NÊN LỰA CHỌN ĐẦU TƯ CĂN HỘ HAY ĐẤT NỀN?

Đất nền và căn hộ đều là những kênh đầu tư tốt trong thời điểm này. Tuy nhiên phụ thuộc vào nhu cầu, tài chính, khu vực,... mà nhà đầu tư nên chọn loại hình cho phù hợp.

ĐẤT NỀN 

  1. ƯU ĐIỂM
  • Là một kênh giữ tiền hiệu quả:

Thay vì gửi tiết kiệm ở ngân hàng với lãi suất thấp thì đầu tư đất nền là một kênh đầu tư – giữ tiền hiệu quả hơn rất nhiều. Giá đất luôn có xu hướng tăng tốt theo thời gian. Ngoại trừ những quỹ đất vướng quy hoạch thì cũng được nhà nước đền bù xứng đáng.

  • Có sổ – Thế chấp ngân hàng nhanh.

Đối với việc đầu tư các dự án đất nền có sổ sẵn thì nhà đầu tư có thể thế chấp ngân hàng để vay tiền đầu tư dự án khác. Hiện nay đất nền được ngân hàng thẩm định vay với 60% giá trị bất động sản. Đối với biệt thự nhà phố là 70-80% giá trị. Xu hướng xoay vòng dòng tiền để đầu tư được nhiều chỗ này đang được nhiều người lựa chọn. Miễn sao khách hàng có nguồn tiền cố định hằng tháng để trả tiền lãi ngân hàng.

Đất nền nếu đúng những khu vực tiềm năng thì 6 tháng đến 1 năm giá đất có thể tăng 2-3 lần là chuyện bình thường.

  • Đất nền giá thấp dễ mua dễ bán.

Cơ bản, đất nền giá rẻ nên nhiều khách hàng có thể sở hữu được. Nó dễ mua cũng đồng nghĩa với việc dễ bán ra. Dân lao động tích lũy một năm từ 100 triệu thì 5 năm đã có thể có nguồn tài chính để mua đất nền.

Tăng lãi cao hơn so với ngân hàng, có khi tăng gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn.

Ví dụ điển hình như đất Quận 2. Thời gian đầu nơi đây là vùng nằm biệt lập bên sông Sài Gòn. Khu vực này chủ yếu ruộng lúa và dừa nước, giá 100 triệu/nền không ai thèm mua. Khi nhà nước xây tuyến đường Mai Chí Thọ và hầm Thủ Thiêm đi dưới lòng sông Sài Gòn kết nối xa lộ Hà Nội vào Quận 1 thì bây giờ giá đất tăng ít nhất 100 lần. Với thiên nhiên hữu tình và quy hoạch từng phân khu bài bản, giá đất ở Quận 2 bây giờ trở thành một khu đắt đỏ nhất nhì Thành phố.

  • Nhu cầu ở tăng, giá đất tăng.

Những khu vực trung tâm  có nhu cầu nhà ở tăng như khu công nghiệp, chợ, trường học, bệnh viện,… khiến giá bất động sản ở những thành phố lớn luôn cao đạt ngưỡng.

Những nhà đầu tư chọn lựa những khu gần trung tâm, giao thông thuận lợi, tiện ích đầy đủ,… giá đất chắc chắn tăng.

2. NHƯỢC ĐIỂM

  • Chỉ có đất vùng ven mới có giá rẻ.

Giá đất ở các khu vực trung tâm thành Phố hiện đang đạt ngưỡng. Thủ Đức, Quận 9 là những quận ven của Thành Phố Hồ Chí Minh. Giá đất cách đây 5 năm chỉ là 10 triệu/m2 nhưng giờ giá không dưới 25 triệu/m2.

Những khu vực chủ yếu là Khu công nghiệp, nhà máy, cảng biển … nằm gần với những quy hoạch hạ tầng và giao thông mới của nhà nước như: Sân bay Long Thành, đường Liên Cảng, đường Mỹ Phước – Tân Vạn,… Đây là những khu vực giá rẻ và tiềm năng tăng giá tốt trong tương lai đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Những khu trung tâm mà được chào bán với giá rẻ thì khách hàng nên cân nhắc.

