1 – Đầu tư “lướt sóng” bất động sản là gì?

Có vẻ cụm danh từ đầu tư “lướt sóng” vô cùng quen thuộc đối với những chuyên gia trong giới địa ốc, điều này lại là thuật ngữ hoàn toàn mới mẻ đối với nhiều người khi vừa tiếp cận với lĩnh vực bất động sản.

Theo cách hiểu đơn giản thì đầu tư lướt sóng là một dạng đầu tư lợi nhuận, bạn chỉ cần bỏ ra một số tiền, trị giá 15% giá trị thực của căn hộ/đất nền đó để tạm thời giữ chỗ.

Sau đó, khi thị trường bắt đầu nóng lên, nhiều người quan tâm đến căn hộ/đất nền mà bạn đang nắm giữ, và họ chấp nhận mua lại chúng với giá chênh cao hơn từ vài chục, thậm chí là vài trăm triệu số tiền mà bạn bỏ ra ban đầu.

→ Như vậy, chỉ trong thời gian ngắn bạn đã có thể sở hữu một khoản tiền lớn. Nếu so với việc gửi tiền ngân hàng hưởng lãi suất thì đầu tư “lướt sóng” hiệu quả hơn.

Chính vì mức lợi nhuận mà “lướt sóng” mang lại đã dẫn đến hiện trạng có rất nhiều cá nhân quyết định ôm hàng loạt những căn hộ/đất nền mà họ nhận định rằng sẽ có rất nhiều người quan tâm trong tương lai, và đây chính là tình trạng mang tên đầu cơ tích trữ bất động sản căn hộ/đất nền. 

Theo như đánh giá từ các chuyên gia, thì việc những cá nhân đầu tư lướt sóng bất động sản sẽ đóng vai trò như một tác nhân thúc đẩy số lượng căn hộ từ các dự án, được tung ra thị trường tăng nhanh. Từ đó, khiến thị trường khởi sắc theo chiều hướng sôi nổi hơn.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đưa ra khía cạnh khác chính là, bản chất cốt lõi của thị trường là dựa theo nhu cầu thực tế của khách hàng. Chính vì vậy, chỉ các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, dự án được xây dựng bài bản, thì cơ hội đầu tư lướt sóng mới khá an toàn, còn không thì nhà đầu tư có nguy cơ bị “mắc cạn”.

Mô hình khu chế xuất Tân Thuận đã khẳng định là một bước đi thành công và hiệu quả, được áp dụng làm hình mẫu cho việc xây dựng chính sách cho hơn 200 khu chế xuất, khu công nghiệp ở các tỉnh thành cả nước. Ngày nay, với hơn 230 doanh nghiệp từ 21 quốc gia và vùng lãnh thổ, trong và ngoài nước, TTC hướng tới mục tiêu phát triển mới là chuyển đổi và xây dựng thành công khu sinh thái công nghệ cao Tân Thuận.

Theo ông Quyết, sự phát triển của các phân khúc bất động sản thời gian tới phụ thuộc vào 5 yếu tố liên quan.

🔥 Thứ nhất là kinh tế vĩ mô. Đây là yếu tố luôn có sự ảnh hưởng đặc biệt quan trọng đến thị trường.

Trong quá khứ, những đợt suy thoái thị trường bất động sản trên thế giới đều gắn liền với suy thoái kinh tế vĩ mô.

Riêng tại Việt Nam, từ năm 2015, bất động sản có sự tăng trưởng trở lại nhờ kinh tế vĩ mô tăng trưởng. Cụ thể, tăng trưởng GDP từ 2015-2020, trung bình tăng 6,5-7%/năm; năm 2020 tăng trưởng 6,5-7,3%.

Năm 2021, mặc dù chịu ảnh hưởng của dịch nhưng Việt Nam vẫn là một trong ba nền kinh tế có tăng trưởng.

Bên cạnh đó, lãi suất ổn định, nền kinh tế vận hành tốt, cũng là yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến bất động sản.

