Một số địa phương, trong đó có Hà Nội, đẩy mạnh việc thu hồi các dự án chậm triển khai là vấn đề “nóng” trong thời gian vừa qua. Qua rà soát, Hà Nội có tổng số 383 dự án có dấu hiệu vi phạm các quy định của pháp luật đất đai.

Theo đó, 29 dự án với tổng diện tích 1.844,3 ha vừa được kiến nghị trình UBND thành phố Hà Nội thu hồi đất; bãi bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chấm dứt dự án đầu tư.

TP.HCM cũng có nhiều dự án triển khai hàng chục năm nhưng bỏ hoang, gây lãng phí. Mới đây, Thanh tra Chính phủ có văn bản gửi Thủ tướng về việc xem xét thu hồi 13 dự án bất động sản tại khu đô thị phía Nam TP.HCM.

Theo ghi nhận, trong số các dự án “ôm” đất nhiều năm tại Hà Nội có nhiều dự án được Nhà nước giao đất, nhiều dự án của tư nhân.

Dân trí ghi nhận ý kiến của một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản về tình hình nêu trên.

Thu hồi các dự án ôm đất “xí phần”: Đáng nhẽ phải làm từ lâu

Ông Bùi Văn Doanh – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam:

Thường trực HĐND TP. Hà Nội mới đây ban hành Quyết định về việc tái giám sát việc thực hiện kết luận giám sát của HĐND Thành phố về tình hình quản lý các dự án sử dụng đất chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Tôi cho rằng việc đẩy mạnh thu hồi các dự án chậm triển khai nhiều năm, thậm chí đến hơn cả thập kỷ là cần thiết, thể hiện sự giữ gìn kỷ cương phép nước.

Theo quy định của pháp luật, sau một thời gian nhất định dự án đưa vào nhưng chậm triển khai thì buộc phải thu hồi. Việc này phải làm thật nghiêm minh để khai thác tốt nguồn lực đất đai. Quỹ đất thì hạn hẹp, không có lý do gì để dự án nằm “chết” hơn chục năm, giá trị đất đai lớn nằm tồn đọng, gây lãng phí.

Chưa nói đến, khi dự án “treo” thì kéo theo hàng loạt những ảnh hưởng khác liên quan đến đời sống phát triển chung của thành phố, đất nước như vấn đề về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật…

Dân gian nôm na hay gọi là “xí phần”. Chủ đầu tư cứ xin dự án rồi để đấy không triển khai. Có “ông” đợi đấy, lúc giá được thì “sang tay”. Đáng nhẽ các địa phương, đặc biệt là Hà Nội phải làm từ lâu rồi. Quá hạn vẫn chậm phải thu ngay, nếu làm được như thế thì đã không có chuyện dồn đống lên tới hàng trăm dự án như bây giờ.

Để khai thác hiệu quả quỹ đất hiệu quả sau thu hồi, cần thiết phải đấu giá một cách công khai, minh bạch. Có như vậy mới bỏ được “xin-cho”, tìm được các nhà đầu tư lớn, đủ năng lực triển khai dự án đồng thời thu được nguồn lực tài chính cho thành phố.

Một vấn đề nữa, việc trả tiền thuê đất được thực hiện hàng năm, điều hòa được nguồn ngân sách địa phương. Trả một lần thì sẽ có một cục ngân sách rất lớn năm đó, nhưng nhiều năm sau không có nguồn lực mà phát triển.

Thu hồi dự án chậm triển khai: Khó mấy cũng phải làm!

Ông Đỗ Viết Chiến – Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng:

Thu hồi dự án chậm triển khai, khó mấy cũng phải làm, làm đúng, làm quyết liệt. Dự án cả chục năm vẫn bỏ hoang chứng tỏ chủ đầu tư không có nguồn lực hoặc không khả năng thực hiện.

Trong khi nhiều doanh nghiệp “dài cổ” chờ vì thiếu quỹ đất, không còn cách nào khác địa phương phải vào cuộc. Cứ tuân thủ theo các quy định của pháp luật mà làm, công khai danh sách trên báo chí truyền thông.

Đây không phải là vấn đề gì mới cả, toàn dự án từ đời thuở nào. Nó liên quan đến cơ chế và chính sách trước đây. Năm 2013 chúng ta có Nghị định 11 về quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Với cơ chế mới, chúng ta chặn được làn sóng đầu tư theo kiểu phong trào, không xuất phát từ nhu cầu thực tế đô thị, không xuất phát từ nguồn lực thực hiện dự án.

Trước đây nở rộ tình trạng “mạnh ai nấy xin”, xin nhưng lại để đó. Giờ để lâu quá, rà soát thấy có cả trăm dự án như thế nên sốt ruột phải đi thu hồi thôi. Nhưng thu hồi thế nào không phải là vấn đề dễ vì liên quan đến những vấn đề giao đất trước đó. Thủ tục một dự án trước đó được phê duyệt không hề “đơn giản”.

Trước 2013, chúng ta có “vết loang” đô thị, có hiện tượng nhà đầu tư cần đâu là “đánh dấu” vào đó. Cuối cùng là hợp thức giao đất nhưng họ có làm đâu. Giờ phải gỡ càng nhanh càng tốt. “Ông” vi phạm luật đất đai, “ông” phải bị thu hồi dự án thôi.

Từ năm 2013, khi có Nghị định 11, không còn đầu tư kiểu dàn hàng ngang nữa. Quy định đưa ra đối với các thành phố, đô thị, quy hoạch chung lớn nhất, sau đó phải quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết…

Điều 29 trong Luật quy hoạch đô thị quy định quy hoạch phân khu được duyệt là cơ sở để hình thành dự án. Và chỉ có phân khu được duyệt mới ra đời danh mục các dự án để kêu gọi đầu tư. Lúc đó mới xuất hiện dự án. Bắt buộc phải lập chương trình phát triển đô thị, xác định từng lộ trình thực hiện quy hoạch chung. Chính vì thế những năm gần đây làm gì có mấy dự án cấp xong để đấy đâu.

Vậy sau thu hồi thì làm gì để hiệu quả? Phải xem còn phù hợp quy hoạch không. Nếu phù hợp quy hoạch tiếp tục thực hiện, không quy hoạch lại hoặc điều chỉnh quy hoạch.

Xem xét mảnh đất thu hồi được có khả năng sinh lời thì phải đấu giá, đấu thầu. Còn với dự án khả năng sinh lợi thấp, kiểu phúc lợi cộng đồng, không có nhà đầu tư nào chịu làm thì đầu tư công.

Lúc này, việc công khai thông tin không những tạo điều kiện tốt cho chủ đầu tư tập trung nguồn lực, mà còn tránh được dự án treo, quy hoạch treo, tiết kiệm đất đai, nguồn lực.

Không thể để kéo dài mãi tình trạng “ôm đất” để dự án treo, Nhà nước đã bị thiệt hại rất lớn

Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Dự án không làm được thì Nhà nước phải xử lý. Cần phải làm, làm thật đúng, thật tốt để sớm đưa vào nhịp độ phát triển đô thị. Sau thu hồi thì có thể đấu thầu, đấu giá để lựa chọn đầu tư. Chúng ta cũng có thể tôn trọng quy hoạch cũ hoặc sang kỳ quy hoạch mới có thể thay đổi nếu thấy không phù hợp.

Không thể để kéo dài mãi tình trạng “ôm đất” để dự án treo, Nhà nước đã bị thiệt hại rất lớn từ các dự án này rồi. Đáng nói, tình trạng dự án bỏ hoang đất là phổ biến, không phải là hiếm hoi gì cả.

Tại nước ta, lợi dụng sự lỏng lẻo của chính sách đất đai, nhiều “đại gia” thu tiền từ đất rất lớn. Có tình trạng “ôm” dự án, tích trữ đất để đấy rồi chờ giá đất lên, khi mà có quy hoạch, khi phát triển đô thị, hạ tầng, giá đất lên cao, chênh lệch giá đất dẫn đến Nhà nước thiệt hại rất nhiều.

Chúng ta đã có quy định về xử lý các dự án “treo”. Tất cả dự án được giao mà không sử dụng gọi là dự án “treo”. Quy định xử lý dự án “treo” là hết 24 tháng mà không triển khai đúng tiến độ thì được phép gia hạn 24 tháng nữa, hết 24 tháng nữa mà vẫn bị treo thì Nhà nước thu hồi cả đất lẫn tài sản đã đầu tư trên đất.

Quy định đã rất rõ ràng nhưng thực tế xử lý các dự án “treo” còn rất yếu. Dự án bỏ hoang đất dẫn đến lãng phí cũng cho thấy có dấu hiệu lợi ích nhóm.

Cần phải đưa ra tiêu chí định lượng để phê duyệt dự án, làm rõ các yếu tố khả thi, đánh giá về hiệu quả sử dụng đất thật cụ thể. Tránh tình trạng áp dụng tiêu chí “giời ơi đất hỡi”, không quản được các chủ đầu tư.

Luật Đất đai đưa ra là mọi dự án đều phải tham gia đấu giá đất, nhưng hiện nay, các dự án chủ yếu đưa ra cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất, mà đấu thầu dự án có sử dụng đất thì gần như là doanh nghiệp bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng thì đều trúng thầu hết.

Bởi vì nó có tiêu chí để khẳng định “ông” nào bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng thì trúng thầu. Thế còn gì là đấu thầu nữa. Sự thực mà nói, nó vẫn là hình bóng của cơ chế giao trực tiếp, thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất. Còn hiện nay, việc đấu giá đất cho các dự án đầu tư là gần như chưa có. Chủ yếu là cấp huyện đấu giá đất phân lô bán nền thôi, chứ cơ chế đấu giá đất chưa được áp dụng cho các dự án đầu tư mà các dự án chủ yếu vẫn áp dụng phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất.

