BÍ KÍP BUÔN BẤT ĐỘNG SẢN

VÌ SAO CÁC TAY BUÔN, ĐỘI BUÔN, THUYỀN TRƯỞNG LẠI ÍT KHI QUAN T M DỰ ÁN, DỰ ẺO MÀ LẠI HAY QUAN TÂM ĐẾN NHÀ DÂN LẺ. MỘT KINH NGHIỆM BUÔN ĐẤT NỀN, NHÀ PHỐ DỰ ÁN - NHÀ DÂN LẺ CỦA DÂN CHUYÊN NGHIỆP:

CHIẾN THUẬT SỐ 1: “NƯỚC LÊN BÈO LÊN” 

I/ ĐỐI TƯỢNG CẦN QUAN TÂM: 

Các nhà đầu tư trung dài hạn với thời gian tính từ đơn vị năm trở lên.

Chiến thuật này không được áp dụng nhiều cho đánh lướt sóng(chiến thuật này cũng có thể áp dụng phần nào cho lướt sóng, nhưng thường được áp dụng cho trung dài hạn nhiều hơn).

Lướt sóng sẽ có các chiến thuật khác.

II/ NỘI DUNG:

1/ HÃY QUAN SÁT:

Có bao giờ các bạn để ý, trong lúc các bạn đang quan tâm đến dự án hoành tráng A của ông to X, dự án siêu VIP B của bố già Y ở 1 vùng-địa phương nào đó, thì có rất nhiều nhà đầu tư lão luyện, cầm trăm tỷ/người đi săn những khu nhà dân đã hình thành lâu đời xung quanh những dự án đó không?

Có bao giờ các bạn đặt câu hỏi tại sao họ rất quan tâm nhưng lại chẳng hề mua những dự án A,B của các ông X, Y đó? Mà họ lại đi mua nhà dân lẻ hình thành lâu đời xung quanh các dự án đó không?

Trong khi báo chí, các diễn đàn bất động sản ầm ĩ hô hào các dự án A, B. Bàn thảo quyết liệt về giá, hoa hồng, phí sales, các đốt ra hàng dự kiến của dự án A, B đó, thì dân chuyên nghiệp đầu tư trung dài hạn, lại chẳng mảy may quan tâm, mà lặng lẽ âm thầm múc các khu dân cư cũ xung quanh đó?

2/ LÍ DO:

a/ CÁC DIỄN ĐÀN DO AI LẬP? VÀ VÌ SAO BÁO CHÍ, CÁC DIỄN ĐÀN CHỈ BÀN VỀ CÁC DỰ ÁN.

99,69% các diễn đàn bất động sản hiện tại trên web, Facebook, zalo đều do chủ đầu tư, sàn F1 của chủ đầu tư, KOL của chủ đầu tư, sales bất động sản lập, chỉ nhằm mục đích PR bán hàng, định hướng dư luận, rao vặt, quảng cáo, lùa gà, úp sọt.

Cho đến thời điểm này Admin Trần Thiên Ân chưa thấy diễn đàn nào ngoài Diễn đàn bất động sản Việt Nam là do nhà đầu tư lập.

Tất nhiên 99,69% diễn đàn hô hào khi có dự án A, B mở bán, vì họ có phần ít hay nhiều, dưới góc độ này hay góc độ khác liên quan đến dự án đó.

Nhận tiền rồi thì phải hô hào, thảo luận, hướng sự chú ý đến dự án A, B đó.

Chủ đầu tư dự án A, B đó bán cả nghìn căn mới có tiền chi cho báo chí và các diễn đàn này, chứ nhà dân lẻ ai đủ tiền chi cho mấy phi vụ PR đó khi chỉ cần bán 1-2 cái nhà.

Từng có 1 chủ đầu tư bán đất ở Phú Mỹ xin chi cho admin 60 triệu để admin Trần Thiên Ân viết PR 1-2 bài viết cho họ trên Diễn đàn bất động sản Việt Nam. Còn các chủ đầu tư xin chi cho admin Trần Thiên Ân 10-20-30 triệu để PR dự án của họ thì có mà đầy.

Thế đó! Nhà dân lẻ cần bán ai chi cho nổi khoản tiền này? Chỉ các chủ đầu tư dự án mới chi nổi.