Khi đầu tư bất động sản, nhà đầu tư thường kỳ vọng lợi nhuận sẽ cao hơn lãi suất gửi ngân hàng. Khi lãi suất gửi ngân hàng 4,5-5%, nhà đầu tư sẽ cân nhắc. Lãi suất ngân hàng thấp, nhu cầu đầu tư bất động sản sẽ cao.

Thi trường chứng khoán tăng trưởng ổn định trong những năm qua, kể cả đại dịch cũng ảnh hưởng trực tiếp đến bất động sản vì hai thị trường này luôn song hành.

“Dựa trên những yếu tố này, chúng ta hoàn toàn tự tin vào thị trường bất động sản trong thời gian tới”, ông Quyết nhận định.

Mặt khác, theo một báo cáo gần nhất, đến năm 2030 tầng lớp trung lưu của Việt Nam sẽ có thêm 23,2 triệu người, đứng thứ 3 Đông Nam Á.

Ông Quyết dự báo nhu cầu bất động sản trung cấp và cao cấp sẽ tăng sau Covid và những năm tới.

Bên cạnh đó, tầng lợp thượng lưu, dù không quá nhiều nhưng cũng góp phần làm gia tăng các bất động sản cao cấp, siêu cao cấp.

🔥 Yếu tố thứ hai ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là tình hình thu hút vốn FDI vào Việt Nam.

Ông Quyết cho biết, trong 5 năm qua, FDI vào Việt Nam rất tốt, kể cả năm 2020, khi cả thế giới đang đối mặt với dịch bệnh, Việt Nam vẫn thu hút 28 tỉ đô vốn đăng ký và vốn giải ngân, với hơn 300 doanh nghiệp đầu tư tiếp và đầu tư mới.

Sang năm 2021, sóng FDI vào Việt Nam cũng rất lớn. Cùng với đó, việc Chính phủ có những biện pháp “dọn tổ cho đại bàng” đã kéo theo nhiều doanh nghiệp FDI vào Việt Nam.

Bức tranh này thể hiện rõ nhất ở khu vực phía bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Hải Phòng, Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc.

Các KCN trong năm 2020 phủ kín đến 80-90%, có KCN phủ kín 100% và liên tục có đặt hàng mới của các tập đoàn lớn. Giá bất động sản công nghiệp do đó tăng nhanh.

Ông Quyết cho biết, trong ba năm qua, bất động sản công nghiệp phát triển mạnh. Khái niệm đô thị bất động sản công nghiệp cũng thay đổi, không đầu tư manh mún mà được mở rộng và đồng bộ hơn.

Thị trường phía bắc đã hình thành các khu bất động sản KCN. Nhu cầu bất động sản cho người làm việc ở các KCN do đó cũng tăng trưởng mạnh, giá bất động sản ở các thành phố công nghiệp tăng rất cao.

Theo ông Quyết, điều này sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu bất động sản của người lao động tại các thành phố công nghiệp.

“Với mức lương công nhân từ 8-15 triệu đồng/tháng, nhu cầu bất động sản của họ tại các thành phố công nghiệp là nhu cầu trung bình, như bất động sản giá rẻ, nhà ở xã hội. Phân khúc này sẽ tăng trưởng sau dịch bệnh. Đây là yếu tố cần lưu ý trong đầu tư bất động sản và bán bất động sản trong tương lai”, ông Quyết nhận định.

🔥 Yếu tố thứ ba quyết định đến phân khúc sẽ phát triển khi dịch bệnh được kiểm soát là tăng trưởng du lịch. Trong đó, yếu tố khách nước ngoài ảnh hưởng rất lớn.

Trong vòng 20 năm qua, lượng khách này tăng trưởng rất ấn tượng. Năm 2019, khi chưa có dịch bệnh, Việt Nam đón trên 18 triệt lượt khách nước ngoài, khách nội địa thì rất lớn. Tất cả những dịch vụ ăn theo của ngành du lịch giúp cho bất động sản du lịch hưởng lợi lớn.

Năm 2020, bất động sản du lịch bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nhưng ông Quyết cho rằng phân khúc này sẽ tiếp tục phát triển và luôn là kênh đầu tư an toàn.

