NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT VỀ LẬP “VI BẰNG” TRONG MUA BÁN BĐS

𝟐. 𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐤𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐭𝐡𝐚𝐲 𝐭𝐡𝐞̂́ 𝐡𝐨̛̣𝐩 đ𝐨̂̀𝐧𝐠 𝐜𝐡𝐮𝐲𝐞̂̉𝐧 𝐧𝐡𝐮̛𝐨̛̣𝐧𝐠 𝐜𝐨́ 𝐜𝐨̂𝐧𝐠 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠

Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:

“1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.”.

Theo đó, vi bằng không thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.

𝟑. 𝐊𝐡𝐨̂𝐧𝐠 đ𝐮̛𝐨̛̣𝐜 𝐥𝐚̣̂𝐩 𝐯𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 đ𝐞̂̉ 𝐜𝐡𝐮𝐲𝐞̂̉𝐧 𝐧𝐡𝐮̛𝐨̛̣𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐚̀ đ𝐚̂́𝐭

Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng như sau:

“…

𝟒. 𝐗𝐚́𝐜 𝐧𝐡𝐚̣̂𝐧 𝐧𝐨̣̂𝐢 𝐝𝐮𝐧𝐠, 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐤𝐲́ 𝐭𝐞̂𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐡𝐨̛̣𝐩 đ𝐨̂̀𝐧𝐠, 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐦𝐚̀ 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮𝐨̣̂𝐜 𝐩𝐡𝐚̣𝐦 𝐯𝐢 𝐡𝐨𝐚̣𝐭 đ𝐨̣̂𝐧𝐠 𝐜𝐨̂𝐧𝐠 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠, 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜; 𝐱𝐚́𝐜 𝐧𝐡𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐢́𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐢́𝐧𝐡 𝐱𝐚́𝐜, 𝐡𝐨̛̣𝐩 𝐩𝐡𝐚́𝐩, 𝐤𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐭𝐫𝐚́𝐢 đ𝐚̣𝐨 đ𝐮̛́𝐜 𝐱𝐚̃ 𝐡𝐨̣̂𝐢 𝐜𝐮̉𝐚 𝐛𝐚̉𝐧 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐠𝐢𝐚̂́𝐲 𝐭𝐨̛̀, 𝐯𝐚̆𝐧 𝐛𝐚̉𝐧 𝐭𝐮̛̀ 𝐭𝐢𝐞̂́𝐧𝐠 𝐕𝐢𝐞̣̂𝐭 𝐬𝐚𝐧𝐠 𝐭𝐢𝐞̂́𝐧𝐠 𝐧𝐮̛𝐨̛́𝐜 𝐧𝐠𝐨𝐚̀𝐢 𝐡𝐨𝐚̣̆𝐜 𝐭𝐮̛̀ 𝐭𝐢𝐞̂́𝐧𝐠 𝐧𝐮̛𝐨̛́𝐜 𝐧𝐠𝐨𝐚̀𝐢 𝐬𝐚𝐧𝐠 𝐭𝐢𝐞̂́𝐧𝐠 𝐕𝐢𝐞̣̂𝐭; 𝐱𝐚́𝐜 𝐧𝐡𝐚̣̂𝐧 𝐜𝐡𝐮̛̃ 𝐤𝐲́, 𝐛𝐚̉𝐧 𝐬𝐚𝐨 đ𝐮́𝐧𝐠 𝐯𝐨̛́𝐢 𝐛𝐚̉𝐧 𝐜𝐡𝐢́𝐧𝐡.

𝟓. 𝐆𝐡𝐢 𝐧𝐡𝐚̣̂𝐧 𝐬𝐮̛̣ 𝐤𝐢𝐞̣̂𝐧, 𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐯𝐢 đ𝐞̂̉ 𝐜𝐡𝐮𝐲𝐞̂̉𝐧 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠, 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐨̛̉ 𝐡𝐮̛̃𝐮 đ𝐚̂́𝐭 đ𝐚𝐢, 𝐭𝐚̀𝐢 𝐬𝐚̉𝐧 𝐤𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐜𝐨́ 𝐠𝐢𝐚̂́𝐲 𝐭𝐨̛̀ 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐦𝐢𝐧𝐡 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠, 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐨̛̉ 𝐡𝐮̛̃𝐮 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̉𝐚 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭.”.

Căn cứ theo quy định trên, cấm Thừa phát lại lập vi bằng để:

– Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (chuyển nhượng nhà đất và tài sản khác gắn liền với đất nếu có).

– Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

𝟔. 𝐍𝐡𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐬𝐮̛̣ 𝐤𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐯𝐞̂̀ 𝐧𝐡𝐚̀ đ𝐚̂́𝐭 đ𝐮̛𝐨̛̣𝐜 𝐥𝐚̣̂𝐩 𝐯𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠

Mặc dù không được lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất nhưng Thừa phát lại được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện liên quan đến chuyển nhượng nhà đất như sau:

– Xác nhận tình trạng nhà, đất.

– Giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

– Ghi nhận việc đặt cọc,…

𝟕. 𝐓𝐡𝐮̉ 𝐭𝐮̣𝐜 𝐥𝐚̣̂𝐩 𝐯𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠

Bước 1: Người có nhu cầu lập vi bằng đến Văn phòng thừa phát lại để yêu cầu lập vi bằng

Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng

Bước 3: Tiến hành lập vi bằng

Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập. Việc ghi nhận sự kiện, hành vi trong vi bằng phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

Người yêu cầu phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có) và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp.

Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng.

Vi bằng phải được Thừa phát lại ký vào từng trang, đóng dấu Văn phòng thừa phát lại và ghi vào sổ vi bằng được lập theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định.

Vi bằng phải được gửi cho người yêu cầu và được lưu trữ tại Văn phòng thừa phát lại theo quy định của pháp luật về lưu trữ như đối với văn bản công chứng.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc việc lập vi bằng, Văn phòng thừa phát lại phải gửi vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp nơi Văn phòng thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký. Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng.

𝟖. 𝐌𝐮𝐚 𝐛𝐚́𝐧 𝐧𝐡𝐚̀ đ𝐚̂́𝐭 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐯𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐤𝐡𝐨̂𝐧𝐠 đ𝐮̛𝐨̛̣𝐜 𝐬𝐚𝐧𝐠 𝐭𝐞̂𝐧

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 08/2020/NĐ-CP, chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng sẽ không được sang tên vì:

– Pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực và hồ sơ sang tên phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.

– Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Kết luận: Với những quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì Văn phòng thừa phát không được lập vi bằng mua bán đất, vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực. Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng.

Luatvietnam.vn