(Nguồn: cafeland.vn)

Sau những đợt sốt, giá đất Nha Trang giảm 20-30 % và đi ngang từ Quý 3/2018 đến nay. Nói chung khá nặng nề. Tại sao lại như vậy, theo mình vì 4 lý do chủ yếu sau đây :

1. Từ đầu 2017 – 6/2018, trung bình giá tăng x2.5 – 3, một số nơi tăng gấp 4 lần ( chỗ mình từng mua). Nên sau thời gian nóng sốt, giá điều chỉnh, hạ nhiệt là bình thường.
2. Năm 2019, bộ máy lãnh đạo bất ổn, thanh tra mấy chục dự án, sai phạm đất đai khá nhiều, sau đó chủ tịch UBND bị cách chức, Phó chủ tịch bị khởi tố…
3. Năm 2020, Áp dụng định luật Murphy –  Ông này phát biểu : ”Trong cái rủi có cái xui”

Khó khăn chưa qua thì covid tới, không cần nói ngành du lịch Nha Trang bị ảnh hưởng nặng nề như thế nào. GRDP tăng trưởng -10,5%, thấp nhất cả nước. Thất thu hàng tỷ USD.

Thu nhập người dân giảm sút rất nhiều -> xu hướng thắt lưng buộc, không có nhu cầu đầu tư. Thanh khoản chậm.

4. Tâm lý mua bán : Thường người ta chỉ mua nhiều lúc đất nóng sốt, khi rẻ chẳng mấy ai mua. Đất Q2, Q9, Thủ Đức đợt trước và sau khi có thông tin thành lập TP Thủ Đức là ví dụ mới nhất. Nên bất động sản Nha Trang đã chậm càng thêm buồn.

Ngoài quy hoạch, pháp lý… mình nghĩ tâm lý mua bán là một trong những điểm quan trọng trong đầu tư bất động sản. Việc nắm tâm lý này, có thể không giúp kiếm được tiền. Nhưng sẽ giúp tránh mất nhiều tiền ( như các vụ sốt đất vô tội vạ). Biết chút về tâm lý này, nên mình đã bỏ chạy kịp khỏi Nha Trang năm 2018, trước khi đất giảm 400 triệu trong khoảng thời gian 1 năm sau đó.

Mình thấy, lướt sóng chỉ dành cho những NĐT chuyên nghiệp, am hiểu thị trường, nhạy bén thông tin. Còn bình thường thì nên hạn chế tham gia vào các cuộc thi lướt sóng. Đầu tư lâu dài, có ăn thì cũng đa phần ăn nhiều hơn.

GIÁ NHÀ ĐẤT 2021 SẼ THẾ NÀO

Một trong những câu hỏi hay gặp lúc này là giá sẽ ra sao trong bối cảnh có thể tiếp tục vắng bóng khách du lịch?

Dĩ nhiên hiện tại ngoài đấy đã tăng nhẹ. Nhưng mình xin diễn giải rõ hơn theo quan sát cá nhân.

Bỏ qua nhóm chủ nhà cần tiền nên bán giá thấp hơn thị trường, vì nhóm này thị trường lúc nào cũng có.

Mình quan sát 3 nhóm đầu tư chủ yếu ( ở 1 dự án lớn điển hình ) như sau :

– Nhóm 1 : NĐT tài chính mỏng, vay ngân hàng, những người ham lướt theo cơn sốt đã dần dần phải bỏ cuộc, phải bán cắt lỗ từ qúy 3/2018 – 2019. Đây là khoảng thời gian diễn ra làn sóng bán tháo. Giá giảm đến 600 triệu –  hơn 1 tỉ/ lô. Sau đó 2020 thanh khoản chậm chứ giá không giảm nhiều.

–  Nhóm 2 :  Những người nắm giữ tới giờ này mình cho đa phần là những người có tài chính mạnh. Cứ vất đấy, tăng thì vui, không thì thôi, chẳng cần bán sớm.

–  Nhóm 3 : Những người có nhu cầu bắt đáy, những người thấy rằng giá đất ở nhiều nơi hiện tại tăng cao, những người chờ đợi từ 1- 2 năm nay để mua, hoặc cũng có thể là những nhóm biết trước thông tin gì đấy đã xuất hiện nhiều và càng nhiều…  Mình nghĩ thị trường hiện tại giống như một cuộc chạy tiếp sức . Ai đó mệt sẽ có người khác thế chân sớm.

Có ý kiến cho rằng Covid 19 làm cho thị trường bất động sản tại đây sẽ mất nhiều thời gian hơn để hồi phục, đến khi mở cửa du lịch trở lại. Dĩ nhiên đây là ý kiến hợp lý, mình cũng nghĩ vậy lúc đóng cửa du lịch. Thế nhưng chúng ta đang trong giai đoạn chưa có tiền lệ, nghe có vẻ bất hợp lý khi mà giá các loại tài sản tăng bất chấp dịch bệnh. Chứng khoán hồi phục hình chữ V, thậm chí tăng nhanh và mạnh hơn cả giai đoạn kinh tế phát triển ổn định. Đất đai tăng ở nhiều nơi. Đây là kịch bản chắc hẳn ít người nghĩ đến ở thời điểm bắt đầu bùng nổ dịch bệnh.

Vậy nên, năm nay cho dù tình hình du lịch vẫn không khá hơn năm ngoái và thị trường bất động sản vẫn có thể vẫn ì ạch. Nhưng giảm trên diện rộng như năm 2018 – 2019, với những tín hiệu như hiện tại thì nên quên đi. Đây là ý mình nghĩ đến đợt gần tết.

Còn tình hình hiện tại giá đã tăng nhẹ. Vậy nên còn có đột biến hơn nữa ở một số khu đẹp từ đây đến cuối năm.

CƠ HỘI NÀO CHO NGƯỜI ĐẦU TƯ ( NHẤT LÀ NHỮNG NGƯỜI CHƯA BIẾT MUA Ở ĐÂU VÀ THÍCH BIỂN )

1. Đầu tiên về giá :

– Chưa đi nhiều nên sẽ hơi phiến diện nếu nói đất Nha Trang rẻ hơn những tỉnh thành phố lớn khác. Vậy nên mình đưa ra 1 ví dụ cụ thể để ai quan tâm có đôi chút đánh giá.

Tầm từ 2,2 – 3 tỉ đã có được lô 100m2, đẹp đẽ gần trung tâm, cách quảng trường biển chỉ 4km. Khu đô thị quy hoạch đẹp đẽ, bệnh viện, trường học… Nằm trên đầu trục đường chính kết nối từ trung tâm thành phố với khu Tây Nha Trang, lộ giới 60m. Đã ở được đâu đấy 40 – 50%. Hoặc tài chính tầm 1,5 tỉ cũng đã mua được một lô ổn ( đất lẻ).

– Giá giảm và đi ngang gần từ 2018 – 2021. Một thời gian đủ lâu. Với tình hình hiện tại, có thể nói thị trường bất động sản Nha Trang đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất.

2. Những động lực cho tương lai :

+ Đầu tháng 3/2021 Bộ Tài chính vừa có văn bản gửi Thủ tướng báo cáo chủ trương xây dựng casino khoảng 50.000 tỷ đồng (2,24 tỷ USD) tại đảo Hòn Tre để đáp ứng nhu cầu sát phạt cho khách du lịch. Mình kỳ vọng khá cao vào chủ trương này. Một dự án sẽ nâng tầm du lịch Nha Trang.

+ Hàng loạt Resort nghỉ dưỡng cao cấp ở Bãi Dài, Cam Ranh sắp hoàn thành và hoạt động đồng bộ. Khánh Hòa sẽ trở thành nơi cung cấp dịch vụ du lịch sang trọng, đẳng cấp hơn trước đây. Đó là chưa kể đến bãi tắm tuyệt đẹp Dốc Lết ( Ninh Hoà) phía bắc Nha Trang.

+ Ngoài khách TQ và Nga, các đường bay mới từ Nha Trang – Thái Lan, Hàn Quốc, Đài Bắc và các tuyến nội địa liên tục được mở rộng khai thác từ 2018- 2019.

+ Đường cao tốc Bắc – Nam đoạn Cam Lâm – Nha Trang được đầu tư và sẽ thi công trong năm 2021 bởi Tập Đoàn Sơn Hải – đơn vị uy tín hàng đầu trong thi công đường bộ.

+ Tập đoàn Liên Thái Bình Dương của ông Jonathan Hạnh Nguyễn sau 2 năm khảo sát đã cam kết thu hút đầu tư hàng tỉ USD vào Vân Phong…

+ Covid 19 đã làm cho Khánh Hòa lao đao hơn các nơi khác tuy nhiên sự khó khăn này đã làm cho các lãnh đạo tỉnh Khánh Hòa trở nên gấp rút để thay đổi, có những quyết sách mới để phát triển kinh tế nói chung cũng như đổi mới trong cách làm du lịch nói riêng. Ví dụ, mới đây để thu hút đầu tư tại các khu công nghiệp, UBND tỉnh đã giảm 50% tiền thuê đất trong các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong giai đoạn 2021 – 2025. Có lẽ cũng ưu tiên cho các ngành công nghệ cao, nông nghiệp… và hạn chế tối đa các ngành nghề ảnh hưởng đến môi trường.

+ Nhưng để trả lời ngắn gọn nhất cho câu hỏi Khánh Hòa tiềm năng đến thế nào thì là đây : 2030 Khánh Hòa sẽ trở thành thành phố trực thuộc trung ương.

Bên cạnh những thế mạnh sẵn có của địa phương thì từ phía Trung ương sẽ có sự đầu tư hay cơ chế chính sách đáng kể nhằm thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ hơn nữa, để 2030 Khánh Hòa sẽ có thể sánh vai với các đàn anh Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng…

=> Những yếu tố này đã làm cho bất động sản Khánh Hòa thực sự hấp dẫn và an toàn trong trung hạn. Là một người gan bé : Nên mình hướng đến đầu tư trung hạn tầm 1,5 – 2 năm.

Trước khi kết bài xin kể về một người hàng xóm của mình :

Một người khá có duyên với việc đi theo những đợt sốt. Năm 2018 chú mua một lô giá 2,4 tỷ. Trong cơn sốt đất chú sợ rằng sau có 3 tỷ cũng không mua được. 2019 giá rơi về 1,7 tỷ.

Đầu năm nay, dịch diễn biến thế này chú cho rằng đất khả năng còn đứng giá, đi chậm 1- 2 năm nữa đến khi hết dịch mới ổn. Hiện tại có tăng cũng là ảo.

