TPHCM NÊN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ MỚI TRONG BÁN KÍNH 10 KM

“TP.HCM nên tập trung phát triển thêm khu đô thị mới nằm ở phía bắc quận 12 hay phía bắc huyện Nhà Bè thay vì những vị trí quá xa”, chuyên gia về quy hoạch Nguyễn Đỗ Dũng đề xuất.

Trong bối cảnh số lượng dân nhập cư tăng nhanh, hạ tầng quá tải, ngân sách thiếu hụt, “quy hoạch” là giải pháp được UBND TP.HCM dùng để tháo gỡ vướng mắc từ áp lực hạ tầng. Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong từng khẳng định quy hoạch là vấn đề TP.HCM quan tâm nhất hiện nay và xem đây là công cụ quản lý.

Từ cuối năm 2020, TP.HCM rục rịch lập nhiệm vụ điều chỉnh hàng loạt quy hoạch, quan trọng nhất là quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060. Ở lần quy hoạch này, ngoài TP Thủ Đức, TP.HCM dự kiến xây dựng 4 khu đô thị mới (Khu đô thị cảng Hiệp Phước, Khu đô thị Tây Bắc, Khu đô thị Bình Quới – Thanh Đa, Khu đô thị du lịch biển Cần Giờ). Vừa qua, Sở Nội vụ đang chuẩn bị kế hoạch “lên đời” 5 huyện thành quận hoặc thành phố.

Tuy nhiên, thực tế từ quy hoạch chung năm 2010 cho thấy sau hơn 10 năm, TP.HCM vẫn chưa có bóng dáng của đô thị vệ tinh dù đã ấp ủ và phê duyệt nhiều dự án đô thị. Vậy ở lần điều chỉnh quy hoạch này, TPHCM nên cân nhắc những yếu tố nào để có một quy hoạch chung thật sự đi vào thực tế?

Hai điểm cốt lõi khi phát triển đô thị vệ tinh

23 năm kể từ khi TP.HCM theo đuổi mô hình tập trung – đa cực, thực tế cho thấy thành phố vẫn phát triển theo kiểu “vết dầu loang”. Vậy theo ông, phát triển thêm nhiều đô thị vệ tinh có phải lựa chọn hợp lý cho quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040?

Nếu nhìn từ khía cạnh lập quy hoạch đô thị thì phát triển ở vùng ngoại ô thành phố là rất hợp lý vì rõ ràng TP.HCM có 2 nhu cầu lớn – tạo chỗ ở mới cùng cơ hội việc làm cho số dân đang tăng trưởng nhanh và giãn dân khu trung tâm. Tuy nhiên, nó chưa hợp lý về năng lực triển khai quy hoạch và năng lực đầu tư hạ tầng.

Điển hình là cách đây hơn 10 năm, TP.HCM phê duyệt quy hoạch Khu đô thị Tây Bắc tại Củ Chi, nhưng gần như không triển khai được.

Để triển khai những đô thị vệ tinh mới ở khoảng cách xa trung tâm như vậy cần 2 điểm cốt lõi: Tạo ra việc làm để thu hút người dân và đầu tư hạ tầng kết nối với khu trung tâm (đường cao tốc, đường sắt…). Cả 2 việc này chúng ta chưa thực hiện được và đó là lực cản lớn nhất của mô hình này.

Nếu vậy, TP.HCM có nên tiếp tục theo đuổi mô hình đô thị vệ tinh và phát triển khu đô thị ở vùng ngoại thành không?

Nhìn vào bối cảnh, năng lực triển khai, đầu tư của thành phố, tôi cho rằng nên phát triển các đô thị gần trung tâm thành phố hơn là phát triển các đô thị vệ tinh nằm quá xa trung tâm.

TP.HCM nên tập trung phát triển đô thị mới trong bán kính 10km tính từ trung tâm thành phố.