Mỗi năm, Thái Lan đón 40 triệu khách nước ngoài, gấp đôi so với Việt Nam. Tiềm năng thu hút khách du lịch đến Việt Nam còn rất lớn.

“Nếu đạt được con số như Thái Lan, bất động sản du lịch sẽ bùng nổ trong tương lai”, ông Quyết nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hoá và tăng trưởng dân số cũng là yếu tố ảnh hưởng đến thị trường và quyết định dòng sản phẩm mà người dân theo đuổi.

Hiện nay, tốc độ đô thị hoá của Việt Nam đang nhanh nhưng vẫn thấp so với thế giới. Dự báo đến năm 2025, đô thị hoá vủa Việt Nam sẽ đạt 45%, và đến năm 2030 sẽ đạt 50%.

Theo ông Quyết, dân số của Việt Nam rất trẻ nên nhu cầu bất động sản đang rất lớn. Do vậy, nhu cầu ở phân khúc bình dân, trung cấp sẽ bùng nổ trong thời gian tới.

“Nhà đầu tư nên lựa chọn phân khúc phù hợp với doanh nghiệp, nhưng nên tập trung vào phân khúc này vì đây là phân khúc luôn an toàn”, ông Quyết nói.

Yếu tố cuối cùng quyết định thị trường là hệ thống chính sách và tâm lý.

Việc hệ thống chính sách liên quan đến bất động sản được thắt chặt trong những năm qua đã giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn hơn, giảm thiểu vấn đề lãng phí nguồn lực đất đai. Bên cạnh đó, nguồn cung tung ra thị trường không quá ồ ạt, dẫn đến nhu cầu cao, ổn định.

Ông Quyết cũng cho rằng, chu kỳ bất động sản có thể sụt giảm, nhưng trong chu kỳ dài hạn 10 năm, 20 năm, bất động sản sẽ luôn tăng giá.

“Việt Nam đã trải qua nhiều đợt tái phát dịch. Sau khi mỗi đợt dịch được kiểm soát, kinh tế trở lại bình thường mới và bật dậy rất nhanh với những điểm sáng chính sách. Tôi tin ở làn sóng dịch thứ 4 cũng vậy, sau khi được kiểm soát, thị trường sẽ khôi phục nhanh chóng”, ông Quyết lạc quan.

Tâm An (CafeLand)

Dưới đây là tổng hợp những sai lầm cơ bản nên tránh:

1. Tìm thợ sửa chữa không đúng chuyên môn

Điều này nghe có vẻ không phải là một vấn đề nghiêm trọng, nhưng thực tế bạn có thể mất nhiều thời gian và tiền bạc cho việc này.

“Đây là sai lầm phổ biến nhất của những người mua nhà lần đầu. Khi bạn thuê một người thợ sửa chữa không chuyên để sửa những thứ bị hỏng hóc trong nhà, chi phí có thể tăng vọt”, Joshua Haley, người sáng lập của Moving Astute cho biết.

Cách để tránh sai lầm này là tìm hiểu và nghiên cứu kỹ đơn vị sửa chữa trước khi thuê. Điều này sẽ giúp bạn tránh được bất kỳ sự nhầm lẫn nào về mức độ công việc cần phải hoàn thành và đảm bảo bạn đang tìm đúng người cho công việc.

2. Thuê các nhà thầu mà không tìm hiểu kỹ

Bất kể bạn muốn mua một tài sản đã được xây dựng hoặc xây mới nhà ở, điều quan trọng cần làm đó là tìm đúng nhà thầu. Trên thực tế, việc hợp tác cùng các nhà thầu mà chưa tìm hiểu kỹ ẩn chứa nhiều rủi ro, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến mặt pháp lý.

3. Không lập ngân sách dự phòng

Một trong những sai lầm phổ biến mà người mua nhà chưa có kinh nghiệm hay mắc phải đó là không trích lập ngân sách dự phòng. Trên thực tế, có rất nhiều khoản phí khác nhau sẽ phát sinh trong quá trình mua nhà, chẳng hạn như phí bảo hiểm, phí bảo trì hay thậm chí cả thuế.