Năm 2018, giá đất không đi theo nhận định của chú.

Liệu nhận định 2021 của chú sẽ thế nào, thuận hay ngược lại thì tương lai mới biết được câu trả lời.

“Hãy sợ hãi khi người khác tham lam, và tham lam khi người khác sợ hãi”.

Câu nói nổi tiếng này chắc ai cũng từng nghe qua. Nhưng mình tự hỏi, liệu đa phần trong chúng ta chắc hẳn có đôi lúc đã từng tham lam, nhưng không biết mình đang tham lam. Và sợ hãi nhưng không biết mình đang sợ hãi?

Nguồn: Nguyễn Thành An

ĐẤT NỀN 

1. ƯU ĐIỂM

• Là một kênh giữ tiền hiệu quả:

Thay vì gửi tiết kiệm ở ngân hàng với lãi suất thấp thì đầu tư đất nền là một kênh đầu tư – giữ tiền hiệu quả hơn rất nhiều. Giá đất luôn có xu hướng tăng tốt theo thời gian. Ngoại trừ những quỹ đất vướng quy hoạch thì cũng được nhà nước đền bù xứng đáng.

• Có sổ – Thế chấp ngân hàng nhanh.

Đối với việc đầu tư các dự án đất nền có sổ sẵn thì nhà đầu tư có thể thế chấp ngân hàng để vay tiền đầu tư dự án khác. Hiện nay đất nền được ngân hàng thẩm định vay với 60% giá trị bất động sản. Đối với biệt thự nhà phố là 70-80% giá trị. Xu hướng xoay vòng dòng tiền để đầu tư được nhiều chỗ này đang được nhiều người lựa chọn. Miễn sao khách hàng có nguồn tiền cố định hằng tháng để trả tiền lãi ngân hàng.

Đất nền nếu đúng những khu vực tiềm năng thì 6 tháng đến 1 năm giá đất có thể tăng 2-3 lần là chuyện bình thường.

• Đất nền giá thấp dễ mua dễ bán.

Cơ bản, đất nền giá rẻ nên nhiều khách hàng có thể sở hữu được. Nó dễ mua cũng đồng nghĩa với việc dễ bán ra. Dân lao động tích lũy một năm từ 100 triệu thì 5 năm đã có thể có nguồn tài chính để mua đất nền.

Tăng lãi cao hơn so với ngân hàng, có khi tăng gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn.

Ví dụ điển hình như đất Quận 2. Thời gian đầu nơi đây là vùng nằm biệt lập bên sông Sài Gòn. Khu vực này chủ yếu ruộng lúa và dừa nước, giá 100 triệu/nền không ai thèm mua. Khi nhà nước xây tuyến đường Mai Chí Thọ và hầm Thủ Thiêm đi dưới lòng sông Sài Gòn kết nối xa lộ Hà Nội vào Quận 1 thì bây giờ giá đất tăng ít nhất 100 lần. Với thiên nhiên hữu tình và quy hoạch từng phân khu bài bản, giá đất ở Quận 2 bây giờ trở thành một khu đắt đỏ nhất nhì Thành phố.

• Nhu cầu ở tăng, giá đất tăng.

Những khu vực trung tâm  có nhu cầu nhà ở tăng như khu công nghiệp, chợ, trường học, bệnh viện,… khiến giá bất động sản ở những thành phố lớn luôn cao đạt ngưỡng.

Những nhà đầu tư chọn lựa những khu gần trung tâm, giao thông thuận lợi, tiện ích đầy đủ,… giá đất chắc chắn tăng.

2. NHƯỢC ĐIỂM

• Chỉ có đất vùng ven mới có giá rẻ.

Giá đất ở các khu vực trung tâm thành Phố hiện đang đạt ngưỡng. Thủ Đức, Quận 9 là những quận ven của Thành Phố Hồ Chí Minh. Giá đất cách đây 5 năm chỉ là 10 triệu/m2 nhưng giờ giá không dưới 25 triệu/m2.

Những khu vực chủ yếu là Khu công nghiệp, nhà máy, cảng biển … nằm gần với những quy hoạch hạ tầng và giao thông mới của nhà nước như: Sân bay Long Thành, đường Liên Cảng, đường Mỹ Phước – Tân Vạn,… Đây là những khu vực giá rẻ và tiềm năng tăng giá tốt trong tương lai đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Những khu trung tâm mà được chào bán với giá rẻ thì khách hàng nên cân nhắc.

• Đất có thể bị vướng quy hoạch treo, giấy tờ viết tay,… Tiềm ẩn rủi ro mất trắng tài sản là rất cao.

Cần nhiều kiến thức coi pháp lý và theo dõi liên tục thông tin quy hoạch.

Nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ về quy trình lập dự án đất nền dự án cũng như các pháp lý liên quan để nhà đầu tư:

–   Ra quyết định nên mua hay không nên mua khi đứng trước hàng nghìn dự án trên thị trường.

–   Nắm rõ pháp lý, sổ sách dự án để đầu tư an toàn, tránh mất tiền oan.

Hơn nữa, nhà đầu tư cần theo dõi thông tin quy hoạch để lựa chọn được khu vực tiềm năng để đầu tư.

Việc đầu tư có kiến thức sẽ giúp cho khách hàng giảm thiểu mọi rủi ro, sinh lời tốt.

• Nhà đầu tư dễ bị cuốn vào làn sóng tăng giá ảo.

Những khu vực tăng giá bất ngờ, tăng giá nhanh và nhiều lần thông thường do phần lớn cò khu vực tự hô giá cao rồi đẩy giá tăng không kiểm soát. Đây là chiêu thức của giới đầu cơ tích trữ.

Phú Quốc, Đà Nẵng, Vân Đồn,… là một minh chứng điển hình cảnh tỉnh cho những nhà đầu tư ham lợi, đua theo cơn “bong bóng” sốt ảo. Khi giá đất rớt, hàng nghìn người chôn vốn không có đầu ra.

• Mua đất dân có sổ sẵn – Dễ bị “cò” dẫn dắt mua kê giá.

Chọn và tìm mua đất dân là một kênh đầu tư hợp lý. Nhưng rất ít trong số đó có thể trực tiếp giao dịch với chủ đất.

Thông thường khi quan tâm đất khu vực thì sẽ được những môi giới tự do dắt đi. Khả năng giá đất bị kê giá là rất cao. Có những chỗ bị cò kê 200 – 500 triệu so với giá gốc. Đây là một thiệt thòi đối với nhà đầu tư. Nhiều khi khách hàng phải đợi 1-2 năm thì giá đất thực tế mới cao ngang với giá khách hàng mua vào.

• Mua đất công ty chưa có sổ – dễ bị rơi vào dự án ma

Thực trạng trên thị trường có nhiều công ty Bất động sản có dấu hiệu sai phạm gây hoang mang tâm lý khách hàng và nhà đầu tư thời gian gần đây. Điển hình như: Công ty địa ốc Alibaba; công ty TNHH tư vấn BĐS Hoàng Kim Land; công ty CP Bất động sản Hưng Phú,..

Đa số các dự án này rao bán dự án không có thực. Không có khả năng ra sổ, hoặc 1 sổ bán cho nhiều người,… với mục đích chiếm đoạt tài sản. Thị trường Bất động sản vùng ven là một thị trường đầy màu mỡ cho nhà đầu tư có cơ hội làm giàu nếu mua đúng đợt sóng tăng giá. Mặt khác đây cũng là thị trường nhũng nhiễu nhiều công ty lừa đảo. Nhà đầu tư phải thật sự tỉnh táo và có kiến thức để không rơi vào cảnh trắng tay.

CĂN HỘ 

1. ƯU ĐIỂM

• Thủ tục vay đơn giản.

Căn hộ đa phần đều được liên kết với ngân hàng để cho vay. Thông thường khách hàng chỉ cần thanh toán từ 30% là đã có thể sở hữu căn hộ. Nhà đầu tư chỉ cần chứng minh thu nhập là hợp lệ để vay, thủ tục rất đơn giản.

• Là kênh đầu tư lướt sóng an toàn.

Tùy theo quy mô, quy trình để một dự án căn hộ từ khi mở bán cho đến khi hình thành trung bình từ 1-3 năm. Đây là thời gian chủ đầu tư  xây dựng hạ tầng. Nếu khách hàng mua vào giai đoạn 1 sẽ sở hữu được giá rẻ nhất; chiết khấu cao; tiến độ thanh toán linh hoạt nhất cộng với khả năng sinh lời là an toàn nhất. Thông thường một dự án từ lúc mở bán đến lúc hoàn thiện bàn giao tăng từ 5-10%.

• Luật bảo vệ người mua tốt hơn.

Theo quy định pháp luật hiện hành, người mua căn hộ được bảo vệ nhiều hơn. Các chủ đầu tư cần liên kết với ngân hàng khi bán căn hộ, chung cư. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng như cam kết thì bên phía ngân hàng phải chịu trách nhiệm bồi thường cho người mua. Điều luật này giúp mục đích bảo vệ quyền lợi cho người mua bất động sản đang trong quá trình hình thành.

• Có đầy đủ tiện ích từ nội khu đến ngoại khu.

Tuỳ theo quy mô và giá thành, các dự án căn hộ đều có trọn gói các dịch vụ tiện ích. Ví dụ như: trường học, khu vui chơi, siêu thị, nhà hàng,…  Điều này tạo nên sự tiện nghi cho cư dân. Những dự án có vị trí đắc địa và nhiều tiện nghi luôn được khách hàng quan tâm chọn mua.

• Đầu tư lợi nhuận từ cho thuê.

Hình thức đầu tư cho thuê đang là kênh đầu tư vừa sinh lời, vừa giúp giữ tiền hiệu quả. Các căn hộ từ 2-3 phòng ngủ ở những khu vực trung tâm có giá thuê từ 10-30 triệu/tháng. Nhà đầu tư vừa thu về nguồn tiền từ cho thuê kể. Theo đó giá trị căn hộ cũng tăng theo thời gian.

Đối với hình thức cho thuê này, mức lãi sau khi thu vốn thông thường được tính khoảng từ năm thứ 15 trở đi. Nhiều khách hàng chọn hình thức vay rồi sử dụng tiền cho thuê để trả tiền vay ngân hàng vẫn dư ra 1 khoản.