Vì vậy 99,69% các diễn đàn chỉ bàn toàn các vấn đề liên quan đến dự án A,B,C,D,E……

Trong khi thực tế trong thị trường bất động sản, thị trường dự án chỉ chiếm chưa đến 5%.

95% còn lại chính là thị trường nhà dân lẻ của các khu dân cư cũ hình thành lâu đời.

b/ CHỦ ĐẦU TƯ LUÔN SET UP GIÁ ĐI TRƯỚC THỊ TRƯỜNG KHU VỰC 2-5 NĂM VÀO THỜI ĐIỂM HIỆN TẠI

Để bán được các nền đất, các căn nhà phố, biệt thự, chung cư trong các dự án, các chủ đầu tư tốn rất nhiều khoản tiền:

– Chi phí marketing khổng lồ.

– Chiết khấu cho sàn sales F1 5-10%(có những dự án Cenland ghi nhận hoa hồng sàn lên đến 12%).

– Tiền bôi trơn dự án(ai không rõ bôi trơn là gì thì google).

– Tiền xử lý khủng hoảng(báo chí buồn buồn múc, truyền thông buồn buồn múc, dân cư cũ quanh đó buồn múc).

Ngoài ra các chủ đầu tư đa số có nguồn lực mạnh từ bank hỗ trợ và đều “đại tham”. 

Họ đã chi nguồn lực khổng lồ như trên thì có bị ngu đâu, mà bán rẻ hay bán bằng giá thị trường?

Tại sao không bán cao hơn giá thị trường 2-5 năm khi Việt Nam là xứ sở mà mọi thành phần đông đảo xã hội đều đang đổ đi làm sales bất động sản? Thậm chí thành phần làm đa cấp cũng đang chuyển sang làm sales bất động sản khi đa cấp đã khó lừa hơn trước?

Cái bình khử ozon giá 800k mua ở bên hông chợ Lớn, họ còn bán được giá 8 triệu thì bán miếng đất nền cao hơn giá khu vực 2-5 năm ăn thua gì.

Miền Nam có 200000 sales bất động sản, chỉ cần 1000 sales trong 200000 sales đó bán được là bay ngay 1000 nền đất, 1000 căn nhà phố dự án chứ có khó khăn gì đâu.

Không sổ sách, giấy tờ, Luyện Alibaba còn bán hết cái vèo đó thôi.

Đầy dự án giá trên nóc bàn thờ, sales vẫn bán hết với lời hứa hẹn sẽ ra hàng bao lãi, bán xong khổ chủ lỡ mua call sales máy ò í e…

Thêm 1 lí do nữa là hiện các địa phương đang siết giấy phép dự án, siết phân lô bán nền dẫn đến khan cung hàng ở khá nhiều địa phương.

=> VỚI CÔNG NGHỆ PR+MARKETING+CHIM MỒI, ĐA CẤP KHI BÁN HÀNG DỰ ÁN KHỦNG KHIẾP NHƯ HIỆN NAY. 

ADMIN QUAN SÁT THẤY RẤT RÕ VÀO THỜI ĐIỂM HIỆN TẠI, HẦU HẾT CÁC DỰ ÁN ĐỀU BÁN CAO HƠN GIÁ THỊ TRƯỜNG TỪ 2-5 NĂM.

SỰ THẬT LÀ CÒN RẤT ÍT HÀNG DỰ ÁN “THƠM BỔ” NHƯ CÁCH ĐÂY VÀI NĂM.

HÃY GHI NHỚ ĐIỀU NÀY CÁC BẠN NHÉ.

c/ TRUNG DÀI HẠN NƯỚC LÊN BÈO LÊN

Các bạn rất hay thấy 1 việc kỳ quặc xảy ra khi các dự án A, B mở bán.

Đó là giá các dự án A, B cao hơn hẳn đất dân lẻ quanh đó.

Có dự án cao hơn gấp đôi, gấp ba giá nhà dân lẻ dù chỉ đang ở trên tờ giấy.

Ví dụ:

Hãy nhìn giá chủ đầu tư Đất Xanh, 1 chủ đầu tư đầy phốt, vô trách nhiệm khét tiếng ở Tphcm, họ vẫn tự tin mở bán Long Thành giá 25 triệu/m2 và vẫn tin sẽ bán hết, với hiện trạng chỉ là miếng đất trống không, mặc dù xung quanh đó đất dân 1x triệu/m2 đầy ra có sẵn sổ đỏ.