Nghiên cứu cho thấy con người thường dành tối đa 2 giờ mỗi ngày để di chuyển giữa nhà và nơi làm việc, học tập. Qua nhiều thế kỷ, số liệu này không thay đổi dù tốc độ di chuyển tăng chóng mặt, tức công nghệ cho phép chúng ta ngày càng sống xa nơi làm việc, học tập hơn. Từ khoảng thời gian đó kết hợp với hệ thống hạ tầng hiện nay hoặc trong 10 năm tới, chúng ta có thể tính toán ra bán kính cư dân di chuyển để tiếp cận trung tâm việc làm. Từ đó, ta sẽ hình dung được khu vực nào tiềm năng để phát triển đô thị.

Với kinh nghiệm của tôi, trong bối cảnh hiện nay, khoảng cách trong vòng 10km là phù hợp nhất. Đó chính là khoảng cách từ phía tây quận Bình Tân hay từ phía đông quận 2 cũ tới trung tâm thành phố. Dựa theo bán kính này, tôi đề xuất nên tập trung phát triển thêm những khu đô thị mới nằm ở phía bắc quận 12 hay phía bắc huyện Nhà Bè thay vì những vị trí quá xa như Củ Chi và Cần Giờ.

Tất nhiên, trong tầm nhìn lâu dài hơn, khi hệ thống giao thông được nâng cấp thì chúng ta có thể tính toán đến chuyện phát triển khu đô thị xa hơn. Nhưng trước mắt, chúng ta phải nhìn vào thực tế mà tôi đã nói.

Mô hình đô thị vệ tinh khiến giá đất tăng

Bên cạnh những thuận lợi đã nêu trên, theo ông, mô hình đô thị vệ tinh có hạn chế nào không?

Mô hình đô thị vệ tinh có 2 điểm rất quan trọng. Một là phải có vành đai xanh nằm giữa đô thị vệ tinh và đô thị hiện hữu. Thứ 2 là các đô thị vệ tinh này sẽ được kết nối với đô thị trung tâm bằng tuyến đường sắt để giúp việc di chuyển thuận lợi.

Dù đây là mô hình rất nổi tiếng nhưng được áp dụng hạn chế ở các nước, kể cả quốc gia phát triển với khả năng quy hoạch tốt và tăng trưởng dân số đô thị thấp. Trên thế giới, mô hình này thành công chủ yếu ở châu Âu. Tuy nhiên, các ví dụ thành công cũng không nhiều, có thể kể đến Milton Keynes (Anh) hay Almere (Hà Lan).

Đây không phải mô hình dễ triển khai bởi phải hy sinh ít nhất hai lợi ích kinh tế là giá đất tăng và chi phí hạ tầng cao.

Thứ nhất, việc đặt ranh giới phát triển cho các thành phố trung tâm thông qua các vành đai xanh khiến diện tích đô thị không thể mở rộng, quỹ đất bị giới hạn dẫn đến giá đất tăng. Thành phố sẽ trở nên kém hấp dẫn với người dân và doanh nghiệp.

Thứ hai, chi phí để xây dựng hệ thống hạ tầng kết nối đô thị vệ tinh với trung tâm sẽ rất tốn kém bởi phạm vi kết nối rộng và chạy qua vành đai xanh, nơi không có hoặc ít người sinh sống.

Mô hình đô thị vệ tinh không dễ triển khai bởi phải hy sinh ít nhất hai lợi ích kinh tế là giá đất tăng và chi phí hạ tầng cao.

Như vậy, mô hình đô thị vệ tinh không hiệu quả ở góc độ đầu tư hạ tầng và cần vai trò dẫn dắt của Nhà nước. Nhà nước phải đầu tư hạ tầng, xây dựng đô thị, vì không có nhà đầu tư tư nhân nào có thể thu hồi quỹ đất lớn, có năng lực tài chính cho hạ tầng hay sự kiên nhẫn để triển khai một dự án kéo dài hàng chục năm. Thực tế, cả chính phủ Anh và Hà Lan phải bù lỗ cho hai dự án đô thị vệ tinh “con cưng” là Milton Keynes và Almere.