2. NHƯỢC ĐIỂM

• Giá tăng chậm, tăng giảm phụ thuộc thị trường.

So với đất nền, căn hộ có giá tăng chậm hơn, tỷ suất lợi nhuận từ căn hộ không nhiều. Không có trường hợp dự án căn hộ nào tăng từ 2 tỷ lên 4-5 tỷ trong thời gian ngắn. Giá căn hộ thường tăng 10-30% trong 3 năm đầu. Những năm sau đó có xu hướng bình ổn và giá giảm dần theo thời gian sử dụng của người dân.

Vấn đề thanh khoản của căn hộ phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thị trường. Ví dụ, giá khu vực là 2 tỷ, nhà đầu tư cũng không thể bán ra với giá cao hơn. Có trường hợp căn hộ mua vào 2 tỷ, bán ra hạ giá xuống vẫn không có khách hàng mua.

• Căn hộ xuống cấp theo thời gian.

Căn hộ có xu hướng xuống cấp nhanh hơn nhà ở mặt đất. Sự xuống cấp của căn hộ phụ thuộc nhiều vào chủ đầu tư, ban quản lý chung cư và ý thức của cư dân.

Giá căn hộ thường tăng ở giai đoạn đầu rồi đạt ngưỡng bão hoà. Sử dụng tầm sau 15 năm nhìn chung xu hướng bán thấp hơn giá thông thường.

• Nhà đầu tư bị chi phối từ quảng cáo ảo.

Căn hộ là sản phẩm bất động sản được mở bán từ khi nó chưa hình thành. Nhà đầu tư khi tìm hiểu dự án thường choáng ngợp trước những phối cảnh 3D và hình minh hoạ của dự án. Rủi ro nhất là thực tế căn hộ bàn giao không giống như phối cảnh. Chất lượng công trình không đúng như cam kết. Cảnh báo cho khách hàng nên cân nhắc lựa chọn nhà đầu tư uy tín trước khi ra quyết định xuống tiền.

• Ngân hàng định giá thấp.

Cũng chính từ các lý do công trình có xu hướng xuống cấp theo thời gian nên các dự án căn hộ, chung cư khi có sổ sẵn chỉ được ngân hàng định giá từ 50%. Trong thời gian tới ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản. Nên nhà đầu tư nên xu hướng cho vay từ 50% chỉ còn 40%.  Đây là một tin buồn cho những dân cư muốn thế chấp sổ để có vốn làm ăn, hoặc đầu tư,…

• Chi phí dịch vụ cao.

Chi phí căn hộ cao gấp nhiều lần so với nhà ở. Phí dịch vụ trung bình hiện nay từ 1- 3 triệu cho phân khúc căn hộ bình dân và tầm trung. 3-10 triệu cho phân khúc căn hộ hạng sang. Đó là các khoản phí cho việc: gửi xe, bảo vệ, bảo trì thang máy, hồ bơi,..

#Nên đầu tư căn hộ hay đất nền

Đất nền và căn hộ đều là những kênh đầu tư tốt trong thời điểm này. Tuy nhiên phụ thuộc vào nhu cầu, tài chính, khu vực,… mà nhà đầu tư nên chọn loại hình  cho phù hợp. Nếu khách hàng muốn có lợi nhuận ngay thì nên chọn mua căn hộ xây sẵn để cho thuê. Còn nếu muốn đầu tư sinh lời lâu dài thì nên chọn đất nền.

Thay vì 2-3 tỷ khách hàng chỉ có thể mua được 1 căn hộ ở thành phố thì đổi laị có thể sở hữu 3 – 4 lô đất nền vùng ven. Tỷ suất sinh lời của đất nền luôn cao hơn nhiều nếu nhà đầu tư biết chọn lựa những dự án đẹp và sạch. 

Chia sẻ mới đây, ông Mai Đức Toàn, Giám đốc khối kinh doanh và đầu tư CNT Group cho rằng, trong lúc BĐS đang cao trào cơn sốt thì NĐT chỉ nên dành 30% để vào bỏ vào. Đó là cách để NĐT có được sự an toàn trong đầu tư BĐS. Đây cũng là kinh nghiệm của những NĐT gạo cội trên thị trường.

Cụ thể, nếu thu gom đất lúc thị trường nóng sốt bằng dòng tiền nhàn rỗi, hãy chỉ dành ra 30% lượng tiền mặt để đầu tư, 70% còn lại để săn tìm cơ hội khác hoặc giữ lại để tung ra vào thời điểm thích hợp hơn.

Cách thứ hai, theo ông Toàn là không mua BĐS theo tâm lý đám đông. Thị trường nhà đất luôn có ba trạng thái đó là đi lên, đi ngang và đi xuống. Song những người mua đất theo tâm lý đám đông thường chỉ nghĩ đến kịch bản tăng giá mà không nghĩ tới hệ lụy giá đi ngang hoặc lao dốc. Điều đó có nghĩa nhà đầu tư chỉ nắm hơn 30% xác suất chiến thắng trong cuộc chơi của thị trường.

Còn nếu dùng đòn bẩy tài chính thì NĐT không nên vay vượt quá 50%. NĐT nên nghĩ đến bài toán lãi suất thả nổi và sức chịu đựng trả lãi được bao lâu để lường trước các áp lực. Đầu tư đất lúc thị trường nóng sốt càng phải biết “liệu cơm gắp mắm”. Và càng không nên đầu tư đất nền khi dòng tiền chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng. Nếu tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào BĐS từ lớn hơn 50%, nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả cả lãi và vốn gốc.

Điều quan trọng không kém theo ông Toàn, NĐT đừng quá tham lợi nhuận. Có rất nhiều NĐT vì ham lợi nhuận cao nên giữ đất và không bán ra khi đã có độ chênh lệch, trở thành NĐT cuối cùng và có thể “ôm bom” khi thị trường lao dốc. Trong trường hợp mức lợi nhuận không đạt được như dự kiến, NĐt cũng nên mạnh dạn “cắt lỗ” để có thể tìm kiếm một cơ hội mới.

Còn theo bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn, Colliers Việt Nam, tuyệt đối lúc BĐS nóng sốt NĐT đừng vào thị trường theo hiệu ứng đám đông. Những NĐT thắng thế là những NĐT cẩn trọng kiểm tra thông tin BĐS cần mua như pháp lý dự án, chủ đầu tư, quy hoạch đã phê duyệt, các thuật ngữ pháp lý trong hợp đồng mua bán hoặc đặt cọc giữ chỗ. Kiểm tra thông tin và khảo sát kỹ nơi BĐS tọa lạc.

Đồng thời, NĐT nắm rõ khả năng tài chính của mình để dự phòng rủi ro, tính toán khả năng trả nợ lãi và gốc khi không bán kịp. NĐT cũng nên tính đến các phương án dự phòng nếu BĐS không bán được thì có thể tạo ra thu nhập hay không để nhằm phần nào hỗ trợ việc trả nợ nếu dùng đòn bẩy tài chính.

Chia sẻ trước đó, ông Phan Công Chánh, Chuyên gia BĐS cá nhân cho rằng,  trong đầu tư bất động sản dành cho cá nhân, chỉ có khoảng 10-20 % nhà đầu tư đủ kiến thức, kinh nghiệm, và trải nghiệm để đầu tư lúc thị trường đang xuống.  Đây là những nhà đầu tư gạo cội, đã trải qua ít nhất 1-2 cơn khủng hoảng và có những hoạch định tài chính rõ nét, có sự chuẩn bị chu đáo cho các kịch bản của thị trường, kiên nhẫn chờ và nắm bắt cơ hội.

Khoảng 80-90% còn lại chia thành 2 nhóm. Nhóm NĐT mới, chiếm 50%: thời gian vào thị trường dưới 2 năm, giao dịch được chỉ 1 (vài) BĐS. Đây là nhóm NĐT còn thiếu và yếu về kinh nghiệm, kiến thức, vốn, quan hệ nên dễ mất tiền khi thị trường đổi chiều. Với nhóm này nên mạnh dạn cắt lỗ nếu đang phải vay ngân hàng hoặc dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều.

Nhón còn lại là NĐT kinh nghiệm, chiếm 30%, nhóm này theo ông Chánh có thời gian giao dịch trên dưới 5 năm. Kinh nghiệm giao dịch khá dày, tuy nhiên dễ bị sa đà trong lúc thị trường đang nóng do đó khả năng vẫn có thể “mắc kẹt” khi thị trường xuống.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, tham gia vào thị trường BĐS thời điểm cao trào của cơn sốt đất NĐT cần tỉnh táo để xác định giá BĐS đang sốt ảo, nguy cơ hình thành bong bóng hay không. Theo bà Kim Ngọc, thị trường nhiều khu vực đang xảy ra sốt ảo khi giá đất tăng nhanh có khi đến 200% trở lên trong vòng 1 đến 2 năm, có thể tăng đến 50% trong một quý nhưng việc mua bán, đặt cọc xuất hiện nhiều dấu hiệu bất thường, chẳng hạn như việc mua đi bán lại với mức giá tăng nhanh của một thửa đất, trong thời gian ngắn (đầu tư ngắn hạn), mua bán chồng chéo tạo ra lượng cầu mua ảo.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá chưa tương ứng với phát triển hạ tầng, tại các khu vực diễn ra sốt ảo thời gian gần đây chủ yếu ở các khu vực vùng ven, các tỉnh vệ tinh xung quanh thành phố lớn có tin đồn về chủ trương xây dựng hạ tầng hoặc quy hoạch mới được phê duyệt mà các tiện ích sống như trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị và hạ tầng giao thông liên kết đến trung tâm đô thị để rút ngắn thời gian di chuyển của cư dân chưa có hoặc chưa đầy đủ. Người mua chủ yếu để đầu cơ để kỳ vọng mức lợi nhuận cao chứ không mua để ở, kinh doanh. Nếu thị trường BĐS ở các địa phương có hai dấu hiệu trên thì đã diễn ra sốt đất ảo và tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng”.