Các bạn mua giá đi trước n năm thế này thì ăn cái gì? 

Sàn, sales, dân chuyên nghiệp còn không dám ôm lướt sóng mà các bạn lao vào ôm bom cảm tử à.

Giả sử:

Nếu các chủ đầu tư thành công trong việc làm xong dự án ra ngô ra khoai, kéo được dân về ở thì 1 khu đô thị mới sẽ được thành hình.

Khu đô thị đó có biệt lập không? Làm gì có khu đô thị nào ở Việt Nam này biệt lập.

Hễ có dân là có sự lan tỏa, là có giãn dân cơ học, là có sự hòa chung về mức sống, sự văn minh trong trung dài hạn.

Vậy trong trung dài hạn, khi đã lan tỏa, giãn dân cơ học, hòa chung vào thì có cảnh 2 miếng đất ở 2 khu sát nhau giá gấp 2-3 lần nhau không?

Câu trả lời là Never.

Đã giống nhau về dân trí, văn hóa, thu nhập, an ninh, an sinh thì sao mà giá khác nhau được.

Lúc đó dự án giá 10 đồng, thì nhà dân lẻ quanh đó sau khi đã trải qua 1 quá trình trung dài hạn thay máu, đổi bản sắc…giá bèo lắm cũng phải 7-8 đồng, có khi vượt qua cả giá dự án với thanh khoản tốt hơn nhiều.

(tại sao có sự thay máu, đổi bản sắc, thanh khoản tốt hơn sẽ được bàn trong chuyên đề vào tuần sau).

Tức là từ chỉ có giá bằng 1/3 – 1/2(30-50%) dự án. Nhà dân lẻ tăng tốc lên giá chỉ còn thấp hơn 20-30% giá dự án trong trung dài hạn.

Tức biên độ tăng giá của nhà dân lẻ cao hơn dự án trong trung dài hạn. 

 

Ví dụ: 

– Đơn giản nhất là nhìn Phú Mỹ Hưng và khu ổ chuột Tân Mỹ-Nguyễn Thị Thập quận 7 năm nào. Giờ còn ai dám bảo khu Tân Mỹ-Nguyễn Thị Thập là khu ổ chuột không? Giờ đụng vào nghe giá là bỏng tay ngay.

Thậm chí Nguyễn Thị Thập giờ còn mắc hơn Phú Mỹ Hưng.

– Những ai thích sản phẩm của chủ đầu tư Khang Điền hay được sales Khang Điền đưa về quận 9, dẫn đi khu nhà phố và chém gió là mấy khu này trước đây mở bán giá có 2,5-3 tỷ giờ đã thành 5-6 tỷ, tăng gấp đôi.

Thực tế trong mấy năm trở lại đây, trong cơn bơm tiền cuồng dại kích thích nền kinh tế đất nước, 99,69% đất nền, nhà phố khắp Việt Nam tăng 2-4 lần. 

Vì Khang Điền ngay từ đầu mở bán, đã set up giá đi trước 2 năm nên ai mua đám nhà phố Khang Điền quận 9 suốt mấy năm cuồng dại vừa qua chỉ lãi gấp đôi.

Chứ những người như Admin Trần Thiên Ân mua nhà dân lẻ quanh đó đa số ăn gấp 3-4 lần. Kỉ lục admin biết có cụ mua miếng đất tái định cư tại quận 9 ăn 6 lần.

Người không biết thì thấy sales Khang Điền chém gió ảo diệu, người biết thì thấy thương thương tội tội cho những người đã múc nhà phố Khang Điền quận 9.

Nếu như bất động sản không phải tăng nóng mà là tăng nhẹ, hay đi ngang trong những năm qua như 2019-2020 thì những người mua các dự án Khang Điền quận 9 này 99% là lõm hoặc không bằng gửi bank trong khi những bạn mua nhà dân lẻ như Admin vẫn lãi.

(*) DỰ ÁN THÀNH HÌNH, KÉO THÊM DÂN VỀ, KHU NHÀ DÂN HÌNH THÀNH LÂU ĐỜI XUNG QUANH HƯỞNG KÉ ĐƯỢC TIỆN ÍCH TỪ DỰ ÁN ĐÓ. 

