• “Cò” tung tin “sốt” đất

• Sau Tết Nguyên đán, sàn giao dịch bất động sản ở Đà Nẵng đã mở cửa hoạt động trở lại. Trên các trang bất động sản, đất nền được “cò” đất rao bán cao hơn so với trước Tết khoảng 100 triệu đồng/lô. Một số người còn loan tin thị trường bất động sản Đà Nẵng đang “sốt” trở lại.
• Tuy nhiên, theo chị Ngọc, một nhân viên môi giới bất động sản tại Đà Nẵng, thông tin trên do một số người “vẽ” ra để tạo “sốt” ảo. Thực chất, thị trường địa ốc Đà Nẵng vẫn còn trầm lắng.
• “Có người mua nhưng là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở còn giới đầu tư thời điểm này không có. Thị trường bất động sản phụ thuộc vào du lịch mà du lịch đang ảm đạm thế làm sao đất “sốt” được”, chị Ngọc nói.
• Anh Hùng, một nhân viên môi giới bất động sản, cho biết, thực tế, đã có những giao dịch mà người mua chủ yếu là những người có nhu cầu nhà ở, giá đất cũng tăng khoảng 5% so với trước Tết.
• “Những khu vực có giao dịch như khu Nam Hòa Xuân, Nam Cẩm Lệ…, còn những khu vực khác vẫn chưa có chuyển biến”, anh Hùng nói.
• Theo một chuyên gia bất động sản, khu vực phía Nam Đà Nẵng đã có giao dịch, giá tăng không nhiều nhưng có bán được. “Trước đây không có giao dịch, bây giờ đã có giao dịch nhưng lai rai. Người mua là những người có nhu cầu thật sự về nhà ở. Còn nói “sốt” thì chưa có gì gọi là “sốt” cả”, vị chuyên gia này cho hay.

• Cơ hội cho nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi

• Vị chuyên gia trên cũng cho biết, giá đất hiện tại của Đà Nẵng đã giảm nhiều so với trước đây và khó mà giảm nữa.
• “Đầu năm đến nay, Đà Nẵng có nhiều thông tin vĩ mô tốt như đang thu hút đầu tư các dự án lớn, sẽ được quy hoạch trở thành thành phố đặc biệt của Việt Nam… Đây là những tín hiệu cực tích cho thị trường bất động sản sớm phục hồi trở lại. Khi hết dịch bệnh, du lịch ổn định trở lại, đất Đà Nẵng sẽ lên”, vị chuyên gia nói.
• Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo bất động sản, cho biết, ở chu kỳ vừa qua, thị trường bất động sản Đà Nẵng đạt đỉnh vào tháng 3/2019, sau đó nhanh chóng suy giảm và đóng băng đến nay đã được gần 2 năm.
• Ở phân khúc đất nền, giá về vùng đáy khoảng sau tháng 4/2020, lượng giao dịch ngưng trệ hoàn toàn, thị trường duy trì trạng thái “đóng băng”, giá cả giảm 30% đến 50% so với đỉnh điểm tùy theo từng khu vực. Việc duy trì giá thấp kỷ lục đó kéo dài suốt năm 2020. Cuối năm 2020 thì lượng giao dịch tăng trở lại nhưng vẫn chưa đáng kể.
• Hiện nay, giá đất nền tại khu vực dự án gần trung tâm, tỷ lệ lấp đầy dân cư tốt đang được chào bán tăng lại 5 – 7% so với cuối năm 2020, lượng giao dịch có tăng hơn. Còn lại, nhiều dự án vẫn chưa có sự chuyển biến mạnh mẽ hơn so với cuối năm 2020.
• “Dịch bệnh là ẩn số khó đoán và ảnh hưởng rất mạnh đến tâm lý và trạng thái của thị trường. Nếu tình hình dịch bệnh Covid-19 được khống chế, thị trường đất nền đà nẵng sẽ đi vào giai đoạn phục hồi trở lại”, ông Lập nói..
• Theo ông Lập, đây là cơ hội mua vào cho những nhà đầu tư có nguồn vốn nhàn rỗi tham gia vào thị trường với định hướng đầu tư trung và dài hạn. Thời điểm này cũng thích hợp cho người dân có nhu cầu an cư tìm kiếm cho mình một chỗ ở với nhiều sự lựa chọn tốt.
• Dù thế, những người mua cần hỗ trợ thêm tài chính từ nguồn vốn vay cần cân nhắc kỹ khả năng thu nhập để chi trả định kỳ cho ngân hàng bởi tác động của dịch Covid-19 vẫn tiềm ẩn và khó đoán. Giới chuyên gia khuyến cáo, mức vay mua bất động sản không nên quá 50% giá trị tài sản và mức chi trả cũng không nên vượt quá 50% nguồn thu tích lũy hàng tháng để đảm bảo an toàn cho khoản vay.