Nếu không lập ngân sách dự phòng, đôi khi bạn sẽ lúng túng nếu có quá nhiều khoản phí phát sinh, vượt quá khả năng chi tiêu của bản thân.

Nhà đầu tư bất động sản Richard Mews gợi ý: “Hãy tham khảo ý kiến ​​của một chuyên gia bất động sản, người sẽ tư vấn về các khoản thuế cũng như chi phí bảo hiểm thông thường. Một ý tưởng khác là tìm hiểu thông tin từ chính người bán, họ sẽ nắm rõ hơn về các khoản chi phí có thể phát sinh”.

CÁC CÂU HỎI NÊN ĐẶT RA TRONG QUÁ TRÌNH XEM NHÀ

            [-] Lối vào nhà có dễ di chuyển không? Tình trạng giao thông vào giờ cao điểm thế nào?

            [-] Ngoại thất nhà có bị cong móp, phai màu không? Hãy kiểm tra kỹ phía Nam nơi hứng nhiều ánh sáng mặt trời nhất và phía Bắc nơi ẩm ướt nhất.

            [-] Căn nhà có đủ ánh sáng không? Xem nhà vào ban ngày để kiểm tra nhà có đủ ánh sáng mặt trời không, hướng nhà có bị hắt nắng quá mức vào buổi chiều tối gây khó chịu?

            [-] Phòng tắm có ẩm mốc, mục rữa không? Kiểm tra kỹ trần khu vực tắm đứng, khu vực quanh bồn tắm, ống dẫn nước, vòi nước và các thiết bị điện bên trong.

            [-] Nhà có bị dột không? Nếu cần thiết bạn nên xịt nước lên mái nhà để kiểm tra độ dột.

            [-] Kho chứa đồ, phòng chứa đồ có đủ nhu cầu cho gia đình không? Hãy đảm bảo chúng có thể chứa hoặc chúng ta có thể sắp xếp vị trí cất đồ cho các vật dụng kích thước lớn nhất bạn sở hữu.

            [-] Nhà có cách âm tốt không? Cách âm với không gian bên ngoài và giữa các phòng.

            [-] Nền nhà, cầu thang có gây tiếng ồn không? Việc di chuyển trong nhà có dễ gây tiếng ồn bởi chất liệu và tình trạng nền nhà/cầu thang không? Chúng còn sử dụng được không hay cần thay thế mới?

            [-] Gác mái nhà: quan sát kỹ kết cấu và tình trạng của chúng nếu có.

            [-] Bỏ qua các thiết bị điện: Chúng dễ thay thế, nhưng hãy kiểm tra thiết kế điện trong nhà, liệu có vết nứt do điện gây ra không, việc thay thế sửa chữa điện sau này có dễ dàng không.

            [-] Kiểm tra vật dụng sinh hoạt trong nhà: Nếu chủ nhà vẫn sống tại đây, khả năng cao họ sẽ không quá vội bán nhà. Bạn có thể đưa ra phương án thương lượng tốt hơn.

            [-] Kiểm tra các khoản thuế, phí của căn nhà: nếu chúng có phí quản lý theo m2 thì đơn vị quản lý đang ra mức giá bao nhiêu. Chủ nhà bị giới hạn số lượng phương tiện di chuyển như thế nào, mức giá theo tháng của chúng. Các chi phí vệ sinh, các khoản phí vô hình nếu có.

Dưới đây là tổng hợp những sai lầm cơ bản nên tránh:

1. Tìm thợ sửa chữa không đúng chuyên môn

Điều này nghe có vẻ không phải là một vấn đề nghiêm trọng, nhưng thực tế bạn có thể mất nhiều thời gian và tiền bạc cho việc này.

“Đây là sai lầm phổ biến nhất của những người mua nhà lần đầu. Khi bạn thuê một người thợ sửa chữa không chuyên để sửa những thứ bị hỏng hóc trong nhà, chi phí có thể tăng vọt”, Joshua Haley, người sáng lập của Moving Astute cho biết.

