Warren Buffett luôn tuân thủ câu nói này, hành động theo lý trí chứ không theo cảm tính, và đã trở thành nhà đầu từ CK thành công nhất trong lịch sử, những câu nói, sách của ông luôn được các nhà đầu tư CK, những nhà kinh doanh khác nghiền ngẫm để rút ra bài học cho bản thân mình.

Thị trường BĐS từ đầu năm tới nay trong trạng thái sốt nóng, giá tăng 20-30%, thậm chí hơn nữa trong một khoảng thời gian ngắn: Thủ Đức, Nhà Bè, Phú Mỹ, Đà Nẵng, Phan Thiết, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hoài Đức, Đông Anh, Ba Vì đều có tình trạng sốt đất. Xảy ra tình trạng nhà nhà buôn đất, người người mua đất, nhiều người cho rằng cứ bỏ tiền mua BĐS là thắng, tìm mọi cách để mua, giá cả không cần đàm phán nhiều, vì cứ mua là lãi, mà cò kè bớt giá thì có người khác sẽ mua ngay, mất cơ hội.

Trong bối cảnh rất nhiều người THAM LAM như vậy, chúng ta có nên SỢ HÃI không? Câu trả lời là có, bạn hãy nên sợ hãi, hãy cẩn thận hết sức khi đầu tư theo đám đông. Sau một thời gian tăng trưởng nóng, BĐS sẽ có giai đoạn điều chỉnh, chững, thậm chí đóng băng trong một thời gian dài.

Trước hết, tại sao giá BĐS từ đầu năm tới giờ lại tăng trưởng liên tục:

• Kinh tế phát triển. Sau năm đầu tiên vật lộn với COVID, kinh tế Việt Nam “chỉ” tăng trưởng 2.9% trong 2020, mức thấp nhất trong nhiều năm qua, tuy nhiên con số đó vẫn thật đáng khích lệ, một trong những mức tăng trưởng cao nhất của cả thế giới trong 2020. Dự kiến kinh tế sẽ phục hồi, đạt mức tăng trưởng 6.5-7% trong 2021 (tùy nguồn dự báo), nếu đạt được sẽ là một kỳ tích, trong khi phần lớn thế giới vẫn đang vật lộn với COVID.
• Mặc dù COVID, xuất nhập khẩu vẫn tăng trưởng tốt. Xuất khẩu tang 22% trong Q1/2020 và nhập khẩu tang 26%, xuất siêu vẫn đạt mức 2 tỷ USD.
• COVID được khống chế tốt, Việt Nam đã có kinh nghiệm trong việc phòng chống covid do đó người dân hoàn toàn tin tưởng chính phủ sẽ kiểm soát tốt vấn đề này trong tương lai.
• Việc tiêm chủng vacxin diễn ra trên toàn thế giới, dẫn tới hy vọng covid sẽ được khống chế trên toàn cầu, kỳ vọng việc mở cửa biên giới trong 2022, là một cú hích nữa cho nền kinh tế, đặc biệt là lĩnh vực du lịch, hang không. BĐS nghỉ dưỡng đã bắt đầu ấm trở lại, đặc biệt ở Đà Nẵng & Phan Thiết.
• Một nguyên nhân quan trọng không thể không nhắc tới là lãi suất ngân hàng giảm, mức thấp nhất trong nhiều năm liền, thấp hơn 1-2% so với cách đây 1 năm. Điều này có tác dụng kép: a. người tiêu dùng rút tiền ra khỏi ngân hàng đi đầu tư ở các kênh khác, trong đó có BĐS; b. Người mua nhà sẵn sàng vay tiền ngân hàng để đầu tư BĐS cho chi phí lãi thấp hơn trước.

Không có gì ngạc nhiên khi những yếu tố tích cực trên dẫn tới tăng trưởng giá BĐS, tuy nhiên tăng trưởng nóng, nhanh trong một thời gian ngắn là chuyện khác, dẫn tới nhiều hệ lụy không tốt:

• Toàn dân (rất nhiều người) đổ xô vào mua BĐS, dẫn tới thiếu vốn, bỏ bê tới những ngành nghề kinh doanh khác tạo ra các giá trị lâu dài, bền vững,
• Giá nhà, đất tăng làm cho người mua nhà thu nhập thấp/trung bình càng khó khăn hơn trong việc ở hữu căn nhà đầu tiên của mình,
• Tiền mặt bị rút ra khỏi ngân hàng do lãi suất tiết kiệm thấp và mức lãi hấp dẫn do đầu tư BĐS, dẫn tới khả năng thiếu vốn cho các ngành kinh doanh khác.