Trở lại câu chuyện Việt Nam, việc lập quy hoạch các đô thị vệ tinh đang có khoảng cách quá xa giữa mong muốn trên bản vẽ và thực tiễn triển khai. Do đó, chúng ta cần điều chỉnh mô hình gần hơn với năng lực. Giống như một học sinh trung bình thì không nên đặt mục tiêu thi được giải thưởng quốc tế, mà nên đặt mục tiêu thi đỗ đại học trước.

Đối với tôi, quy hoạch tốt là quy hoạch phải triển khai được, còn nếu chỉ nằm trên bản vẽ thì không có giá trị.

Bài toán kẹt nhất là thu hồi đất

Từ kinh nghiệm của ông, việc thực hiện quy hoạch tại Việt Nam thường gặp phải khó khăn gì?

Một khu đô thị ở ngoài rìa thành phố muốn hoàn thiện tiện ích và hạ tầng thì cần có quỹ đất lớn. Phú Mỹ Hưng có diện tích 600 ha, TP mới Bình Dương có quy mô 800 ha, Milton Keynes và Almere thậm chí có quỹ đất gần 10.000 ha để phát triển. Như vậy, Nhà nước phải có phương pháp thu hồi quỹ đất quy mô lớn để triển khai các dự án.

Bài toán kẹt nhất, đặc biệt ở miền Nam, chính là vấn đề thu hồi đất đai. Miền Nam khác miền Bắc ở chỗ dân cư nông thôn ít sống thành làng mà rải rác trên đất canh tác. Do đó, việc chuyển đổi một diện tích đất nông nghiệp lớn cho phát triển kinh tế và đô thị là khó khăn.

Miền Nam có môi trường kinh doanh thân thiện nhưng tốc độ phát triển đô thị chậm hơn so với miền Bắc.

Đây là yếu tố rất đặc trưng của miền Nam, bao gồm TP.HCM và Đồng bằng sông Cửu Long. Trong khi đó, các tỉnh phía đông TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai lại rất thuận lợi để phát triển đô thị và khu công nghiệp bởi có các rừng cao su quy mô lớn nên chuyển đổi đất đai dễ dàng.

Đó chính là cách cấu trúc định cư và cấu trúc sản xuất nông nghiệp các vùng miền ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ phát triển. Do đó, dù miền Nam có môi trường kinh doanh thân thiện nhưng tốc độ phát triển đô thị còn hạn chế, một phần nguyên nhân là vấn đề quỹ đất.

Tôi nghĩ đây là điểm Nhà nước cần có cơ chế cho phép thu hồi đất đai ở quy mô lớn hơn, nhanh hơn, hiệu quả hơn, đồng thời vẫn đảm bảo quyền lợi của người đang sử dụng đất.

– Ở quy hoạch chung năm 2010, TP.HCM dự tính 4 hướng phát triển, trong đó có 2 hướng chính (đông, nam) và 2 hướng phụ (tây bắc, tây nam). Tuy nhiên, ở lần điều chỉnh này, TP.HCM định hướng phát triển đồng đều cả 4 hướng. Theo ông, liệu có khả thi khi TP.HCM muốn phát triển cả 4 hướng?

Nếu nhìn trong bài toán phát triển chung thì rõ ràng phía đông là hướng phát triển chiến lược và quan trọng nhất.

Đó là hướng kết nối trên trục hành lang Bắc – Nam từ TP.HCM ra Hà Nội, hướng đến hai trung tâm sản xuất của Việt Nam là Đồng Nai và Bình Dương. Xa hơn trong tương lai, khi xây dựng sân bay Long Thành cũng như phát triển mạnh hơn khu vực cảng Cái Mép – Thị Vải ở Vũng Tàu thì đây chính là hướng kết nối hạ tầng chiến lược cho sự phát triển đô thị vùng TP.HCM.