1. Bạn phải xem dụng thần bát tự của mình.

Nếu dụng thần  bát tự là thổ thì bạn đầu tư đất đai sẽ thành công cao. Nếu dụng thần là Thủy thì bạn nên hạn chế đầu tư, chỉ nên làm môi giới (mang tính chất mua đi bán lại luân chuyển). Lưu ý dụng thần theo bát tự khác hành mệnh tử vi. Ví dụ Người sinh 1976 là Sa trung thổ những dụng thần theo bát tự chưa hẳn là thổ. Vậy những người khác không lẽ không đầu tư đất được? Không hẳn  thế: họ ăn được khi vào đại vận thái tuế (thời của mình) nhưng ko thể ăn dài dài bền lâu như người có dụng thần là thổ hay Thủy như nêu trên. Hết vận đẹp có khi lại sấp mặt vì đất. Có thể xem thêm cung điền trạch lá số của mình có tốt không để gia tăng độ khả tín . Điền tốt (kèm mệnh thân vững thì ok). Ngược lại mệnh thân kém mà điền tốt lại là đi ở nhờ nhà đẹp hay đứng tên điền sản giúp người khác chứ không hẳn là đất đai của mình. Cách khác là xem quẻ dịch nhân mệnh. Xem tổng hợp 3 cách trên mà ổn thì chúc mừng bạn: cuộc đời bạn sẽ kiếm được tiền và khá giả hay giàu từ đất. Bạn có né tránh thì cuối đời bạn vẫn sẽ thấy đời bạn kiếm tiền là từ đất. Mệnh số mà, không chạy được đâu.

Nhưng có duyên với đất mà không chịu bồi bổ kiến thức, mở mang tầm nhìn và tận dụng vận may thì độ hưởng thụ sẽ kém bớt. Ví dụ số bạn thuận đường đất đai nhưng bạn lười thì chỉ được 6-7đ . Nhưng nếu bạn biết đào sâu kiến thức trang bị đồ chơi để chiến máu lửa thì có khi bạn được 8-9 đ. Vậy nên cần các yếu tố khác bổ trợ cho mình trong cuộc đời chiến chinh với sự nghiệp đất đai để gia đình con cháu và người tình mình thêm phần vui vẻ hạnh phích.

2. Bạn phải nắm quy hoạch và đọc được bản đồ quy hoạch.

Đó là định hướng của nhà nước với tầm nhìn có khi 20-30 năm. Tất nhiên có nhiều loại quy hoạch. Cái mình quan tâm là quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. QH giúp ta có tầm nhìn về hướng phát triển một khu vực trong tương lai. Nên lưu ý quan tâm đến QH 1/2000 nhiều hơn vì nó là cái thiết thực với tuyến phố, con đường mà ta định đầu tư. Có QH 1/500 thì càng tốt nhưng kinh nghiệm cho thấy khi đã có duyệt QH 1/500 thì hầu như giá đã cao rồi. 

3. Bạn cũng cần một số kiến thức vĩ mô căn bản.

Cái này tưởng chừng ít liên quan nhưng lại khá ứng với một chu kỳ đầu tư trung hạn (2 năm trở lên) và dài hạn. Đó là tiềm năng phát triển kinh tế quốc gia (qua các chỉ số cơ bản như GDP, Lạm phát, FDI, định hướng phát triển kinh tế vùng của nhà nước).