Sau mỗi kỳ tăng trưởng nóng về BĐS luôn luôn có giai đoạn điều chỉnh, giảm giá, thậm chí đóng băng thị trường BĐS, trong quá khứ đã việc này đã xảy ra rất nhiều lần. Câu hỏi không phải là nó liệu CÓ XẢY RA KHÔNG (điều đó chắc chắn sẽ xảy ra), mà câu hỏi là KHI NÀO.

• Sốt đất 2001-2002, giá đất tăng 50-100% trong giai đoạn này, thậm chí có những nơi tăng nhanh hơn, tiếp theo bởi giai đoạn đóng băng 2003-2006
• Sốt đất 2007-2008 được tiếp nối bởi giai đoạn đóng băng 2009-2014 do khủng hoảng kinh tế thế giới 2008 và lãi suất ngân hàng quá cao (tới 20%/năm trong 2010-2011) giá trị bđs bị giảm tới hơn 50% chỉ trong vòng vài tháng, không có thanh khoản, nhiều người không có tiền trả lãi ngân hàng đã bị phá sản do không thể thanh lý được các tài sản của mình mặc dù đã giảm giá tới hơn 50%.
• Sốt đất Phú Quốc 2017-2018 do các thông tin về việc hình thành đặc khu, giá nhiều nơi tăng tới 10 lần trong thời gian ngắn, tiếp nối bởi đóng băng cho tới cuối 2020, khi có thông tin PQ được lên thành phố,
• Sốt đất Cam Ranh 2007 do thông tin trở thành đặc khu, tiếp theo là giai đoạn đóng băng, giá bđs giảm 30% thậm chí hơn trong những năm tiếp theo…

Giá BĐS tăng trưởng mức 5-10% có thể gọi là tăng trưởng bền vững, còn nếu tăng 20-30% trong thời gian ngắn là không bền vững (unsustainable), có thể gọi là sốt ảo, đại đa số sẽ tiếp theo bởi giai đoạn điều chỉnh, đóng băng. Sốt đất hiện nay là sốt ảo khi khoảng cách giữa giá trị sử dụng và giá trị thị trường của BĐS ngày càng xa:

• Đất nền, đất nghỉ dưỡng giá trị sử dụng rất thấp, gần như bằng 0 do các nhà đầu tư/đầu cơ mua xong rồi để đó, không làm gì,
• Shophouse hiện nay lợi nhuận từ cho thuê chỉ bằng 2-3% giá trị BĐS, thấp hơn nhiều lãi suất ngân hàng 6-7%/năm
• Giá cho thuê căn hộ chỉ đạt mức 3-5%, cá biệt có những khu đại đô thị mới hình thành do xa thành phố chỉ đạt 2-3%, thấp hơn nhiều lãi suất ngân hàng.

Giá trị sử dụng thấp vậy nhưng mọi người vẫn lao vào mua, giá vẫn tăng trưởng chóng mặt, do kỳ vọng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng nữa, mua rồi để không đó vẫn có lời.

Do những hệ lụy tiêu cực của việc tăng giá BĐS chóng mặt như vậy, nhà nước sẽ ra tay hành động. Trong quá khứ nhà nước đã đưa ra nhiều biện pháp để hạn chế tăng trưởng nóng BĐS:

• Hạn chế không cho tách lô bán nền,
• Hạn chế tín dụng cho vay trong BĐS,
• Tăng lãi suất cho vay …

Chính phủ mới do thủ tướng Phạm Minh Chính đứng đầu khả năng sẽ đưa ra một số biện pháp để hạn chế cơn sốt BĐS này, việc kiềm chế càng sớm càng tốt. Bong bóng BĐS càng to, khi nó vỡ càng để lại hậu quả nặng nề, do đó không ai, đặc biệt là một thủ tướng mới lên muốn bị tiếng xấu điều hành không tốt về kinh tế, tạo ra bất ổn lớn. Sốt đất ảo nếu không được tự điều tiết bởi thị trường thì sẽ được nhà nước điều chỉnh, việc này chắc chắn sẽ xảy ra, chỉ là vấn đề thời gian, sớm hay muộn. Hệ lụy của nhà đất đóng băng:

• Giá BĐS giảm đột ngột, có thể giảm tới 30-50% trong vòng 3-6 tháng, có nhiều người sẽ tiếc nuối là giá trước kia 20tr/m2 không bán, giờ 10tr không ai mua,
• Thanh khoản không có, khi thị trường đi lên người mua tranh nhau, mua bằng mọi giá, khi thị trường đi xuống ai cũng lo lắng rằng giá sẽ còn giảm tiếp nữa, có rẻ cũng không dám mua,
• Những ai dùng đòn bẩy tài chính sẽ bị thiệt hại nhiều nhất, không có khả năng trả lãi ngân hàng, bắt buộc phải thanh lý BĐS của mình mặc dù giá giảm nhiều khi tới 50-60% dẫn tới thua lỗ trầm trọng, thậm chí phá sản.