  • Đất có thể bị vướng quy hoạch treo, giấy tờ viết tay,… Tiềm ẩn rủi ro mất trắng tài sản là rất cao.

Cần nhiều kiến thức coi pháp lý và theo dõi liên tục thông tin quy hoạch.

Nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ về quy trình lập dự án đất nền dự án cũng như các pháp lý liên quan để nhà đầu tư:

–   Ra quyết định nên mua hay không nên mua khi đứng trước hàng nghìn dự án trên thị trường.

–   Nắm rõ pháp lý, sổ sách dự án để đầu tư an toàn, tránh mất tiền oan.

Hơn nữa, nhà đầu tư cần theo dõi thông tin quy hoạch để lựa chọn được khu vực tiềm năng để đầu tư.

Việc đầu tư có kiến thức sẽ giúp cho khách hàng giảm thiểu mọi rủi ro, sinh lời tốt.

  • Nhà đầu tư dễ bị cuốn vào làn sóng tăng giá ảo.

Những khu vực tăng giá bất ngờ, tăng giá nhanh và nhiều lần thông thường do phần lớn cò khu vực tự hô giá cao rồi đẩy giá tăng không kiểm soát. Đây là chiêu thức của giới đầu cơ tích trữ.

Phú Quốc, Đà Nẵng, Vân Đồn,… là một minh chứng điển hình cảnh tỉnh cho những nhà đầu tư ham lợi, đua theo cơn “bong bóng” sốt ảo. Khi giá đất rớt, hàng nghìn người chôn vốn không có đầu ra.

  • Mua đất dân có sổ sẵn – Dễ bị “cò” dẫn dắt mua kê giá.

Chọn và tìm mua đất dân là một kênh đầu tư hợp lý. Nhưng rất ít trong số đó có thể trực tiếp giao dịch với chủ đất.

Thông thường khi quan tâm đất khu vực thì sẽ được những môi giới tự do dắt đi. Khả năng giá đất bị kê giá là rất cao. Có những chỗ bị cò kê 200 – 500 triệu so với giá gốc. Đây là một thiệt thòi đối với nhà đầu tư. Nhiều khi khách hàng phải đợi 1-2 năm thì giá đất thực tế mới cao ngang với giá khách hàng mua vào.

  • Mua đất công ty chưa có sổ – dễ bị rơi vào dự án ma

Thực trạng trên thị trường có nhiều công ty Bất động sản có dấu hiệu sai phạm gây hoang mang tâm lý khách hàng và nhà đầu tư thời gian gần đây. Điển hình như: Công ty địa ốc Alibaba; công ty TNHH tư vấn BĐS Hoàng Kim Land; công ty CP Bất động sản Hưng Phú,..

Đa số các dự án này rao bán dự án không có thực. Không có khả năng ra sổ, hoặc 1 sổ bán cho nhiều người,… với mục đích chiếm đoạt tài sản. Thị trường Bất động sản vùng ven là một thị trường đầy màu mỡ cho nhà đầu tư có cơ hội làm giàu nếu mua đúng đợt sóng tăng giá. Mặt khác đây cũng là thị trường nhũng nhiễu nhiều công ty lừa đảo. Nhà đầu tư phải thật sự tỉnh táo và có kiến thức để không rơi vào cảnh trắng tay.

 

CĂN HỘ 

  1. ƯU ĐIỂM
  • Thủ tục vay đơn giản.

Căn hộ đa phần đều được liên kết với ngân hàng để cho vay. Thông thường khách hàng chỉ cần thanh toán từ 30% là đã có thể sở hữu căn hộ. Nhà đầu tư chỉ cần chứng minh thu nhập là hợp lệ để vay, thủ tục rất đơn giản.

  • Là kênh đầu tư lướt sóng an toàn.

