Trở lại làm việc sau nghỉ Tết, công trường xây dựng đoạn cao tốc Cao Bồ – Mai Sơn (1 trong 11 đoạn cao tốc Bắc – Nam phía Đông), công nhân, máy móc hoạt động hết công suất. Bên cạnh dòng xe tấp nập lưu thông trên đoạn đường nối vào cao tốc Ninh Bình – Hà Nội, công trường thi công cao tốc xe ra vào, máy thi công liên tục. Có nhiều vị trí thi công cả ngày lẫn đêm, để đáp ứng tiến độ đưa dự án khai thác cuối năm nay.

Tới nay, đoạn cao tốc này đã cơ bản thành hình, một số đoạn nhà thầu xây lắp Xuân Trường đã thảm nhựa, các cầu trên tuyến cũng trong giai đoạn hoàn thiện, một số vị trí đang gia cố chờ lún. Tuy nhiên, hiện tại, dự án phải dừng thi công 3 vị trí để chờ mặt bằng. Lý do, còn 1 hộ dân ở mố cầu Yên Khang (Nam Định) chưa đồng ý nhận tiền đền bù; ở nút giao Khánh Hòa (Ninh Bình) còn 11 hộ dân, tại đường gom còn 2 hộ dân dù đã nhận tiền đền bù nhưng chưa bàn giao mặt bằng.

Đại diện nhà thầu xây lắp Xuân Trường cho biết, suốt thời gian qua, để có mặt bằng thi công đoạn Cao Bồ – Mai Sơn, nhà thầu cùng chính quyền địa phương xuống từng hộ dân động viên người dân di dời, nhường đất cho dự án. Theo đại diện nhà thầu, tới nay tuyến chính đã cơ bản thông phần móng và một số vị trí thảm lớp mặt đường, các cầu trên tuyến cũng hoàn thành tương đối, thậm chí hệ thống đèn chiếu sáng đã lắp đạt gần xong.

“Tới nay, chỉ một số vị trí liên quan tới mặt bằng chưa được bàn giao còn vướng mắc, dù địa phương trước đó cam kết sẽ bàn giao trong năm 2020. Địa phương phải bàn giao sớm mới đảm bảo được tiến độ toàn dự án. Mục tiêu của chúng tôi là tới tháng 10 năm nay có thể thông tuyến, dù theo hợp đồng tới hết tháng 12/2021 mới xong”, đại diện nhà thầu chia sẻ.

Thanh Hóa là một trong những địa phương có tuyến cao tốc Bắc – Nam phía Đông đi qua dài nhất (các đoạn Mai Sơn – QL45, QL45-Nghi Sơn, Nghi Sơn-Diễn Châu), tới nay cũng là 1 trong số ít địa phương có tỷ lệ giải phóng mặt bằng thấp dưới mức bình quân chung. Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Đức Trung, Phó Giám đốc Sở Giao thông Vận tải (GTVT) Thanh Hóa cho hay, tới nay địa phương đã giải phóng mặt bằng đạt 97%.

Phần vướng mắc chủ yếu do một số hộ dân yêu cầu thêm chế độ, chính sách ngoài khuôn khổ pháp luật, địa phương phải nhiều lần tuyên truyền, thuyết phục. Theo ông Trung, địa phương đã báo cáo các bộ, ngành xin gia hạn thời gian bàn giao, phần thi công còn vướng do chưa được bàn giao mặt bằng cũng chưa ảnh hưởng tiến độ thi công các dự án.

Theo Bộ GTVT, Thủ tướng đã chỉ đạo các địa phương phải cơ bản hoàn thành giải phóng MB cao tốc Bắc – Nam phía Đông trong năm 2020. Tuy nhiên, tới giữa tháng 2/2021, mặt bằng của tất cả 11 đoạn cao tốc Bắc – Nam đều gặp vướng mắc, mới bàn giao 624/652km (đạt 95,6%). Một số địa phương bàn giao chậm dưới mức bình quân chung gồm: Ninh Bình (mới đạt 79,2%), Thanh Hóa (94,9%), Nghệ An (92%); Khánh Hòa (91,5%).