Nhiều người đang chìm đắm trong cơn say BĐS, đang THAM LAM tột cùng, cứ mua là thắng. Là người mua nhà, là nhà đầu tư, bạn hãy nên hết sức cẩn thận, phải biết SỢ HÃI. Ở đây chắc nhiều người biết tấm gương của bầu Phước Sang, một người nổi tiếng trong giới điện ảnh, có gia đình hạnh phúc (vợ đẹp con ngoan), tài sản nhiều vô kể, vậy mà chỉ vì THAM LAM, vay mượn, đầu tư tới 1000 tỷ vào BĐS trong giai đoạn 2007-2010, tới khi thị trường đóng băng, không chịu nổi lãi ngân hàng (tới 15-20% năm), mất thanh khoản đã dẫn tới phá sản, mất hết tất cả, gia đình ly tán, nhà cửa bị kê biên. Hiện giờ bầu Phước Sang phải diễn những vai nhỏ để sống qua ngày, vợ cũ diễn viên Kim Thư phải bán xôi để nuôi con.

Bạn liệu có giàu có bằng ông bầu Phước Sang trong quá khứ không, bạn có nổi tiếng, có vợ đẹp như Phước Sang không? Câu trả lời với đại đa số chúng ta là không. Từ đỉnh cao xuống tới vực thẳm chỉ vì là một khoảng cách rất ngắn. Do vậy bạn hãy hết sức cẩn thận trong giai đoạn này:

• Hãy cân nhắc thật kỹ khi vay mượn để đầu tư BĐS, hãy dự tính trong trường hợp thị trường đóng băng thì việc trả lãi ngân hàng sẽ như thế nào,
• Nếu BĐS của bạn có giá, có thể cân nhắc chốt lời, vì nếu thị trường đóng băng giá sẽ bị giảm mạnh,
• Chỉ đầu tư vào BĐS một phần số vốn của mình, không tham lam bỏ hết tiền vào, đặc biệt là các BĐS có giá trị sử dụng thấp: đất nền, đất nghỉ dưỡng ở các tỉnh xa, vì khi thị trường đi xuống, chính các tài sản đó sẽ bị giảm giá nhiều nhất.

Theo Thái Hòa

1. Vị trí hành chính và kinh tế

Khu Đô thị – Công nghiệp Mỹ Phước 2 (viết tắt là MP2) nằm ở phường Mỹ Phước, thị xã Bến Cát (đô thị loại III), tỉnh Bình Dương. Nơi đây cách Quận 1, TPHCM khoảng 45km, tương đương thời gian di chuyển bằng xe máy khoảng 1g15 phút, theo tuyến chính QL13. Còn nếu muốn đến trung tâm phát triển sầm uất nhất trong cùng tỉnh là thành phố Thủ Dầu Một, chúng ta cần độ 30 phút chạy xe máy với khoảng cách chưa tới 20km.

KCN Mỹ Phước 2 có quy mô khoảng 470 ha, trong đó diện tích đất xây dựng nhà máy chiếm 331 ha, có tỷ lệ lấp kín trên 99%, nằm sát bên trung tâm thị xã Bến Cát cũ. Hơn nữa, MP2 còn có kết nối giao thông hết sức thuận tiện với các đô thị công nghiệp rất lớn sau đây: Mỹ Phước 1 (376 ha) đã lấp kín trên 99%, Mỹ Phước 3 (987 ha) đã lấp kín trên 50%; xa hơn chút nữa là An Tây (494 ha) và Rạch Bắp (278 ha).

Có thể nói, vị trí của MP2 thật sự thuận lợi để trở thành đầu tàu phát triển và nơi đáng an cư nhất của thị xã công nghiệp Bến Cát. Suy luận cá nhân trên có vẻ được “ủng hộ” bởi các yếu tố thực tế sau: trường cấp III lớn nhất của thị xã, trung tâm dạy nghề và hơn nữa là Bệnh viện đa khoa Mỹ Phước có quy mô 500 giường, lớn nhất thị xã đều được đặt tại MP2. Tất nhiên là còn có các loại tiện ích công cộng khác.