Còn theo ông Mai Đức Toàn, trong 1 năm nếu mức tăng BĐS dao động trên 10%, hoặc nhỉnh hơn đôi chút, thị trường sẽ bền vững. Nếu giá đất trong vòng 1 năm lên đến 50% là bắt đầu cẩn thận, lên tới 70-100%/năm thì có thể xuất hiện rủi ro. Bắt đầu từ 100%/năm trở lên thì bong bóng có thể xảy ra. Vị này cho rằng, thời điểm này vẫn chưa diễn ra bong bóng nhưng nếu tiếp tục diễn ra và không có sự can thiệp, ngăn chặn kịp thời thì chúng ta không thể lường trước được điều gì.”

Nguồn Cafebiz.nv

Tuy nhiên, những dự đoán đó không đúng và chúng ta vẫn đang từng bước tạo ra mức tăng trưởng mới cho ngành bất động sản. Khi các công ty bắt đầu công bố kế hoạch cho nhân viên làm việc tại nhà, một số theo mô hình lai giữa trực tuyến – trực tiếp và một số là không thời hạn, nhu cầu về bất động sản ở các khu vực vắng vẻ hơn và các điểm đến nghỉ dưỡng tăng rất nhanh. Trong bối cảnh này, lãi suất vẫn ở mức thấp nhất mọi thời đại.

Những điều này khiến ta đang ở trong một cuộc khủng hoảng rất khác so với dự đoán: cuộc khủng hoảng do lượng hàng tồn kho quá thấp. Thị trường bất động sản hiện nay đang là thị trường của người bán và họ đang đứng trước cơ hội kiếm tiền lớn hơn bao giờ hết do có thể tự đưa ra mức giá mà mình mong muốn

Các yếu tố thuận lợi được liệt kê dưới đây giải thích tại sao nguồn cung thấp và giá nhà tăng mạnh. Nhưng ở chiều ngược lại, những người đang dự định bán nhà sẽ gặp khó khăn trong việc đưa ra quyết định từ bỏ tài sản của mình vì giá cả vẫn chưa có dấu hiệu chững lại.

Nhân khẩu học

Theo Trung tâm Nghiên cứu Pew, hiện nay có nhiều thành viên thuộc thế hệ Millennials hơn bất kỳ thế hệ nào khác. Khi xu hướng làm việc tại nhà ngày càng lớn mạnh và sở hữu nhà ở hấp dẫn hơn so với đi thuê, nhu cầu mua nhà của thế hệ này sẽ tăng trong vòng 7-10 năm tới. Thế hệ Millennials cũng không phải là những người duy nhất mua nhà; nhiều người thuộc thế hệ baby boomers cũng muốn mua nhà tại nơi mà họ sẽ nghỉ hưu. Họ từng được tiếp cận với lãi suất thấp khi mua nhà trước đây và được biết đến là nhóm nhân khẩu học có thời gian sở hữu một ngôi nhà lâu nhất so với các thế hệ khác.

Không có nguồn cung

Cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2008 vẫn còn là một chủ đề khá mới mẻ đối với nhiều người, đặc biệt là đối với các công ty xây dựng khi giá nhà ở bắt đầu giảm. Điều này đã tạo ra một tình huống mà trong đó các chủ sở hữu bất động sản muốn nâng cấp lên một ngôi nhà mới nhưng thị trường lại không có người muốn bán.

Cho thuê và công nghệ

Những tiến bộ công nghệ của thập kỷ trước đã mang đến cơ hội hấp dẫn cho những người sở hữu bất động sản đầu tư để loại bỏ các khâu trung gian. Các nền tảng cho thuê trực tuyến như Airbnb và VRBO cho phép mọi người dễ dàng thuê và quản lý bất động sản cũng như tối đa hóa thu nhập. Với suy nghĩ này, cả người mua và chủ nhà đều cảm thấy rằng đầu tư là một hành động đúng đắn khi họ có được các công cụ để tạo ra thu nhập từ những bất động sản đó.

Lãi suất thấp

Lãi suất thấp kỷ lục đã cho phép người mua tiếp cận một ngân sách cao hơn đáng kể so với cách đây vài năm. Ngoài ra, người mua nhận thấy việc mua một bất động sản hợp với lối sống mới là làm việc tại nhà sẽ dễ dàng hơn trong bối cảnh lãi suất rẻ như hiện nay.

Lãi suất không chỉ có lợi cho người mua mà còn cho phép họ được tái cấp vốn và duy trì mức chi phí thấp. Niềm tin từ cả người mua và người bán càng góp phần vào tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở để bán như hiện nay.

Chiến lược của người bán

Mọi cuộc khủng hoảng đều có mặt trái của nó, và nó đang mang lại cơ hội cho nhiều chủ nhà. Nếu bạn đang tự hỏi mình liệu đây có phải là thời điểm tốt để bán nhà hay không, một số chuyên gia cho rằng là có. Bởi thị trường đang thay đổi theo hướng khác và có một dấu hiệu cho thấy những thay đổi này sẽ diễn ra sớm.

Cụ thể, số lượng các dự án mới đang tăng lên và sẽ mang lại nguồn cung cho cả những người muốn mua nhà để nghỉ hưu và những người thuộc thế hệ Millennials. Điều này sẽ làm tăng lượng hàng tồn kho và gây áp lực giảm giá lên các ngôi nhà đã qua sử dụng hoặc đang được rao bán.

Ngoài ra, lãi suất đang bắt đầu giảm nhẹ nhưng chắc chắn sẽ tăng trở lại. Mùa thuế đang tới và vẫn chưa rõ các khoản mục từ năm 2020 như phân bổ đầu tư, trợ cấp, tỷ lệ thất nghiệp và cấm vận sẽ ảnh hưởng ra sao đến sức mua nhà vào năm 2021.

Dựa trên dữ liệu của thị trường vài năm qua, năm 2020 trở thành một trong những thị trường có lợi cho người bán nhất trong lịch sử và khó có thể lặp lại ngay trong thời gian tới. Việc bán nhà ngay bây giờ, đặc biệt là tại các thị trường nghỉ dưỡng, có thể mang lại mức giá cao hơn mặt bằng chung của thị trường và lợi nhuận ròng tối đa.

Theo Lam Vy (Forbes)

Trong bối cảnh số lượng dân nhập cư tăng nhanh, hạ tầng quá tải, ngân sách thiếu hụt, “quy hoạch” là giải pháp được UBND TP.HCM dùng để tháo gỡ vướng mắc từ áp lực hạ tầng. Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong từng khẳng định quy hoạch là vấn đề TP.HCM quan tâm nhất hiện nay và xem đây là công cụ quản lý.

Từ cuối năm 2020, TP.HCM rục rịch lập nhiệm vụ điều chỉnh hàng loạt quy hoạch, quan trọng nhất là quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060. Ở lần quy hoạch này, ngoài TP Thủ Đức, TP.HCM dự kiến xây dựng 4 khu đô thị mới (Khu đô thị cảng Hiệp Phước, Khu đô thị Tây Bắc, Khu đô thị Bình Quới – Thanh Đa, Khu đô thị du lịch biển Cần Giờ). Vừa qua, Sở Nội vụ đang chuẩn bị kế hoạch “lên đời” 5 huyện thành quận hoặc thành phố.

Tuy nhiên, thực tế từ quy hoạch chung năm 2010 cho thấy sau hơn 10 năm, TP.HCM vẫn chưa có bóng dáng của đô thị vệ tinh dù đã ấp ủ và phê duyệt nhiều dự án đô thị. Vậy ở lần điều chỉnh quy hoạch này, TPHCM nên cân nhắc những yếu tố nào để có một quy hoạch chung thật sự đi vào thực tế?

Hai điểm cốt lõi khi phát triển đô thị vệ tinh

23 năm kể từ khi TP.HCM theo đuổi mô hình tập trung – đa cực, thực tế cho thấy thành phố vẫn phát triển theo kiểu “vết dầu loang”. Vậy theo ông, phát triển thêm nhiều đô thị vệ tinh có phải lựa chọn hợp lý cho quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040?

Nếu nhìn từ khía cạnh lập quy hoạch đô thị thì phát triển ở vùng ngoại ô thành phố là rất hợp lý vì rõ ràng TP.HCM có 2 nhu cầu lớn – tạo chỗ ở mới cùng cơ hội việc làm cho số dân đang tăng trưởng nhanh và giãn dân khu trung tâm. Tuy nhiên, nó chưa hợp lý về năng lực triển khai quy hoạch và năng lực đầu tư hạ tầng.

Điển hình là cách đây hơn 10 năm, TP.HCM phê duyệt quy hoạch Khu đô thị Tây Bắc tại Củ Chi, nhưng gần như không triển khai được.

Để triển khai những đô thị vệ tinh mới ở khoảng cách xa trung tâm như vậy cần 2 điểm cốt lõi: Tạo ra việc làm để thu hút người dân và đầu tư hạ tầng kết nối với khu trung tâm (đường cao tốc, đường sắt…). Cả 2 việc này chúng ta chưa thực hiện được và đó là lực cản lớn nhất của mô hình này.

Nếu vậy, TP.HCM có nên tiếp tục theo đuổi mô hình đô thị vệ tinh và phát triển khu đô thị ở vùng ngoại thành không?

Nhìn vào bối cảnh, năng lực triển khai, đầu tư của thành phố, tôi cho rằng nên phát triển các đô thị gần trung tâm thành phố hơn là phát triển các đô thị vệ tinh nằm quá xa trung tâm.

TP.HCM nên tập trung phát triển đô thị mới trong bán kính 10km tính từ trung tâm thành phố.

Nghiên cứu cho thấy con người thường dành tối đa 2 giờ mỗi ngày để di chuyển giữa nhà và nơi làm việc, học tập. Qua nhiều thế kỷ, số liệu này không thay đổi dù tốc độ di chuyển tăng chóng mặt, tức công nghệ cho phép chúng ta ngày càng sống xa nơi làm việc, học tập hơn. Từ khoảng thời gian đó kết hợp với hệ thống hạ tầng hiện nay hoặc trong 10 năm tới, chúng ta có thể tính toán ra bán kính cư dân di chuyển để tiếp cận trung tâm việc làm. Từ đó, ta sẽ hình dung được khu vực nào tiềm năng để phát triển đô thị.