Những địa phương mới hoàn thành 91/111 khu tái định cư (đạt 82%). Đặc biệt, phần di dời hạ tầng kỹ thuật đang rất chậm, đường điện, nước, viễn thông mới di dời đạt 30-38%. Lãnh đạo Bộ GTVT cho biết, bộ đã đặt lịch làm việc với lãnh đạo từng địa phương còn vướng mắc lớn về mặt bằng để tháo gỡ, đảm bảo hoàn thành giải phóng mặt bằng theo yêu cầu.

Gặp khó vì thiếu vật liệu

Để đẩy nhanh tiến độ cao tốc Bắc – Nam phía Đông ngay từ đầu năm, ngày 22/2, Bộ trưởng GTVT Nguyễn Văn Thể đã trực tiếp kiểm tra hiện trường thi công đoạn Cao Bồ – Mai Sơn và Mai Sơn – QL45. Trước đó, trong tuần đầu sau Tết, các thứ trưởng của Bộ GTVT cũng làm việc với Ninh Bình, Nghệ An, Quảng Trị, Thừa Thiên – Huế… để giải quyết vướng mắc về mặt bằng và thiếu vật liệu thi công. Tại những buổi làm việc trên, lãnh đạo tỉnh Ninh Bình, Thanh Hóa cam kết với Bộ GTVT sẽ bàn giao phần mặt bằng còn lại trong tháng 3 tới.

Lãnh đạo tỉnh Thừa Thiên – Huế cam kết có biện pháp bảo vệ nhà thầu thi công những đoạn còn vướng mắc về mặt bằng… Lãnh đạo Bộ GTVT đề nghị lãnh đạo các địa phương khẩn trương phê duyệt, cấp phép khai thác mỏ vật liệu để phục vụ thi công.

Ngoài mặt bằng, một trong những vấn đề hầu hết nhà thầu thi công dự án cao tốc Bắc – Nam phía Đông đều gặp phải là thiếu vật liệu san lấp nền (chủ yếu với đất). Cụ thể như đoạn cao tốc Cam Lộ – La Sơn (qua Quảng Trị, Huế). Hiện tại, vật liệu đất đắp còn thiếu khoảng 1,6 triệu m3; đoạn Vĩnh Hảo – Phan Thiết có 17 mỏ đất nhưng sản lượng chưa đủ đáp ứng nhu cầu; đoạn Mai Sơn – QL45, Phan Thiết – Dâu Giây… cũng gặp cảnh tương tự. Thậm chí, đoạn Nghi Sơn – Diễn Châu dù được dự kiến tới tháng 5/2021 mới khởi công, nhưng còn thiếu gần 7 triệu m3 đất và 400 nghìn m3 đá dăm…

Một số nhà thầu phản ánh, do nhu cầu vật liệu làm cao tốc Bắc – Nam lớn, lại đồng loạt thi công, một số địa phương có hiện tượng chủ mỏ đất, đá lợi dụng tăng giá, gây khó khăn cho nhà thầu. Lãnh đạo nhiều địa phương đang rà soát lại mỏ đất, đá để thực hiện thủ tục phê duyệt, cấp phép và điều chỉnh mỏ vật liệu, mất nhiều thời gian, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng tới tiến độ và chất lượng dự án.

Nguồn: Lê Hữu Việt (Café Land)

Dưới đây là một số yếu tố để bạn đầu tư bđs thành công, theo thứ tự mức quan trọng giảm dần:

1. Thông tin:

Chúng ta đang sống trong thời đại 4.0 nên thông tin luôn quan trọng nhất. Trong chứng khoán, nếu bạn chỉ cần biết thông tin sớm hơn 1’ so với người khác là đã có thể quyết định sự thành công của giao dịch. Với BĐS thông tin có lẽ cũng là yếu tố quan trọng nhất.

Trước khi cầu Thời Đại Q2 được khởi công 2017, thị trường đất Thạnh Mỹ Lợi khá èo uột do phải đi qua đường Đồng Văn Cống nhiều xe container mới tới được, mặc dù vị trí khá tốt và ven sông. Trước khi thông tin cầu Thời Đại được công bố chính thức cho công chúng, một số người đã có thông tin nội bộ, tiến hành gom đất tại đó và kiếm được một khoản kha khá.

Việc mở sân bay luôn phải được sự đồng ý của bộ Quốc Phòng do liên quan tới yếu tố an ninh. Trước khi sân bay Long Thành được công bố chính thức, một số người trong quân đội đã biết trước, âm thầm gom đất có vị trí đắc địa và bây giờ giá đã tăng hàng chục lần.