Khu dân cư MP2 được quy hoạch rất đẹp và bài bản. Nếu không kể đến khu vực xung quanh trung tâm hành chính, có thể nói khu dân sinh quanh bùng binh trung tâm MP2 trông khang trang, sầm uất hàng đầu Bến Cát ở thời điểm hiện tại.

2. Sơ lược về Kinh tế và Dân số

Tính đến cuối 2020, cơ cấu kinh tế của Bến Cát có Công nghiệp chiếm 75,6%, Dịch vụ 24,1%, và Nông nghiệp 0,3%; GRDP khoảng 164.600 tỷ đồng; thu nhập bình quân đầu người khoảng 5.800 USD (135 triệu đồng), thật sự ấn tượng so với mức 3.521 USD của cả nước, và khoảng 6.300 USD của TPHCM.

Xét tốc độ tăng trưởng kinh tế, có lẽ chúng ta phải choáng ngợp với thống kê sau: Năm 2018, kinh tế Bến Cát tăng trưởng 23,5% so với 2017, năm 2019 tăng 20 %. Đặc biệt, năm 2020 vừa qua tăng trưởng “hơi chậm”, chỉ khoảng 17.5% giữa tình hình dịch bệnh kéo tụt toàn bộ nền kinh tế thế giới.

Về dân số, theo thông tin từ “Đề án Đề nghị công nhận thị xã Bến Cát là đô thị loại III”, năm 2018, Bến Cát có dân số khoảng trên 328 ngàn người. Giả định tỷ lệ tăng dân số cho đến nay vẫn xấp xỉ giai đoạn 2015-2017 là 5,4%, thì hiện tại, dân số thị xã Bến Cát vào khoảng trên 360 ngàn người. Thành thật cáo lỗi vì tôi chưa tìm được số liệu Dân số mới hơn từ nguồn đáng tin cậy.

So với bình quân 1.14% của cả nước, tỷ lệ gia tăng dân số của Bến Cát cao hơn trên 4 lần. Chỉ có chứng kiến thực tế tốc độ xây dựng ở các khu dân cư mới, chúng ta mới thôi hoài nghi về con số này. Nếu trừ ra tỷ lệ tăng dân số tự nhiên hàng năm vào khoảng 0.8%, tỷ lệ gia tăng dân số cơ học khoảng trên 4.3% hàng năm là bằng chứng hết sức thuyết phục: Bến Cát đúng là nơi “Đất lành chim đậu”.

Trong tương lai gần, khi MP3 tiếp tục hút nhà máy, Đại học Việt Đức ở MP4 chính thức hoạt động, KCN MP4 có những nhà máy đầu tiên, thì dòng người nhập cư tìm về Bến Cát vẫn chưa có lý do để chậm lại.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế và dân số của Bến Cát một lần nữa khiến tôi phải tin rằng: Nơi nào tập trung sản xuất công nghiệp phục vụ xã hội, nơi đó có nhiều việc làm. Nơi nào có nhiều việc làm, nơi đó hứa hẹn dân số cơ học sẽ tăng cao. Nơi nào có dân cư tập trung nhiều, nơi đó xuất hiện nhu cầu nhà ở, đất sản xuất, kinh doanh. Tất cả dẫn đến một hệ quả, nhu cầu BĐS sẽ tăng dần theo thời gian.

“Giờ nhìn nhà cửa san sát, tan ca chợ búa đông nghẹt người thì thấy ngon lắm. Nhưng nếu năm 2006, đứng ở đây, phóng tầm mắt ra bạt ngàn đất trống và những con đường không bóng người, rất ít ai dám nghĩ cảnh tượng của ngày hôm nay” đó là điều mà tôi đã được nghe từ một người dân kỳ cựu trong khu tái định cư sát bên KCN MP2.

Nằm ngay giữa khu vực phát triển hàng đầu của Bến Cát, hiển nhiên MP2 sẽ được hưởng lợi từ sự phát triển chung của toàn thị xã. 99% đất KCN MP2 đã được phủ kín nhà máy. Vậy đất khu dân cư thì tỷ lệ này khoảng bao nhiêu? Tiện ích xung quanh thế nào? Lịch sử tăng giá và khung giá hiện tại ra sao? Tiềm năng tăng giá còn nhiều không?

Phần sau của loạt bài này sẽ làm rõ các câu hỏi trên. Đồng thời, tôi cũng sẽ chia sẻ góc nhìn cá nhân về cơ cấu dân cư và cơ chế tăng giá BĐS đặc trưng của Mỹ Phước nói riêng; từ đó có thể suy rộng ra ở những khu vực có các điểm tương đồng.

Nguồn: Ninh Ngọc Duy