Tùy theo quy mô, quy trình để một dự án căn hộ từ khi mở bán cho đến khi hình thành trung bình từ 1-3 năm. Đây là thời gian chủ đầu tư  xây dựng hạ tầng. Nếu khách hàng mua vào giai đoạn 1 sẽ sở hữu được giá rẻ nhất; chiết khấu cao; tiến độ thanh toán linh hoạt nhất cộng với khả năng sinh lời là an toàn nhất. Thông thường một dự án từ lúc mở bán đến lúc hoàn thiện bàn giao tăng từ 5-10%.

  • Luật bảo vệ người mua tốt hơn.

Theo quy định pháp luật hiện hành, người mua căn hộ được bảo vệ nhiều hơn. Các chủ đầu tư cần liên kết với ngân hàng khi bán căn hộ, chung cư. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng như cam kết thì bên phía ngân hàng phải chịu trách nhiệm bồi thường cho người mua. Điều luật này giúp mục đích bảo vệ quyền lợi cho người mua bất động sản đang trong quá trình hình thành.

  • Có đầy đủ tiện ích từ nội khu đến ngoại khu.

Tuỳ theo quy mô và giá thành, các dự án căn hộ đều có trọn gói các dịch vụ tiện ích. Ví dụ như: trường học, khu vui chơi, siêu thị, nhà hàng,…  Điều này tạo nên sự tiện nghi cho cư dân. Những dự án có vị trí đắc địa và nhiều tiện nghi luôn được khách hàng quan tâm chọn mua.

  • Đầu tư lợi nhuận từ cho thuê.

Hình thức đầu tư cho thuê đang là kênh đầu tư vừa sinh lời, vừa giúp giữ tiền hiệu quả. Các căn hộ từ 2-3 phòng ngủ ở những khu vực trung tâm có giá thuê từ 10-30 triệu/tháng. Nhà đầu tư vừa thu về nguồn tiền từ cho thuê kể. Theo đó giá trị căn hộ cũng tăng theo thời gian.

Đối với hình thức cho thuê này, mức lãi sau khi thu vốn thông thường được tính khoảng từ năm thứ 15 trở đi. Nhiều khách hàng chọn hình thức vay rồi sử dụng tiền cho thuê để trả tiền vay ngân hàng vẫn dư ra 1 khoản.

2. NHƯỢC ĐIỂM

  • Giá tăng chậm, tăng giảm phụ thuộc thị trường.

So với đất nền, căn hộ có giá tăng chậm hơn, tỷ suất lợi nhuận từ căn hộ không nhiều. Không có trường hợp dự án căn hộ nào tăng từ 2 tỷ lên 4-5 tỷ trong thời gian ngắn. Giá căn hộ thường tăng 10-30% trong 3 năm đầu. Những năm sau đó có xu hướng bình ổn và giá giảm dần theo thời gian sử dụng của người dân.

Vấn đề thanh khoản của căn hộ phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thị trường. Ví dụ, giá khu vực là 2 tỷ, nhà đầu tư cũng không thể bán ra với giá cao hơn. Có trường hợp căn hộ mua vào 2 tỷ, bán ra hạ giá xuống vẫn không có khách hàng mua.

  • Căn hộ xuống cấp theo thời gian.

Căn hộ có xu hướng xuống cấp nhanh hơn nhà ở mặt đất. Sự xuống cấp của căn hộ phụ thuộc nhiều vào chủ đầu tư, ban quản lý chung cư và ý thức của cư dân.

Giá căn hộ thường tăng ở giai đoạn đầu rồi đạt ngưỡng bão hoà. Sử dụng tầm sau 15 năm nhìn chung xu hướng bán thấp hơn giá thông thường.

  • Nhà đầu tư bị chi phối từ quảng cáo ảo.

Căn hộ là sản phẩm bất động sản được mở bán từ khi nó chưa hình thành. Nhà đầu tư khi tìm hiểu dự án thường choáng ngợp trước những phối cảnh 3D và hình minh hoạ của dự án. Rủi ro nhất là thực tế căn hộ bàn giao không giống như phối cảnh. Chất lượng công trình không đúng như cam kết. Cảnh báo cho khách hàng nên cân nhắc lựa chọn nhà đầu tư uy tín trước khi ra quyết định xuống tiền.