Về hướng bắc và tây, tôi cho rằng về lâu dài, việc phát triển về hướng bắc là hợp lý bởi nền đất cao và quỹ đất lớn. Tuy nhiên, thành phố cần thực hiện phân kỳ chứ không thể dồn vào phát triển tất cả hướng cùng lúc.

Theo quan điểm của tôi, thời gian tới, TP.HCM nên ưu tiên tập trung phát triển TP Thủ Đức trước bởi đây là nơi mà điều kiện đã sẵn sàng. Hệ sinh thái cho nghiên cứu khoa học công nghệ và sản xuất cũng như tổ chức về chính quyền, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đã rất đầy đủ.

Trong 10 năm tới, TP Thủ Đức nên trở thành một trọng điểm phát triển của TPHCM , hơn bất cứ hướng phát triển nào khác.

Zing News

Trong bối cảnh số lượng dân nhập cư tại TPHCM ngày càng tăng, cơ sở hạ tầng quá tải, ngân sách nhà nước thiếu hụt, “Quy hoạch”  là một giải pháp được UBND Thành phố HCM dùng để tháo gỡ những khó khăn hiện tại. Tuy nhiên, thực tế từ quy hoạch chung năm 2010 cho thấy sau hơn 10 năm, TP.HCM vẫn chưa có bóng dáng của đô thị vệ tinh dù đã ấp ủ và phê duyệt nhiều dự án đô thị. Vì vậy, theo một số chuyên gia cho rằng, khoảng cách trong vòng 10km là phù hợp nhất. Đó chính là khoảng cách từ phía tây quận Bình Tân hay từ phía đông quận 2 cũ tới trung tâm thành phố. Từ tình trạng trên ta có thể thấy được BĐS ở các vị trí trên đang rất tiềm năng và đã lọt vào “tầm mắt” của một số NĐT BĐS. Do đó, các NĐT cần phải tạo một bước đệm cho bản thân mình thật chắc chắn trong khi chờ đợi cơ hội đầu tư. Chính vì thế chúng tôi đã tạo ra Sharkland nhằm hỗ trợ các NĐT như một người cố vấn trung thành của bạn. Với các tính năng hữu ích được gói gọn trong ứng dụng công nghệ thông minh Sharkland, Các NĐT có thể có những nước đi đầu tiên thật vững trãi và chắc chắn. Không những thế, Cộng đồng NĐT Sharkland sẽ luôn giải đáp các khúc mắc của bạn trong các vấn đề đầu tư BĐS, giúp bạn có nhiều lợi thế hơn trong lĩnh vực BĐS. Nhanh tay tải App Sharkland để tạo ra sự khác biệt của riêng bạn nhé!

Chia sẻ bài viết

Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

Xem thêm các bài khác

Bí quyết đầu tư

ĐẶT CỌC BẤT ĐỘNG SẢN NHƯ THẾ NÀO ĐỂ HẠN CHẾ RỦI RO ?

Đặt cọc trong giao dịch BĐS là hình thức rất phổ biến diễn ra trước khi giao – ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất (mua/bán). Tuy nhiên trước khi quyết định đặt cọc thì người mua cần hiểu rõ thông tin về nhà đất như có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không, thông tin pháp lý về thửa đất như thế nào?

Bí quyết đầu tư

CÁCH ĐỂ HẠN CHẾ RỦI RO KHI MUA BÁN ĐẤT NỀN DỰ ÁN

Phân khúc đất nền dự án tại các thành phố lớn Long An, Bình Dương, Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội hiện đang được đông đảo các Nhà đầu tư quan tâm đến do sức hút quá mạnh, tỉ lệ sinh lợi cao lại còn an toàn. Thế nhưng trên thực tế, khi tham gia vào các dự án đất nền các Nhà đầu tư đất có thể gặp rất nhiều rủi ro