Đó là lãi suất vì lãi xuất có tương quan mạnh với giá BĐS ở VN.

Đó là lạm phát vì lạm phát tương quan với tỷ giá ngoại tệ. Qua đó sẽ quyết định dòng chảy đầu tư gián tiếp vào thị trường CK và đổ vào các doanh nghiệp nhiều hay ít (lưu ý đầu tư trực tiếp FDI lại phụ thuộc nhiều biến số khác như chính sách thu hút đầu tư, ưu đãi thuế má chứ ko hẳn lạm phát).

Các yếu tố vĩ mô chỉ cho ta thấy xu hướng giá BĐS trong trung và dài hạn chứ ít có tác dụng ngắn hạn. Nhưng vẫn cần theo dõi sát để phát đoán xu thế giá BĐS sẽ lên hay chững hay xuống trong trung dài hạn

4. Luật pháp về đất đai

Luật đất đai ở VN khá phức tạp và rối rắm. Hiểu được là cả câu chuyện dài. Nhưng bạn đầu tư đất bạn không thể không nắm luật. Ta cần nắm một số kiến thức căn bản sau:

– Luật đất đai 2013. Cái này là bắt buộc. Vì nó quy định tổng quan về cách nhà nước điều hành đất đai . Các nghị định liên quan lúc cần thì xem thêm để mở thêm ý của luật gốc. Chứ đọc toàn bộ luật nghị định có khi cả tuần còn  chưa hiểu nói gì.

– Quy định về tách thửa, hợp thửa

– Quy định về chuyển nhượng, thế chấp

– Quy định về cấp sổ đỏ

– Quy định về định giá đất, cho thuê đất

– Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

5. Luật nhà ở và luật kinh doanh BĐS

Phần này đa số môi giới và nhà đầu tư chung cư cần. Nên đọc kỹ phần điều kiện để được ký hợp đồng mua bán và thế chấp nhà hình thành trong tương lai

6. Tài chính BĐS.

Phần này thì ai thích cơ cấu vốn có phần vay đầu tư nên tìm hiểu. Theo dõi lãi suất và điều kiện cho vay các ngân hàng. Lưu ý các ngân hàng nước ngoài được mở chi nhánh ở VN lãi suất mềm hơn ngân hàng TMCP trong nước nhưng yêu cầu thẩm định cho vay của họ sẽ kỹ hơn.

Một nguồn vốn huy động quan trọng là mượn người nhà, người thân. Đối tượng người nhà hưu trí dễ mượn nhất vì họ chỉ có nhu cầu lãi ngang hay trên lãi ngân hàng xíu mà ít có nhu cầu kiếm nhiều hơn. Quan trọng là bạn đủ uy tín để họ tin tưởng. Bài này thì anh Luyện Alibaba là bậc thầy. Nhưng anh ấy nói có phần có lý nên học theo. Nhiều người bỏ qua vay mượn người nhà. Đây là nguồn quá ổn và an toàn để đầu tư. Miễn là bạn đủ uy tín và người nhà bạn có điều kiện để cho bạn vay.

7. Cập nhật giá cả thị trường.

Nhiều bạn sẽ nói sản phẩm BĐS rất nhiều loại. Thị trường thì bao la. Cập nhật sao nổi? Và lấy thông tin từ đâu.

Thật ra, mỗi nhà đầu tư có duyên với một hay vài sản phẩm đầu tư nhất định chứ ít ai rải tiền vào nhiều loại sản phẩm khác nhau. Đầu tư nhiều sẽ biết ta hợp loại sản phẩm nào. Thứ hai, ta chỉ quan tâm giá khu vực ta đang đầu tư hay dự định đầu tư. Chứ ai theo dõi giá cả nước được. Điều đó bất khả thi và làm loãng khả năng phân tích xu thế giá trong ngắn và trung hạn.