Với kinh nghiệm của tôi, trong bối cảnh hiện nay, khoảng cách trong vòng 10km là phù hợp nhất. Đó chính là khoảng cách từ phía tây quận Bình Tân hay từ phía đông quận 2 cũ tới trung tâm thành phố. Dựa theo bán kính này, tôi đề xuất nên tập trung phát triển thêm những khu đô thị mới nằm ở phía bắc quận 12 hay phía bắc huyện Nhà Bè thay vì những vị trí quá xa như Củ Chi và Cần Giờ.

Tất nhiên, trong tầm nhìn lâu dài hơn, khi hệ thống giao thông được nâng cấp thì chúng ta có thể tính toán đến chuyện phát triển khu đô thị xa hơn. Nhưng trước mắt, chúng ta phải nhìn vào thực tế mà tôi đã nói.

Mô hình đô thị vệ tinh khiến giá đất tăng

Bên cạnh những thuận lợi đã nêu trên, theo ông, mô hình đô thị vệ tinh có hạn chế nào không?

Mô hình đô thị vệ tinh có 2 điểm rất quan trọng. Một là phải có vành đai xanh nằm giữa đô thị vệ tinh và đô thị hiện hữu. Thứ 2 là các đô thị vệ tinh này sẽ được kết nối với đô thị trung tâm bằng tuyến đường sắt để giúp việc di chuyển thuận lợi.

Dù đây là mô hình rất nổi tiếng nhưng được áp dụng hạn chế ở các nước, kể cả quốc gia phát triển với khả năng quy hoạch tốt và tăng trưởng dân số đô thị thấp. Trên thế giới, mô hình này thành công chủ yếu ở châu Âu. Tuy nhiên, các ví dụ thành công cũng không nhiều, có thể kể đến Milton Keynes (Anh) hay Almere (Hà Lan).

Đây không phải mô hình dễ triển khai bởi phải hy sinh ít nhất hai lợi ích kinh tế là giá đất tăng và chi phí hạ tầng cao.

Thứ nhất, việc đặt ranh giới phát triển cho các thành phố trung tâm thông qua các vành đai xanh khiến diện tích đô thị không thể mở rộng, quỹ đất bị giới hạn dẫn đến giá đất tăng. Thành phố sẽ trở nên kém hấp dẫn với người dân và doanh nghiệp.

Thứ hai, chi phí để xây dựng hệ thống hạ tầng kết nối đô thị vệ tinh với trung tâm sẽ rất tốn kém bởi phạm vi kết nối rộng và chạy qua vành đai xanh, nơi không có hoặc ít người sinh sống.

Mô hình đô thị vệ tinh không dễ triển khai bởi phải hy sinh ít nhất hai lợi ích kinh tế là giá đất tăng và chi phí hạ tầng cao.

Như vậy, mô hình đô thị vệ tinh không hiệu quả ở góc độ đầu tư hạ tầng và cần vai trò dẫn dắt của Nhà nước. Nhà nước phải đầu tư hạ tầng, xây dựng đô thị, vì không có nhà đầu tư tư nhân nào có thể thu hồi quỹ đất lớn, có năng lực tài chính cho hạ tầng hay sự kiên nhẫn để triển khai một dự án kéo dài hàng chục năm. Thực tế, cả chính phủ Anh và Hà Lan phải bù lỗ cho hai dự án đô thị vệ tinh “con cưng” là Milton Keynes và Almere.

Trở lại câu chuyện Việt Nam, việc lập quy hoạch các đô thị vệ tinh đang có khoảng cách quá xa giữa mong muốn trên bản vẽ và thực tiễn triển khai. Do đó, chúng ta cần điều chỉnh mô hình gần hơn với năng lực. Giống như một học sinh trung bình thì không nên đặt mục tiêu thi được giải thưởng quốc tế, mà nên đặt mục tiêu thi đỗ đại học trước.

Đối với tôi, quy hoạch tốt là quy hoạch phải triển khai được, còn nếu chỉ nằm trên bản vẽ thì không có giá trị.

Bài toán kẹt nhất là thu hồi đất

Từ kinh nghiệm của ông, việc thực hiện quy hoạch tại Việt Nam thường gặp phải khó khăn gì?

Một khu đô thị ở ngoài rìa thành phố muốn hoàn thiện tiện ích và hạ tầng thì cần có quỹ đất lớn. Phú Mỹ Hưng có diện tích 600 ha, TP mới Bình Dương có quy mô 800 ha, Milton Keynes và Almere thậm chí có quỹ đất gần 10.000 ha để phát triển. Như vậy, Nhà nước phải có phương pháp thu hồi quỹ đất quy mô lớn để triển khai các dự án.

Bài toán kẹt nhất, đặc biệt ở miền Nam, chính là vấn đề thu hồi đất đai. Miền Nam khác miền Bắc ở chỗ dân cư nông thôn ít sống thành làng mà rải rác trên đất canh tác. Do đó, việc chuyển đổi một diện tích đất nông nghiệp lớn cho phát triển kinh tế và đô thị là khó khăn.

Miền Nam có môi trường kinh doanh thân thiện nhưng tốc độ phát triển đô thị chậm hơn so với miền Bắc.

Đây là yếu tố rất đặc trưng của miền Nam, bao gồm TP.HCM và Đồng bằng sông Cửu Long. Trong khi đó, các tỉnh phía đông TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai lại rất thuận lợi để phát triển đô thị và khu công nghiệp bởi có các rừng cao su quy mô lớn nên chuyển đổi đất đai dễ dàng.

Đó chính là cách cấu trúc định cư và cấu trúc sản xuất nông nghiệp các vùng miền ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ phát triển. Do đó, dù miền Nam có môi trường kinh doanh thân thiện nhưng tốc độ phát triển đô thị còn hạn chế, một phần nguyên nhân là vấn đề quỹ đất.

Tôi nghĩ đây là điểm Nhà nước cần có cơ chế cho phép thu hồi đất đai ở quy mô lớn hơn, nhanh hơn, hiệu quả hơn, đồng thời vẫn đảm bảo quyền lợi của người đang sử dụng đất.

– Ở quy hoạch chung năm 2010, TP.HCM dự tính 4 hướng phát triển, trong đó có 2 hướng chính (đông, nam) và 2 hướng phụ (tây bắc, tây nam). Tuy nhiên, ở lần điều chỉnh này, TP.HCM định hướng phát triển đồng đều cả 4 hướng. Theo ông, liệu có khả thi khi TP.HCM muốn phát triển cả 4 hướng?

Nếu nhìn trong bài toán phát triển chung thì rõ ràng phía đông là hướng phát triển chiến lược và quan trọng nhất.

Đó là hướng kết nối trên trục hành lang Bắc – Nam từ TP.HCM ra Hà Nội, hướng đến hai trung tâm sản xuất của Việt Nam là Đồng Nai và Bình Dương. Xa hơn trong tương lai, khi xây dựng sân bay Long Thành cũng như phát triển mạnh hơn khu vực cảng Cái Mép – Thị Vải ở Vũng Tàu thì đây chính là hướng kết nối hạ tầng chiến lược cho sự phát triển đô thị vùng TP.HCM.

Về hướng bắc và tây, tôi cho rằng về lâu dài, việc phát triển về hướng bắc là hợp lý bởi nền đất cao và quỹ đất lớn. Tuy nhiên, thành phố cần thực hiện phân kỳ chứ không thể dồn vào phát triển tất cả hướng cùng lúc.

Theo quan điểm của tôi, thời gian tới, TP.HCM nên ưu tiên tập trung phát triển TP Thủ Đức trước bởi đây là nơi mà điều kiện đã sẵn sàng. Hệ sinh thái cho nghiên cứu khoa học công nghệ và sản xuất cũng như tổ chức về chính quyền, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đã rất đầy đủ.

Trong 10 năm tới, TP Thủ Đức nên trở thành một trọng điểm phát triển của TPHCM , hơn bất cứ hướng phát triển nào khác.

Zing News

Toàn tuyến cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết có tổng chiều dài lên đến 99km, trong đó riêng đoạn cao tốc qua địa phận tỉnh Đồng Nai dài 51,5km. Từ Km47 trở đi là vào địa phận huyện Xuân Lộc, do đó gói thầu số 03 & số 04 thuộc địa phận tỉnh Đồng Nai. Đội sẽ lập hành trình khảo sát 2 gói thầu này, xoay quanh 3 nút vòng xoay kết nối với cao tốc tại địa phận, xã Suối Cát (h.Xuân Lộc), xã Hàng Gòn (Tp. Long Khánh) và xã Lộ 25 (h.Thống Nhất).

Tại địa phận xã Suối Cát (h.Xuân Lộc) đã hoàn thành việc di dời dân cư & bàn giao mặt bằng, tốc độ triển khai tại khu vực này khá nhanh. Hiện tại đã di dời dân cư, bàn giao mặt bằng trống, san lấp và bắt đầu xây dựng các mố, trụ cầu cho nút giao cao tốc với DT 765. Đoạn vòng xoay kết nối khu vực này hiện tại chưa thực hiện.

Tại địa phận xã Hàng Gòn (tp. Long Khánh) đa phần là quỹ đất cao su, việc giải phóng mặt bằng dễ dàng & nhanh chóng. Tuy nhiên hiện tại đang ưu tiên làm trước đoạn cao tốc hướng Phan Thiết đổ về nên tốc độ thi công lại chậm hơn so với khu vực xã Suối Cát. Hiện tại đang trong quá trình san lấp và lu đường đất, chưa thực hiện việc xây dầm cầu bệ đỡ cho cao tốc. Khu vực này cũng là điểm chuyển tiếp của gói thầu số 03 và số 04. Ngay tại vị trí xây dựng nút vòng xoay tại đây đang cho xây dựng trạm trộn bê tông để phục vụ cho công trình.