TOÀN KHU VỰC ĐÓ TĂNG THÊM SỰ SẦM UẤT, TĂNG THÊM DỊCH VỤ, THU NHẬP, DO TĂNG THÊM LƯỢNG D N.

SAU ĐÓ LÀ LAN TỎA, GIÃN DÂN CƠ HỌC, THAY MÁU Ở KHU DÂN CƯ CŨ. (*)

=> NƯỚC(DỰ ÁN) LÊN THÌ BÈO(KHU DÂN CƯ CŨ) LÊN: ĐIỀU HÀI HƯỚC LÀ BÈO NẰM TRÊN NƯỚC(ĐA SỐ MUA NHÀ DÂN CƯ KHU CŨ LÃI HƠN HẲN MUA DỰ ÁN).

d/ RỦI RO KHI MUA NHÀ DÂN LẺ ÍT HƠN MUA DỰ ÁN

Đặc thù mua nhà dân khu dân cư cũ là gì: Chồng tiền lấy sổ đỏ đem về cất tủ, nhanh, gọn, lẹ, không phải chờ đợi hồi hộp.

Cứ có tiền là có sổ. Có sổ thì mua, không có sổ không mua.

Dân toàn đi căng băng rôn kiện cáo dự án, chứ mấy khi mua nhà dân lẻ mà bị lừa.

Mua nhà dân lẻ đen đủi lắm mà dự án bên cạnh mình nhắm đến không thành hình, thì nhà dân lẻ vẫn là nhà dân lẻ như ban đầu mình mua. Chẳng qua là không có thêm yếu tố (*) bên trên. Có mất gì đâu. Cùng lắm là mất chi phí cơ hội.

Còn mua dự án gặp thằng lưu manh như Cocobay, FLC là mất tất. Và số lượng chủ đầu tư dự án lưu manh ở Việt Nam không hề nhỏ, pháp luật lại không bảo vệ người mua hiệu quả, các hiệp hội bất động sản có cũng như người vô hình, vô dụng.

Dân buôn bất động sản chuyên nghiệp, có tiền, đã U40-U50-U60 như Admin Trần Thiên Ân mắc gì lại đem sự hồi hộp, phiền muộn rước vào thân, vợ con, gia đình.

Đánh bạc thì qua casino có chân dài giải trí, sao lại đi giải trí với băng rôn. Đánh bạc người ta đánh bạc với 5-7k usd chứ ai lại đi đánh bạc 200-500k usd.

DÂN ĐI BUÔN CHUYÊN NGHIỆP TRUNG DÀI HẠN LÂU NĂM NGHĨ NHƯ VẬY ĐÓ!

(Đa số ở Sài Thành dân buôn chuyên nghiệp là U40-U50-U60 như Admin Trần Thiên Ân).

Thế mua nhà dân có sổ rồi vẫn có khả năng bị dính chưởng quy hoạch bay màu không? Rủi ro đó không phải không có.

Nhưng chúng ta có cách để check và phòng ngừa trước khi giao tiền đem sổ về nhà cất tủ(cái này thuộc bí kíp pháp lý nhà dân lẻ).

Không phải tuyệt đối nhưng tỷ lệ “bị hại” thấp hơn mua dự án nhiều.

e/ KHỎI GẶP CẢNH BỊ LẬT KÈO TÀI CHÍNH

Nhiều bạn mua đất dự án dùng đòn bẩy, đi vay được sales cam kết bank cho vay 60%, 70%…Đến lúc xuống cọc, đóng 10-30% rồi thì bank từ chối. Thế là banh xác, trên diễn đàn từng có tấm gương Lê Thanh Hà post tâm thư gửi Mr Phạm Nhật Vượng lên diễn đàn bất động sản Việt Nam vì bị sales lừa còn nguyên đó.

Nhà dân vác sổ+bộ hồ sơ+chứng từ chứng minh thu nhập ra bank sẽ biết có vay được hay không ngay từ lời tình đầu tiên. Còn được bank thẩm định giúp luôn cho là có dính quy hoạch hay không(dính nặng là bank không cho vay).

Nếu cần bank còn gửi luôn thông báo cho vay về mặt nguyên tắc trước cho an tâm.