Cách để tránh sai lầm này là tìm hiểu và nghiên cứu kỹ đơn vị sửa chữa trước khi thuê. Điều này sẽ giúp bạn tránh được bất kỳ sự nhầm lẫn nào về mức độ công việc cần phải hoàn thành và đảm bảo bạn đang tìm đúng người cho công việc.

2. Thuê các nhà thầu mà không tìm hiểu kỹ

Bất kể bạn muốn mua một tài sản đã được xây dựng hoặc xây mới nhà ở, điều quan trọng cần làm đó là tìm đúng nhà thầu. Trên thực tế, việc hợp tác cùng các nhà thầu mà chưa tìm hiểu kỹ ẩn chứa nhiều rủi ro, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến mặt pháp lý.

3. Không lập ngân sách dự phòng

Một trong những sai lầm phổ biến mà người mua nhà chưa có kinh nghiệm hay mắc phải đó là không trích lập ngân sách dự phòng. Trên thực tế, có rất nhiều khoản phí khác nhau sẽ phát sinh trong quá trình mua nhà, chẳng hạn như phí bảo hiểm, phí bảo trì hay thậm chí cả thuế.

Nếu không lập ngân sách dự phòng, đôi khi bạn sẽ lúng túng nếu có quá nhiều khoản phí phát sinh, vượt quá khả năng chi tiêu của bản thân.

Nhà đầu tư bất động sản Richard Mews gợi ý: “Hãy tham khảo ý kiến ​​của một chuyên gia bất động sản, người sẽ tư vấn về các khoản thuế cũng như chi phí bảo hiểm thông thường. Một ý tưởng khác là tìm hiểu thông tin từ chính người bán, họ sẽ nắm rõ hơn về các khoản chi phí có thể phát sinh”.

1 – Đầu tư “lướt sóng” bất động sản là gì?

Có vẻ cụm danh từ đầu tư “lướt sóng” vô cùng quen thuộc đối với những chuyên gia trong giới địa ốc, điều này lại là thuật ngữ hoàn toàn mới mẻ đối với nhiều người khi vừa tiếp cận với lĩnh vực bất động sản.

Theo cách hiểu đơn giản thì đầu tư lướt sóng là một dạng đầu tư lợi nhuận, bạn chỉ cần bỏ ra một số tiền, trị giá 15% giá trị thực của căn hộ/đất nền đó để tạm thời giữ chỗ.

Sau đó, khi thị trường bắt đầu nóng lên, nhiều người quan tâm đến căn hộ/đất nền mà bạn đang nắm giữ, và họ chấp nhận mua lại chúng với giá chênh cao hơn từ vài chục, thậm chí là vài trăm triệu số tiền mà bạn bỏ ra ban đầu.

→ Như vậy, chỉ trong thời gian ngắn bạn đã có thể sở hữu một khoản tiền lớn. Nếu so với việc gửi tiền ngân hàng hưởng lãi suất thì đầu tư “lướt sóng” hiệu quả hơn.

Chính vì mức lợi nhuận mà “lướt sóng” mang lại đã dẫn đến hiện trạng có rất nhiều cá nhân quyết định ôm hàng loạt những căn hộ/đất nền mà họ nhận định rằng sẽ có rất nhiều người quan tâm trong tương lai, và đây chính là tình trạng mang tên đầu cơ tích trữ bất động sản căn hộ/đất nền. 

Theo như đánh giá từ các chuyên gia, thì việc những cá nhân đầu tư lướt sóng bất động sản sẽ đóng vai trò như một tác nhân thúc đẩy số lượng căn hộ từ các dự án, được tung ra thị trường tăng nhanh. Từ đó, khiến thị trường khởi sắc theo chiều hướng sôi nổi hơn.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đưa ra khía cạnh khác chính là, bản chất cốt lõi của thị trường là dựa theo nhu cầu thực tế của khách hàng. Chính vì vậy, chỉ các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, dự án được xây dựng bài bản, thì cơ hội đầu tư lướt sóng mới khá an toàn, còn không thì nhà đầu tư có nguy cơ bị “mắc cạn”.