Địa phận xã Lộ 25 (h.Thống Nhất) cũng là đoạn cuối cùng trong toàn tuyến Cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết. Tuyến có đi qua khu vực xã Sông Nhạn (h.Cẩm Mỹ) khu đông dân cư nên việc đền bù gặp nhiều khó khăn, hiện vẫn còn 12 hộ dân thuộc h.Cẩm Mỹ & 4 hộ dân thuộc h.Thống Nhất chưa đồng ý với phương án giá tiền đền bù. Tốc độ thi công khá chậm do vướng nhiều trở ngại từ việc đền bù & giải phóng mặt bằng. Hiện tại đang thực hiện song song vừa giải phóng mặt bằng vừa đổ đất tăng cao độ để chuẩn bị san lấp.

Trong tháng 3/2021 là thời hạn cuối cùng để chính quyền các địa phương hoàn tất việc đền bù & hỗ trợ tái định cư cho người dân, nhanh chóng hoàn thành giải phóng mặt bằng để đẩy nhanh tiến độ thi công. Thực tế khi đội đi khảo sát, các nhà thầu đang bị Chủ đầu tư ép tiến độ khá căng, quần quật từ sáng đến chiều không ngơi nghỉ.

Nhắc đến tái định cư, các hộ dân thuộc khu vực huyện Cẩm Mỹ sẽ được đền bù và bố trí tái định cư tại khu TDC Nhân Nghĩa. Trở lại sau vài tháng kể từ lần review trước, đội Review khá bất ngờ với tiến độ thi công của khu TDC này. Đã hoàn thành & sẵn sàng bàn giao cho người dân!

Nguồn : Quang Vinh (Review từ A – Z đất sân bay Long Thành)

Nếu bạn lên Facebook, TV, báo chí bây giờ thì ngập tràn các tin về Bất động sản. Đi đâu cũng thấy hỏi nhau về đất, đầu ai cũng toàn đất . Và một số yếu tố dẫn đến tình trạng này như:

Thứ nhất – Tiền rẻ. Nếu có tiền thì ít ai nghĩ tới gửi tiết kiệm thời điểm này do lãi suất rất thấp (khoảng 3.5-5% tuỳ kỳ hạn). Trong khi việc đầu tư vào các ngành khác thì rất rủi ro do tác động của Covid. Vậy là dòng tiền sẽ đi vào ngành tài chính nói chung và chốt lời ở Bất Động Sản. Rất nhiều người đã rút hàng chục tỷ đồng ra từ chứng khoán và hỏi: Đầu tư bất động sản chỗ nào?

Thứ hai – F0 tham gia thị trường. Đây được coi là nhân tố đột biến sau khi họ càn quét thị trường chứng khoán thành công. Họ biến vận may của mình từ chứng khoán thành bất động sản để “GĂM” cho yên tâm, số còn lại họ quay vào chứng khoán làm mẻ tất tay. Đối tượng này ít kiến thức về pháp lý, nhưng lại rất liều lĩnh. Họ là những nhà đầu tư thiên thần với sự tự tin “chơi đâu thắng đó”. Có thể chính vì vậy, một loạt các loại BĐS xưa nay không ai để ý thì bây giờ lại thành hàng “hot” như: đất rừng sản xuất, đất trồng cây lâu năm, đất vườn,… được ra làm đặc sản hết. Thắng thua chưa biết thế nào nhưng mọi người đang phấn khởi lắm. Ai cũng thành chuyên gia phân tích chỉ trong vài thương vụ lướt sóng.

Thứ ba – thông tin quy hoạch. Các thông tin quy hoạch được tung ra ồ ạt. Từ hệ thống cao tốc Miền Tây, đến quy hoạch sân bay, thành phố vệ tinh, đường ven biển, rồi thành phố cấp 1 lên thành phố trực thuộc TW, TP trực thuộc TW lên đô thị đặc biệt, quy hoạch hai bên sông Hồng, cầu xây thêm 12 con nối 2 bờ sông Hồng, …. cả nước như một đại dự án được tung ra với quy hoạch đồng bộ. Những thông tin tích cực này gặp được sự hồ hởi của dòng tiền rẻ. Hai bên chắp cánh cho nhau bay vút lên trời xanh với sự gia tăng về thanh khoản và giá.

Thứ tư – tăng khung giá đất nhà nước. Vừa rồi, khung giá đất một số địa phương được tăng lên từ 15-30%, có những nơi 50% – 100% làm cho các nhà đầu tư cho rằng giá đất bây giờ không thể rẻ hơn được nữa. Vậy thì không mua bây giờ thì bao giờ???

Nhưng cuối cùng, các bạn cần phải lưu ý, đây là thời kỳ hỗn loạn của Bất động sản. Những sản phẩm tốt chưa chắc đã giao dịch tốt, những sản phẩm rủi ro có khi lại là hàng hot. Vì vậy, nếu làm Môi giới mà không có tiền cũng là chuyện bình thường, là nhà đầu tư mà không mua được hàng cũng rất bình thường và có bị găm tiền vào những sản phẩm rủi ro cũng là chuyện bình thường. Nếu bạn xác định là Môi giới chuyên nghiệp thì hãy lường trước hết rủi ro của sản phẩm để tư vấn cho khách hàng. Nếu bạn là nhà đầu tư thì hết sức tỉnh táo và cần nâng cao hiểu biết về pháp lý.

Thị trường nói chung sẽ vẫn tốt do nguồn tiền vẫn rất dồi dào. Chúc các bạn thành công!!!!

Theo Nguyễn Thọ Tuyển

Một chiều cuối tháng 3, tại phòng giao dịch bất động sản nằm trên đường số 2, khu dân cư Phú Xuân – Cảng Sài Gòn, xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè (TP.HCM), hai vị khách trung niên vô tình gặp nhau khi đến làm việc với môi giới.

“Cô đến gửi bán hay mua đất ạ?”, người môi giới hỏi. “Tôi đi mua”, người phụ nữ ngoài 60 tuổi trả lời. “Hóa ra lại toàn người mua với nhau, không thấy ai bán đất”, vị khách còn lại nói.

Nhà đầu tư này mua vào và bán ra rất nhiều lô đất trong KDC Phú Xuân – Cảng Sài Gòn trong 3 năm qua và là khách hàng quen thuộc của những phòng giao dịch bất động sản tại đây.

Đoạn hội thoại chỉ 3 câu nhưng đủ khiến hình dung rõ bức tranh hiện tại của thị trường bất động sản tại Nhà Bè từ thời điểm sau Tết Nguyên đán đến nay. Hàng loạt nhà đầu tư cá nhân đổ về gom đất, còn người bán vẫn đang cố gắng ôm hàng chờ giá lên.

Đầu cơ mua một lúc cả chục lô đất

Nói với Zing, ông Hoàng Ngọc Nghinh – một môi giới lâu năm – cho biết giới đầu tư đổ về Nhà Bè hiện nay đều là những người đã rất sành sỏi về thị trường. Thậm chí, với đất trong những dự án khu dân cư, từ đầu năm đến nay nhà đầu tư không cần xuống trực tiếp mà chỉ làm việc qua tin nhắn vì đã nắm rõ đặc điểm, vị trí từng lô đất.

“Đất trong các dự án tại đây đã được sang tay rất nhiều lần, chủ đất hiện nay ít nhất cũng là F5, F6 hay nhiều hơn là F12, F13”, ông Nghinh nói.

Hiện nay, tại Nhà Bè, không chỉ đất trong các dự án dân cư mà cả đất ở riêng lẻ cũng tăng giá đáng kể. Người môi giới này cho biết thời điểm cuối năm 2020, thị trường vẫn còn khá chững. Nhưng từ tháng 12/2020 đến nay, giá đất giao dịch ghi nhận tăng khá nhanh. Cụ thể, đất trong các dự án tăng khoảng 10 triệu đồng/m2, đất riêng lẻ trong hẻm nhỏ cũng tăng từ 2-3 triệu đồng/m2.

“Khu vực này có nhiều yếu tố để chủ đất đẩy giá lên như thông tin cầu kết nối với Cần Giờ, cầu Phú Xuân 2B… khiến nhà đầu tư xuống gom mua giá rẻ và bán ra với giá rất cao. Nhà dân có những lô đất năm trước rao bán hơn 5 tỷ đồng nhưng sang năm 2021 đã tăng lên đến hơn 6 tỷ đồng”, ông Nghinh dẫn chứng thêm.

Có nhiều năm làm việc tại các dự án KDC ở Nhà Bè, ông Trần Trường Sinh – Giám đốc Công ty đầu tư BĐS Sinh Phú Mỹ – khẳng định khách mua đất tại các dự án trong khu vực chủ yếu là dân đầu cơ, không có người ở thực, trong đó có người mua liền một lúc vài chục lô đất.

Ông Sinh cho biết thị trường bất động sản khu vực Nhà Bè hiện nay không có nhiều thay đổi, giá đất tăng chủ yếu là do biến động chung của thị trường TP.HCM và nhiều khu vực lân cận. Giá bất động sản tại TP.HCM, Hà Nội hay nhiều tỉnh thành lân cận cũng đang tăng rất nhanh, ví dụ Long An cách đây 15 – 17 km nhưng giá đất đã lên đến hơn 20 triệu đồng/m2.

Chính vì vậy, có thể nói so với mặt bằng chung ở TP.HCM, giá đất ở đây còn khá rẻ. “Giá đất Nhà Bè tăng lên chủ yếu là do giá năm 2020 quá thấp, chỉ tương đương với bất động sản tỉnh. Bản chất dòng tiền của giới đầu cơ chảy từ nơi này qua nơi khác, sau khi chốt lời thành công ở thị trường tỉnh, người ta bắt đầu quay trở lại TP.HCM và tìm kiếm những khu vực giá rẻ”, ông Sinh phân tích.

Ngoài ra, ông cũng khẳng định thông tin nâng cấp đơn vị hành chính từ huyện lên quận của Nhà Bè không tác động quá nhiều đến giá bất động sản tại đây. Bởi giới đầu tư quan điểm đây là kế hoạch dài hơi của TP.HCM, khó có thể có những phương án quy hoạch hay dự án mới cho khu vực trong thời gian gần.

Dự án căn hộ kéo giá nhà đất

Mặc dù cũng thuộc TP.HCM và có vị trí liền kề quận 7 với thị trường bất động sản diễn ra sôi động, Nhà Bè lại có khá ít dự án căn hộ. Những tòa chung cư tại đây chủ yếu tập trung trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ với giá giao dịch khoảng 27-28 triệu đồng/m2.