Khi bạn nắm giá được cập nhật tốt và dự đoán được xu thế giá (mình đã có 1 bài riêng về cách dự đoán giá BĐS ntn) thì bạn sẽ có khả năng cao bắt được thời điểm mua bán hợp lý để tối đa hóa lợi nhuận của mình

8. Chọn được khu vực đầu tư có tiềm năng.

Yếu tố này mình cho là quan trọng bậc nhất trong việc quyết định thành công. Ta chọn được khu vực phù hợp có tiềm năng cao thì tương lai ta sẽ có lợi nhuận đậm. Những nơi mà tiềm năng đã phát lộ (như Tp.Thủ Đức hiện nay) thì giá cũng sẽ cao, đầu tư lợi nhuận thấp. Khó là làm sao có cho riêng mình cái ” kính chiếu yêu” thấy trước khu vực nào giá đang rẻ nhưng sẽ phát mạnh vài năm tới. 

Ít ai chia sẻ phần này. Phải nói thật là như thế vì đó là bí quyết làm giàu. Nơi công cộng ai cũng biết thì còn gì là khu vực giá thấp tiềm năng cao nữa.

Nhưng nó có một số nguyên lý để sàng lọc và chọn với xác suất thành công cao . Cơ bản như thế này:

– Nơi ta nắm rõ nhất, quen nhất thì ta dễ tìm được sản phẩm đầu tư tốt

– Nơi hạ tầng hay tiện ích xã hội sẽ được đầu tư nhiều thì cũng sẽ có tiềm năng cao (cái này có khi là cái bẫy vì dự án vẽ vời nhiều mà bao giờ có tiền để làm thì không thấy ai hứa cả. Đánh giá sai là ngậm nhiều năm).

– Nguyên lý vết dầu loang. Có nghĩa khi trung tâm giá đã cao thì mặt bằng giá sẽ lên từ từ cho các khu vực lân cận và xa hơn. Nhưng nhanh chậm phụ thuộc các yếu tố vĩ mô khu vực đó ta phải tìm hiểu thêm.

9. Chọn được sản phẩm đầu tư phù hợp với khung thời gian chốt  lời hợp lý

Từ kinh nghiệm chinh chiến các dự án lớn đến nhiều deal đánh quả lẻ trên 4 vùng chiến thuật , mình tạm rút ra một số nguyên lý về lợi nhuận (tất nhiên kèm mức rủi ro tương ứng) theo cấp độ từ nhiều đến ít như sau:

– Đất QH công cộng cây xanh . Nhưng sau được đổi sang chức năng ở hay TMDV (cái này 1 cú có thể giàu luôn nhưng phải có tay trong địa chính hãy chơi)

– Đất CLN hay CHN sào mẫu. Có pha tý thổ (50-100 m2). Sau đó để bán sỉ hay phân lô bán tùy nhà đầu tư

– Đất nền của dân (đc gần khu hành chánh hay Kcn càng an tâm)

– Đất nền dự án

– Chung cư càng gần hay sát trung tâm càng tốt

Lưu ý hiện nay ra đời nhiều loại hình sản phẩm BĐS biến tướng. Đối với VN, sản phẩm nào có thể ra được sổ đỏ hay có sổ đỏ sẵn thì hãy chơi. Ngoài ra không nên chơi các dạng khác nếu không có sổ đỏ

Đầu tư trung hạn (3-5 năm) lời nhiều nhất. Kế đến là dài hạn. Cuối cùng là lướt sóng. SP BĐS đến một giai đoạn nhất định vẫn sẽ tăng giá nhưng chậm lại khá nhiều. Vùng giá dưới 5 tr/m2 sẽ tăng mạnh nhất. Đến ngưỡng xxx sẽ bắt đầu chậm dần. NĐT kinh nghiệm phải biết cân nhắc giữa chu kỳ đầu tư (1-2-3-5 năm) và xxx để chốt lời đi  chỗ khác. Tránh động vốn làm giảm hiệu quả đầu tư

Nguồn: LÊ MINH