=> BỚT RỦI RO, CUỘC TÌNH KHÔNG LỪA DỐI.

f/ NHÀ DÂN CÓ ĐỘ TRỄ KỂ CẢ KHI DỰ ÁN ĐÃ ĐẾN, X Y, MỞ BÁN

Quy mô nhà dân xung quanh dự án lớn, lại lẻ tẻ, nằm rải rác, tâm tính, tình hình tài chính người bán hết sức khác nhau, độ tiếp cận thông tin, thẩm thấu thông tin của họ cũng rất khác nhau.

Sales chuyên bán nhà dân lẻ quanh đó đôi khi cũng không update kịp cho thân chủ, hoặc cũng chả hiểu gì nhiều dự án mở bán gần, hay chủ đầu tư dự án gần đó(đa số dự án chủ đầu tư toàn đem chuông đi đánh xứ người).

Thế nên kể cả có tăng theo nước lên bèo lên thì nhà dân lẻ cũng có độ trễ. Đôi khi nước lên mái nhà mà bèo vẫn còn nằm ngụp lặn.

Độ trễ này giúp các tay buôn chuyên nghiệp như Admin kịp gom đủ hàng cho 1 trận đánh trung dài hạn 1-5 năm với giá “ngon, bổ, hợp lý”(rẻ thì chưa chắc rẻ, hợp lý là ok rồi. Rẻ chưa chắc mình đã mua kịp).

———————————————-

———————————————–

– Hà Nội: Ra dự án Ciputra và khu dân lẻ gồm làng xôi, làng gá, làng bạc mà kiểm chứng. Hoặc tìm những dự án và khu dân cư cũ xung quanh khác kiểm chứng.

– Tphcm: Như ví dụ trong bài. Hoặc tìm những dự án và khu dân cư cũ xung quanh khác kiểm chứng.

– Nha Trang: Đi quanh quanh dự án VCN Vĩnh Điềm Trung và khu nhà dân lẻ xung quanh kiểm chứng. Hoặc tìm những dự án và khu dân cư cũ xung quanh khác kiểm chứng.

…….

………..

Và các địa phương khác nữa.

Mình đi nhiều nơi cả nước thấy đều như vậy thôi.

VÀ KHI ĐI KIỂM NGHIỆM CÁC BẠN PHẢI HÌNH DUNG ĐÓ LÀ NGÀY XƯA, KHI NHỮNG DỰ ÁN NHƯ PHÚ MỸ HƯNG, CIPUTRA, VCN VĨNH ĐIỀM TRUNG… MỞ BÁN VẪN CÒN LÀ GIÁ NGON, BỔ CHỨ KHÔNG PHẢI NHƯ NHỮNG DỰ ÁN MỞ BÁN BÂY GIỜ.

NGÀY ĐÓ “CÔNG NGHỆ” BÁN DỰ ÁN VẪN CÒN KHÁ SƠ KHAI, BIÊN LỢI NHUẬN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN THẤP HƠN HẲN BÂY GIỜ MÀ BIÊN LỢI NHUẬN KHI ĐẦU TƯ TRUNG/DÀI HẠN CÒN KHÔNG BẰNG KHU NHÀ DÂN CŨ XUNG QUANH ĐÓ.

VÀ TRONG CHUYỆN ĐI BUÔN BẤT ĐỘNG SẢN CÒN BIẾT BAO KINH NGHIỆM, CHIÊU SỐ KHÁC NỮA.

DÂN CHUYÊN NGHIỆP KHÁC LẮM ANH EM À.

KHÔNG PHẢI TỰ NHIÊN CÙNG ĐI BUÔN BẤT ĐỘNG SẢN MÀ NGƯỜI NÀY GIÀU, NGƯỜI KIA NGHÈO ĐÂU.

Nguồn: Nghĩa Phạm

Chia sẻ bài viết

Xem thêm các bài khác
Bí quyết đầu tư

NHỮNG KINH NGHIỆM QUAN TRỌNG NHẤT CẦN LƯU Ý KHI MUA NHÀ ĐẤT

Mua bán nhà hiện nay tồn tại 3 loại giấy tờ: giấy tay, sổ đỏ hay sổ hồng. Mua nhà chỉ có giấy tay giá bao giờ cũng rẻ hơn nhưng độ rủi ro rất cao, nhiều trường hợp mất trắng. Mua nhà sổ đỏ hay sổ hồng dù đắt tiền hơn nhưng bạn có thể yên tâm ngủ ngon. Nhà có đầy đủ giấy tờ được pháp luật công nhận sau này cũng dễ bán hơn.

2022-02-14