Chung cư Anh Tuấn bàn giao năm 2019 có giá bán ban đầu khoảng 16 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 22 triệu đồng/m2. “Có thể so với các khu vực khác của TP.HCM, giá căn hộ tại Nhà Bè còn khá rẻ. Tuy nhiên, thời điểm 2 năm trước, giá đất tại đây cũng chỉ hơn 20 triệu đồng/m2. Các dự án chung cư xuất hiện đã kéo giá đất lên khoảng 30-40 triệu đồng/m2”, ông Sinh nhận định.

Nhờ vai trò kết nối Nhà Bè với các vùng khác của TP, giá đất tại mặt đường Huỳnh Tấn Phát lên đến 100 triệu đồng/m2 trở lên ở khu vực trung tâm và 80 – 90 triệu đồng/m2 ở nhưng điểm xa hơn. Bên cạnh đó, khu vực xã Phước Kiển cũng xuất hiện những sản phẩm nhà phố với giá khoảng 100 triệu đồng/m2

Đây là mức giá cao nhất huyện Nhà Bè, nhờ vị trí giáp với Phú Mỹ Hưng và huyện Bình Chánh. Giá đất đứng sau đó là khu vực thị trấn Nhà Bè, xã Phú Xuân và những xã lân cận.

Số liệu của Chợ Tốt Nhà cho thấy giá đất tại Nhà Bè và 4 huyện còn lại của TP.HCM không có biến động rõ rệt so với cùng kỳ năm trước. Giá đất trung bình tại Nhà Bè, Hóc Môn và Bình Chánh đều tăng nhẹ 1-2 triệu đồng/m2 so với thời điểm tháng 3 năm 2020, trong đó Nhà Bè là thị trường có giá bất động sản cao nhất.

Bên cạnh đó, nhu cầu tìm mua bất động sản tại Nhà Bè và Bình Chánh của tháng 3/2021 so với tháng 3/2020 cũng tăng mạnh 58% và 90%. Chỉ số này tại Hóc Môn, Cần Giờ và Củ Chi lần lượt là 55%, 60% và 40%.

TP.HCM đang xây dựng lộ trình thực hiện trong giai đoạn 2021-2025 chuyển huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè thành quận (hoặc thành lập TP thuộc TP.HCM), giai đoạn 2025-2030 sẽ chuyển 2 huyện còn lại là Củ Chi và Cần Giờ thành quận (hoặc thành lập TP thuộc TP.HCM).

Giới đầu tư kỳ vọng đây sẽ là tiền đề kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản tại các địa phương này.

Vùng đất mới để phát triển đô thị

Trao đổi với Zing, ông Đặng Quang Long – Tổng giám đốc REIC – đánh giá đề án đưa 5 huyện ngoại thành của TP.HCM lên thành quận hoặc lên cấp thành phố trực thuộc TP.HCM là sớm muộn sẽ xảy ra bởi quá trình đô thị hóa đang diễn ra rất nhanh.

Chiếu theo Nghị quyết số 1211/2016/UBTVQH13 ngày 25/05/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về tiêu chuẩn của đơn vị hành chính và phân loại đơn vị hành chính thì các huyện như Hóc Môn, Bình Chánh và Nhà Bè đều đạt tiêu chí để chuyển lên quận sớm nhất, hai huyện Củ Chi và Cần Giờ thì số tiêu chí đạt còn ít hơn.

Đối với thị trường bất động sản, ông Đặng Quang Long cho rằng sự thay đổi theo hướng tích cực của một khu vực đô thị luôn là nhân tố kích thích sự phát triển cả về số lượng sản phẩm lẫn giá cả.

Sự thay đổi theo hướng tích cực của một khu vực đô thị luôn là nhân tố kích thích sự phát triển cả về số lượng sản phẩm lẫn giá cả.

Đặng Quang Long – Tổng giám đốc REIC “Sẽ không ngạc nhiên khi trong thời gian tới số lượng dự án mới tại các huyện này được triển khai nhiều hơn đón đầu lộ trình chuyển lên quận trong giai đoạn 2025-2030”, ông Long bình luận.

Hiện tại, nguồn cung bất động sản ở 5 huyện ngoại thành chỉ chiếm 15% tổng nguồn cung căn hộ (khoảng 105.600 căn) và 25% các sản phẩm nhà ở thấp tầng (khoảng 11.600 căn) thuộc các dự án khu dân cư so với tổng nguồn cung của TP.HCM.

Ông Long nhìn nhận tỷ trọng này sẽ tăng dần khi quỹ đất sạch ở các quận nội thành ngày càng thu hẹp trong khi tại 5 huyện ngoại thành thì quỹ đất còn rất lớn để triển khai các dự án khu đô thị, khu dân cư quy hoạch mới. “Mặt bằng giá bất động sản của các khu vực này cũng sẽ tăng dần là điều tất yếu và cũng không loại trừ khả năng xảy ra sốt giá mang tính cục bộ từng thời điểm hoặc từng khu vực nhỏ khi có các tin tức hỗ trợ như xây dựng thêm trường đại học, bệnh viện mới, trung tâm thương mại…”, ông nói thêm.

Tổng giám đốc REIC khẳng định việc chuyển các địa phương này lên thành quận đi kèm với việc điều chỉnh, bổ sung quy hoạch như quy hoạch giảm diện tích đất nông nghiệp theo cơ cấu kinh tế mô hình quận với tỷ trọng công nghiệp, xây dựng và dịch vụ trong cơ cấu kinh tế từ 90%, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 90%.

Cùng với đó, sẽ có thêm nhiều các dự án cơ sở hạ tầng cơ bản như đường sá, cầu cống được xây dựng; cơ sở hạ tầng xã hội như bệnh viện, trường học các cấp cũng phải đủ số lượng; hay tỷ lệ dân số được sử dụng nước sạch trên 95%…

Những sự thay đổi này sẽ làm đời sống của người dân được thuận tiện hơn, bộ mặt đô thị của các huyện thay đổi theo hướng tích cực hơn trong vài năm tới, tạo động lực để phát triển nhanh hơn về mọi mặt sau khi chính thức chuyển đổi lên thành quận.

Nhadat24h.net- Theo báo xây dựng

Sau đây là một vài kinh nghiệm muốn chia sẻ với mọi người để lựa chọn nhà  để an cư: 

1/ Đi xem nhiều

Tại sao đi xem nhà càng nhiều bạn càng dễ lựa chọn ? Câu trả lời đơn giản là vì nếu bạn có nhiều sự lựa chọn thì chắc chắn bạn sẽ không bị vướng vào cảm giác như sợ mất căn nhà hay sợ bỏ lỡ nó vì có người khác mua trước.

Đừng suy nghĩ như vậy nhé mọi người vì còn rất nhiều căn nhà phù hợp với các bạn, việc các bạn chỉ cần làm là xác định khu vực mình muốn sống và dành những ngày cuối tuần cùng người thân đi xem thật nhiều căn nhất có thể trong một khoảng thời gian đủ dài là được.Vì mua nhà là định cư lâu dài nên đâu thể hấp tấp nên cứ tâm lý thoải mái mà tìm thôi.

2/ Tìm hiểu thông tin xung quanh nhà 

Cách này thì rất dễ các bạn đi tìm nhà mệt thì tấp vào quán nước mía, quán ốc ven đường những người ở gần khu vực bạn đang tìm nhà vào lân la mua đồ xong hỏi thăm này nọ các câu như:

+Nhà này trước đó có sự tích gì ko ?

+Chủ trước ra sau?

+Nhà có sạch sẽ trước giờ hay ko?

+Giá trong mấy năm gần đây tăng cao ko?

Và còn nhiều loại câu hỏi khác mà bạn quan tâm thì bạn có thể hỏi người dân xung quanh đó.

3/ Nhờ sự giúp đỡ của môi giới

Cách này vừa tốt mà cũng phải thận trọng. Tốt là thời gian tìm kiếm nhanh hơn, tìm hiểu giá cũng đầy đủ hơn. Nhưng phải thận trọng ở chỗ là phải tìm cho đúng môi giới có tâm nhé! Bạn có thể nhờ người quen giới thiệu hay lên mạng tìm kiếm rồi gặp mặt chào hỏi chia sẻ tình hình của mình vậy vậy nè, nếu môi giới có tâm họ sẽ cảm nhận được mà giúp bạn bằng tấm lòng thôi.

Nói chung đừng tiếc tí tiền mà không nhờ sự giúp đỡ của MG vì họ thật sự là thổ địa tại địa phương đấy, kinh nghiệm của họ  rất dày nên hãy cố gắng tận dụng tốt nhất.

4/ Trả giá

Đây là bước quan trọng nhé. Vì nếu tài chính của bạn vừa đủ thì những khoản tiết kiệm được khi đàm phán giá sẽ giúp bạn cải tạo ngôi nhà lại cho xinh xắn hơn, mới mẻ hơn. Vì chủ mới thì nhà cũng phải mới thôi!

Nhưng để trả giá thành công thì bước 2-3 rất quan trọng để bạn xác định một khoảng giá để đàm phán như “Mức cao nhất có thể trả – Mức tối thiểu mà bạn có thể trả”

5/ Chốt giao dịch

Tới bước này thì chúc mừng bạn đã vất vả đi tìm nhà ròng rã suốt nhiều tuần nhiều tháng cuối cùng đã tìm được căn nhà mà mình thích rồi.Ở bước này thì điều quan trọng cần kiểm tra là:

+Quy hoạch

+Pháp lý

Kiểm tra cho kỹ rồi hả đặt bút xuống ký hợp đồng nha đừng để tiền mất tật mang chỉ vì đi hết 4 bước cùng cực rồi tới bước này làm biếng mà không kiểm tra kỹ càng.

Chỉ mất ít thời gian mà an toàn lâu dài thì đừng tiếc rẻ nha trời. Các bạn muốn biết cách kiểm tra an toàn khi mua nhà thì lên chỗ tìm kiếm trong group gõ tìm mấy bài về pháp lý hay kiểm tra quy hoạch hay là kinh nghiệm mua nhà của các anh chị em đã chia sẻ để tìm hiểu thêm nhé.

Theo Hoàng Phúc