở Bãi Dài, Cam Ranh sắp hoàn thành và hoạt động đồng bộ. Khánh Hòa sẽ trở thành nơi cung cấp dịch vụ du lịch sang trọng, đẳng cấp hơn trước đây. Đó là chưa kể đến bãi tắm tuyệt đẹp Dốc Lết ( Ninh Hoà) phía bắc Nha Trang.

+ Ngoài khách TQ và Nga, các đường bay mới từ Nha Trang – Thái Lan, Hàn Quốc, Đài Bắc và các tuyến nội địa liên tục được mở rộng khai thác từ 2018- 2019.

+ Đường cao tốc Bắc – Nam đoạn Cam Lâm – Nha Trang được đầu tư và sẽ thi công trong năm 2021 bởi Tập Đoàn Sơn Hải – đơn vị uy tín hàng đầu trong thi công đường bộ.

+ Tập đoàn Liên Thái Bình Dương của ông Jonathan Hạnh Nguyễn sau 2 năm khảo sát đã cam kết thu hút đầu tư hàng tỉ USD vào Vân Phong…

+ Covid 19 đã làm cho Khánh Hòa lao đao hơn các nơi khác tuy nhiên sự khó khăn này đã làm cho các lãnh đạo tỉnh Khánh Hòa trở nên gấp rút để thay đổi, có những quyết sách mới để phát triển kinh tế nói chung cũng như đổi mới trong cách làm du lịch nói riêng. Ví dụ, mới đây để thu hút đầu tư tại các khu công nghiệp, UBND tỉnh đã giảm 50% tiền thuê đất trong các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong giai đoạn 2021 – 2025. Có lẽ cũng ưu tiên cho các ngành công nghệ cao, nông nghiệp… và hạn chế tối đa các ngành nghề ảnh hưởng đến môi trường.

+ Nhưng để trả lời ngắn gọn nhất cho câu hỏi Khánh Hòa tiềm năng đến thế nào thì là đây : 2030 Khánh Hòa sẽ trở thành thành phố trực thuộc trung ương.

Bên cạnh những thế mạnh sẵn có của địa phương thì từ phía Trung ương sẽ có sự đầu tư hay cơ chế chính sách đáng kể nhằm thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ hơn nữa, để 2030 Khánh Hòa sẽ có thể sánh vai với các đàn anh Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng…

=> Những yếu tố này đã làm cho bất động sản Khánh Hòa thực sự hấp dẫn và an toàn trong trung hạn. Là một người gan bé : Nên mình hướng đến đầu tư trung hạn tầm 1,5 – 2 năm.

Trước khi kết bài xin kể về một người hàng xóm của mình :

Một người khá có duyên với việc đi theo những đợt sốt. Năm 2018 chú mua một lô giá 2,4 tỷ. Trong cơn sốt đất chú sợ rằng sau có 3 tỷ cũng không mua được. 2019 giá rơi về 1,7 tỷ.

Đầu năm nay, dịch diễn biến thế này chú cho rằng đất khả năng còn đứng giá, đi chậm 1- 2 năm nữa đến khi hết dịch mới ổn. Hiện tại có tăng cũng là ảo.

Năm 2018, giá đất không đi theo nhận định của chú.

Liệu nhận định 2021 của chú sẽ thế nào, thuận hay ngược lại thì tương lai mới biết được câu trả lời.

“Hãy sợ hãi khi người khác tham lam, và tham lam khi người khác sợ hãi”.

Câu nói nổi tiếng này chắc ai cũng từng nghe qua. Nhưng mình tự hỏi, liệu đa phần trong chúng ta chắc hẳn có đôi lúc đã từng tham lam, nhưng không biết mình đang tham lam. Và sợ hãi nhưng không biết mình đang sợ hãi?

Nguồn: Nguyễn Thành An