  • Ngân hàng định giá thấp.

Cũng chính từ các lý do công trình có xu hướng xuống cấp theo thời gian nên các dự án căn hộ, chung cư khi có sổ sẵn chỉ được ngân hàng định giá từ 50%. Trong thời gian tới ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản. Nên nhà đầu tư nên xu hướng cho vay từ 50% chỉ còn 40%.  Đây là một tin buồn cho những dân cư muốn thế chấp sổ để có vốn làm ăn, hoặc đầu tư,…

  • Chi phí dịch vụ cao.

Chi phí căn hộ cao gấp nhiều lần so với nhà ở. Phí dịch vụ trung bình hiện nay từ 1- 3 triệu cho phân khúc căn hộ bình dân và tầm trung. 3-10 triệu cho phân khúc căn hộ hạng sang. Đó là các khoản phí cho việc: gửi xe, bảo vệ, bảo trì thang máy, hồ bơi,..

 

#Nên đầu tư căn hộ hay đất nền

Đất nền và căn hộ đều là những kênh đầu tư tốt trong thời điểm này. Tuy nhiên phụ thuộc vào nhu cầu, tài chính, khu vực,… mà nhà đầu tư nên chọn loại hình  cho phù hợp. Nếu khách hàng muốn có lợi nhuận ngay thì nên chọn mua căn hộ xây sẵn để cho thuê. Còn nếu muốn đầu tư sinh lời lâu dài thì nên chọn đất nền.

Thay vì 2-3 tỷ khách hàng chỉ có thể mua được 1 căn hộ ở thành phố thì đổi laị có thể sở hữu 3 – 4 lô đất nền vùng ven. Tỷ suất sinh lời của đất nền luôn cao hơn nhiều nếu nhà đầu tư biết chọn lựa những dự án đẹp và sạch. 

Đất nền và căn hộ đang là những xu hướng đầu tư BĐS chủ yếu của nhiều NĐT trong những năm gần đây. Đây là phân khúc sản phẩm tầm trung và thấp nên nhiều người có thể sở hữu được. Tuy nhiên, vì dễ mua/bán nên đất nền và căn hộ đang giữ vị trí “sốt” nhất hiện nay. Dẫn đến nhiều trường hợp bị lừa vì ham rẻ hay thậm chí là mua hớ, không sổ đỏ. Với góc nhìn từng trải của Sharkland cùng với kinh nghiệm đầu tư, chính vì thế chúng tôi hiểu rõ nhu cầu và mong muốn của người dùng. Sharkland đã cho ra mắt các tính năng hữu ích nhằm giúp  giảm thiểu rủi ro, tránh bị lừa khi giao dịch BĐS. Hơn nữa, Cộng Đồng NĐT đã có mặt tại Sharkland - nơi các NĐT BĐS có thể thảo luận, chia sẻ, đóng góp ý kiến các vấn đề về các vấn đề BĐS. Nhanh tay tải App Sharkland ngay để nhận nhiều ưu đãi

Chia sẻ bài viết

Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

Xem thêm các bài khác

Bí quyết đầu tư

NHÀ ĐẤT LIỀN THỔ VẪN TĂNG GIỮA ĐẠI DỊCH COVID-19

Lý do nhà liền thổ vẫn “sống khỏe” là bởi nhu cầu của nhà đầu tư vẫn có, đặc biệt là những sản phẩm nhà phố, biệt thự được phát triển trong các dự án tổ hợp.
Dù chịu nhiều tác động từ dịch COVID-19 nhưng giá bán bất động sản nhà liền thổ tại thị trường thứ cấp tại TPHCM lại có mức tăng khá ấn tượng.

Bí quyết đầu tư

8 lOẠI HÌNH ĐẦU TƯ BĐS

Trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, các xu hướng đầu tư đều xoay quanh 8 loại hình đầu tư bất động sản bao gồm: Căn hộ chung cư, nhà phố,đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, hoa viên nghĩa trang, Shophouse và Officetel, phòng trọ cho thuê, nhà xưởng.