5 BÍ QUYẾT KHI ĐẦU TƯ BĐS

Bí quyết số 1: Chọn dự án BĐS có tính thanh khoản

Đây là sai lầm lớn khiến nhiều người đang chôn tiền của mình tại Sóc Sơn, Mê Linh, Quốc Oai, Thạch Thất, Hòa Bình, Bắc Ninh (quá xa trung tâm)… hay các tài sản chung cư, liền kề góp vốn – đã dừng hoặc chậm thi công, một số phân khúc bất động sản cao cấp…

Dù bạn định đầu tư vào bất động sản ở trung tâm hay ven đô, thổ cư, nhà phố, chung cư, liền kề hay biệt thự thì tiêu chí đầu tiên là tính thanh khoản. Tính thanh khoản được hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt.

Giả sử sau khi bạn mua loại bất động sản đó xong, câu hỏi là: Ngay bây giờ, bạn bán có người mua ngay hay không? Có thể câu trả lời là không. Thậm chí cần tiền, bây giờ bán rẻ hơn 1 chút, có người mua ngay hay không ? Có thể câu trả lời vẫn là: Không có!

Bạn mua vào rất dễ và “thoát hàng” ra rất khó. Đặc biệt nếu bạn định vay tiền của ngân hàng, người quen để đầu tư, có thể rất lâu hoặc không biết đến bao giờ mới rút được tiền ra. Sau đó bạn sẽ cảm thấy sốt ruột vì tài sản không tăng giá, bán không ai mua và hàng tháng vẫn phải chịu lãi vay.

Chỉ đầu tư những tài sản này nếu bạn thực sự rất rảnh rỗi về tiền mặt và có ý tưởng đầu tư dài hạn.

Ví dụ một gợi ý cho bạn:

Bất động sản không quá xa trung tâm (hoặc nơi sầm uất) từ 3 đến 10km thường có tính thanh khoản tốt. Vậy tại sao lại là khoảng cách từ 3 đến 10 km? Lý do là mọi người sẽ chấp nhận di chuyển trong khoảng cách này, mất thời gian từ 10-25 phút di chuyển, đó là nhu cầu di chuyển, sinh hoạt, tiêu dùng thực tế.

Khi nhắc đến BĐS, thường có 2 nhu cầu cơ bản là tiêu dùng và đầu tư. Khi thị trường đi xuống, có thể nhu cầu đầu tư biến mất và chỉ còn nhu cầu tiêu dùng. Nếu mua BĐS không quá xa nơi sầm uất thì dù thị trường đi xuống, vẫn luôn có nhu cầu tiêu dùng và bạn vẫn có thể bán được BĐS của mình, thoát ra khỏi thị trường.

Nhiều người mất tiền hoặc đọng vốn hàng tỷ đồng là do mua BĐS ở vị trí quá xa trung tâm, nơi không có nhu cầu tiêu dùng. Một số bất động sản khác thì do giá quá cao, không phù hợp với nhiều người nên khi thị trường đi xuống cũng mất luôn tính thanh khoản.

Vì vậy, câu hỏi đầu tiên trước khi mua vào, đó là: Nếu tôi cần tiền bán ngay thì có ai mua không? hay: Tính thanh khoản của Bất động sản có cao hay không?

Bí quyết số 2: Kiếm tiền ngay khi mua

Ví dụ: BĐS có giá thị trường (giá mặt bằng chung) là 1 tỷ, bạn mua được 800 triệu. Bất động sản có giá thị trường là 5 tỷ, bạn mua được giá 4,2 tỷ. Bất động sản có giá thị trường là 10 tỷ, bạn mua được giá 7 tỷ.

Kiếm tiền khi mua được hiểu là luôn mua thấp hơn giá thị trường. Sai lầm của hầu hết mọi người là thường mua bằng giá thị trường và hy vọng tương lai sẽ lên giá.

Đôi khi sau khi mua xong, có thể thị trường BĐS đi lên và bạn kiếm thêm được tiền khi bán. Nhưng tư duy đầu tư thông minh là lãi ngay khi mua. Nhờ tư duy này, bạn có thể kiếm tiền cả khi thị trường đi lên và đi xuống. Với thị trường đi xuống, bạn chọn khu vực thanh khoản ,mua rẻ và bán cũng rẻ.

Vậy câu hỏi thứ 2, bạn cần tự hỏi mình: Tôi có đang mua rẻ hơn giá thị trường không? (Hay tôi đang mua bằng giá thị trường và hy vọng?).

Và câu hỏi thứ 3: Làm sao để mua được bất động sản giá rẻ? điều này có vẻ xa vời, bởi nhà đầu tư hay những chủ nhà bao giờ cũng muốn bán bất động sản của mình với mức giá cao nhất. Nhưng vẫn có thể mua được, vẫn có thể tìm được bất động sản có giá rẻ hơn giá thị trường.. khi thị trường sơ cấp đã qua đi, lượng giao dịch ở thị trường thứ cấp bùng nổ, vào một thời điểm nhất định, nhà đầu tư khi mua được tận gốc thì bao giờ họ cũng đã có được một khoản lãi nhất định, đảm bảo được đúng và đủ tiêu chí lãi họ đưa ra, thì chắc chắn họ sẽ bán. Tuy nhiên, thị trường bất động sản như các nhận định của nhiều nhà đầu tư và giới chuyên gia trong lĩnh vực này thì việc tăng giảm giá thất thường là điều bình thường, dễ hiểu. Vấn đề là chúng ta phải kiên trì, tìm hiểu kỹ lưỡng và chịu khó quan sát, tìm hiểu. Tốt nhất là nên tham khảo qua và nhờ thêm các chuyên gia môi giới trong thị trường ở tại khu vực này. Điều này chắc chắn sẽ tốt hơn khi bạn quyết định đầu tư.

Bí quyết số 3: Xét kĩ mối quan hệ giữa Dòng tiền và Lãi vốn

Nếu bạn mua xong BĐS, xây nhà lên và có người thuê ngày thì nơi đó được gọi là có dòng tiền. Nếu BĐS của bạn gần trường học, khu công nghiệp, bệnh viện… bạn có thể kinh doanh buôn bán mà ra tiền ngay, nơi đó cũng được gọi là có dòng tiền.

Còn ngược lại, có rất nhiều nơi mà bạn mua xong, xây lên để cho thuê thì cũng không có “ma nào” đến thuê hay kinh doanh được. Nơi đó được gọi là không có dòng tiền. Còn yếu tố lãi vốn được hiểu đơn giản là tiềm năng tăng giá của BĐS.

Ở những nơi đã phát triển rồi, giá BĐS thường sẽ tương đối ổn định. Ở những nơi đang phát triển, BĐS sẽ tiếp tục được hưởng yếu tố lãi vốn thì câu hỏi là bạn sẽ chọn mua ở đâu?

Nếu bạn chọn sai, đồng tiền của bạn sẽ không sinh sôi nảy nở. Nhiều tài sản trong nội thành không còn yếu tố lãi vốn cao và ngược lại, khá nhiều tài sản ở quá xa trung tâm không có yếu tố dòng tiền. Vì vậy, lãi vốn và dòng tiền là 2 tiêu chí quan trọng bạn nên xem xét trước khi đầu tư. 2 câu hỏi khác bạn nên tự hỏi trước khi mua là bất động sản này có dòng tiền hay không: hay bất động sản này có yếu tố lãi vốn cao hay thấp?