5 GIAI ĐOẠN TĂNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

Giai đoạn #3: Giá tiến độ

Giai đoạn 3 và giai đoạn 2 đôi khi có thể hoán đổi cho nhau vì có một số dự án chủ đầu tư làm xong hạ tầng phân khu 1 rồi lại tiếp tục mở bán phân khu 2.

Đây sẽ là thời điểm chủ yếu người mua ở, hiện tại nhìn thấy dự án đã gần hoàn thiện, lên hình, tiện ích sẵn có, người mua đã có thể hình dung ngay về nơi an cư của mình.

Thời điểm này chủ đầu tư vẫn sẽ bán nhà nhưng đa phần là với giá cao, lúc này người mua để ở sẽ tìm mua những căn hộ thuộc phân khu đầu tiên để được giá tốt nhất.

Vậy giá bất động sản tăng trưởng như thế nào sẽ phụ thuộc vào tình hình thị trường và lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư.

Đã đầu tư vào bất động sản thì ai cũng muốn có lãi và phải có lãi hơn là gửi vào ngân hàng. Lãi suất ngân hàng lúc này sẽ khoảng 6 – 8%/năm nên lợi nhuận mà nhà đầu tư mong muốn thấp nhất cũng phải từ 10 – 15%/năm trở lên. Thông thường, từ khi triển khai đến khi hoàn thành dự án mất khoảng 2 năm (nhiều dự án ngâm 4 – 5 năm vẫn chưa xong).

Ví dụ nhà đầu tư mua lô đất 2 tỷ thì sau 2 năm họ phải bán lại với giá 2,5 tỷ, sau khi trừ thuế phí, tỷ suất lợi nhuận này có thể thay đổi tùy theo tính thanh khoản của thị trường. Nhưng về cơ bản, tỷ suất sinh lời phải cao hơn lãi suất ngân hàng thì khoản đầu tư mới được coi là thành công.

Giai đoạn #4: Giá trước khi giao

Đây cũng gần như là giai đoạn cuối của một dự án bất động sản và khi dự án có sổ hồng sẽ thu hút lượng lớn người mua về ở mà không được đảm bảo về mặt pháp lý. Sau đó những người này sẽ mua tại thời điểm có sổ để đảm bảo an toàn.

Lúc này, các nhà đầu tư từ giai đoạn đầu sẽ “chia sẻ” (marketing) về các giai đoạn bất động sản của một dự án, cho biết khi nào là thời điểm để tăng giá hoặc lợi nhuận của một bất động sản và hết hàng. Giá bán cũng khá cao so với khi dự án khởi công giai đoạn đầu.

Dự án bắt đầu được nhiều người biết đến, tất cả đã thành hình từ căn hộ cho đến tiện ích trong khu vực. Thời điểm này là thời điểm dự án có tính thanh khoản cao nhất, rất dễ kiếm khách mua lại.

Khi đó, với các nhà đầu tư mua ngay từ đầu, nếu họ không bán thì cho thuê với lợi nhuận từ việc cho thuê tương đối cao. Chẳng hạn, một dự án căn hộ ở Thủ Đức: khách mua 1,5 tỷ, sau 2 năm bàn giao nhà, giá tăng lên 2 tỷ, 10 triệu/tháng, 120 triệu/năm.

Tính ra, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê là 8%/năm trên giá trị căn hộ tại thời điểm mua, chưa kể giá vốn nhà bán tăng.

Giai đoạn #5: Giá căn hộ

Đây là giai đoạn cuối của một dự án bất động sản, mọi người chỉ nên tham khảo phần này vì ở Việt Nam đa phần người ta đầu tư theo kiểu đón sóng, đón hạ tầng chứ không như nước ngoài. Ví dụ như ở Việt Nam, khi rao bán dự án, người ta nói rằng con đường này sắp xây dựng, sắp hoàn thiện để dẫn vào dự án, gần đây có đường cao tốc, trung tâm hành chính sắp dịch chuyển.

.Ở nước ngoài, người ta xây dựng cơ sở hạ tầng, đường sá rồi mới xây dựng các dự án bất động sản để ở, không có chuyện mua nhà hình thành trong tương lai, mà xây xong rồi mới bán. Mặc dù đây là giai đoạn khiến giá tăng chóng mặt nhưng nhiều dự án, khách mua từ ngày đầu tiên chờ đến giai đoạn 5 này, giá tăng từ 150-200% trở lên.

Có thể thấy, hiện tượng bất động sản tăng giá ở các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau như:

          – Khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa – đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa đáp ứng kịp dẫn đến sự chênh lệch cung – cầu;

          – Chuyển dòng vốn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời điểm dịch bệnh;

          – Do giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng hạ tầng, mở rộng đô thị,… gây nhiễu thông tin để “thổi giá” nhằm thu lợi bất chính.

          – Đặc biệt, giá nguyên vật liệu trên thị trường, nhiên liệu, vật tư, chi phí đầu vào của các dự án bất động sản tăng cũng là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng.

Dương Thảo An (Property Hub) – CafeLand