6. Bối cảnh thứ sáu là người làm công ăn lương sẽ đứng trước sự lựa chọn khó khăn: Đi làm với mức lương rất thấp hoặc Ở nhà tự kinh doanh kiếm sống.

Chắc chắn, đa số các doanh nghiệp còn tồn tại sẽ cơ cấu lại toàn bộ doanh nghiệp của mình, trong đó, chi phí lương sẽ được tính toán đầu tiên.

Rất nhiều công ty TNHH Một – mình – tao sẽ ra đời và sẽ không có chỗ cho những người vẫn mơ mộng mức thu nhập như trước đây. Chủ doanh nghiệp sẽ ưu tiên lựa chọn những người chịu cày, chịu khổ, chịu làm với mức lương vừa phải.

Dù muốn hay không, các doanh nghiệp cũng buộc phải cắt giảm các chế độ, chính sách đãi ngộ cho nhân viên, gây ảnh hưởng trực tiếp tới thu nhập của người lao động.

Xu thế tự động hoá và ứng dụng công nghệ thông tin vào sản xuất kinh doanh là tất yếu, làm tiếp tục giảm nhu cầu sử dụng lao động trong doanh nghiệp. Nhân sự ngành công nghệ thông tin sẽ tiếp tục là nhân sự được săn lùng, kể cả trong các doanh nghiệp không kinh doanh trong lĩnh vực công nghệ thông tin.

7. Bối cảnh thứ bảy là sự đẩy mạnh đầu tư công của Nhà nước và việc Nhà nước bơm mạnh vốn vào thị trường.

Trong bối cảnh khối kinh tế tư nhân đang sa sút, để đảm bảo mục tiêu phát triển kinh tế thì Nhà nước phải đẩy mạnh đầu tư công. Các lĩnh vực được ưu tiên chắc chắn là: Xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông và Đầu tư các khu kinh tế, khu công nghiệp.

Lượng tiền mà Nhà nước bơm vào thị trường sẽ tăng mạnh sau dịch, có khả năng sẽ dẫn đến lạm phát sau 1-2 năm tới. Các doanh nghiệp lớn sẽ là các đơn vị được ưu tiên cấp vốn và sẽ ngập ngụa trong tiền. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ dễ tiếp cận nguồn vốn lãi suất thấp trong ngắn hạn, nhưng nếu không mau chóng phục hồi thì sẽ trả giá bằng lãi suất cao trong trung hạn.

8. Bối cảnh thứ tám là: Lợi ích nhóm sẽ càng ngày càng lớn, gây bất bình đẳng trong kinh doanh và xã hội.

Chắc chắn sau dịch, hàng loạt Giấy phép con sẽ được ra đời để phục vụ mục tiêu kép: Vừa chống dịch – vừa phát triển kinh tế.

Việc thực thi các Giấy phép con này sẽ trao quyền lực rất lớn cho các tổ chức chính quyền và tất yếu dẫn đến lợi ích nhóm. Những cá nhân, doanh nghiệp có mối quan hệ với chính quyền sẽ dễ kinh doanh hơn nhiều so với các cá nhân, doanh nghiệp khác.

Việc kinh doanh trong bối cảnh vẫn còn tiềm ẩn nguy cơ dịch bệnh sẽ trở nên méo mó, bất bình đẳng giữa nhóm có quan hệ và nhóm không có quan hệ. Nếu chính quyền không có biện pháp kiểm soát tốt việc này, khả năng nền kinh tế thị trường sẽ biến thành nền kinh tế lũng đoạn sẽ rất cao.

9. Bối cảnh cuối cùng và là bối cảnh nguy hiểm nhất: Dịch có thể bùng lại bất cứ lúc nào, mọi thứ vừa mới bắt đầu phục hồi lại tiếp tục bị đình trệ. Và lại tiếp tục chuỗi ngày nằm ở nhà, ngắm bóng đèn mong ngày tháng mau qua…

— st —

Nguồn: Minh Quyết