Có một số nơi đất đã qui hoạch làm đường và sẽ bị lấy đi, nhưng đột nhiên một số đầu nậu gom đất với giá rẻ, vì dân có đất nghĩ đằng nào cũng bị qui hoạch, bán đi thu được chút tiền là tốt rồi. Tuy nhiên sau đó 2 tháng công bố chính thức khởi công đường, giá đền bù cao gấp đôi giá mà giao dịch trước đó và các đầu nậu thu được khoản lời kha khá trong thời gian ngắn

Có hai yếu tố quan trọng làm tăng giá BĐS liên quan tới thông tin:

Việc công bố dự án lớn nào đó, ví dụ Hà Nội đang xem xét mở sân bay thứ hai tại phía Nam, nếu nó được công bố chính thức, với vị trí cụ thể, chắc chắn giá đất xung quanh đó sẽ tăng lên, bất kể là khi nào mới xây.

Những dự án lớn kể từ khi công bố tới khi tiến khởi công là một chặng đường khá dài, do đó thời điểm bắt đầu khởi công cũng rất quan trọng. Hãy thử tưởng tượng nếu bạn biết là cầu Cần Giờ, cầu Cát Lái sẽ được khởi công ngày nào và âm thầm mua đất tại đó trước vài tháng, khả năng sinh lời sẽ rất tốt

Ai cũng biết thông tin là rất quan trọng nhưng rất ít người được tiếp cận thông tin sớm. Thông thường khi dự án được công bố chính thức ra công chúng, các cá mập, đầu nậu đã thu gom hết rồi, nhà đầu tư đơn lẻ trở thành “trâu chậm uống nước đục”. Trong đầu tư BĐS có câu: hãy mua khi đàn là rumor, và hãy bán khi thông tin được công bố chính thức, đó thường là cách làm của các cá mập, thông báo chính thức chỉ là để cho cư dân bình thường, lúc đó có sóng, giá lên cao và là thời điểm để các cá mập ra hàng. Vậy bạn muốn mua vào trước khi có sóng hay là lúc đỉnh sóng vậy?

Vậy bạn có thể tiếp cận thông tin qua các kênh nào?

• Một số người có quan hệ, kênh đặc biệt, có thể tiếp cận nguồn thông tin rất sớm, thậm chí trước khi các văn bản được ký chính thức. Đại đa số chúng ta không tiếp cận được nguồn thông tin này.
• Nếu không thể tiếp cận nguồn trên thì hãy tham gia nhiều các group BĐS trên FB, đây là nguồn thông tin cũng rất có giá trị. Nhiều dự án được ký kết phê duyệt, có thời gian khởi công rõ ràng nhưng chưa công bố chính thức trên báo trí thường được trao đổi, thảo luận trong các group FB này, nếu bạn nắm bắt được sớm cũng có thể đầu tư khá tốt.

Nguồn cuối cùng là công bố báo chí chính thức, lúc đó toàn dân đã được biết, những người chỉ biết thông tin qua kênh này thường là “trâu chậm”

2. Kiến thức, kinh nghiệm

Có thông tin sớm không cần kiến thức đầu tư cũng vẫn thắng, chỉ cần mua sớm trước khi dự án công bố 1-2 tháng kiểu gì cũng lời, không cần phải nghiên cứu, phân tích, suy nghẫm cho mệt. Nhưng nếu bạn không có thông tin sớm (đại đa số chúng ta thuộc về số này) thì yếu tố này trở nên rất quan trọng. Kiến thức rất đa dạng:

• Hiểu về từng loại hình bđs (căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự, condotel…)
• Hiều về kiến thức vĩ mô: dự đoán phát triển kinh tế trong năm tới, tình hình phát triển du lịch (đầu tư bđs du lịch: Nha Trang, Phú Quốc, Sa Pa, Đà Lạt…), xuất nhập khẩu (đầu tư các khu gần cảng biển (Long An, Phú Mỹ, Bắc Vân Phong…), phát triển công nghiệp (đầu tư các khu công nghiệp: Trảng Bom, Bình Dương, Thái Nguyên, Bắc Giang…)…
• Hiểu kỹ về các bước trong giao dịch, quy định pháp lý: đặt cọc, công chứng, thuế, làm sao để tránh các vấn đề tranh chấp.
• Với đất nền, BĐS nông nghiệp: hiểu rõ các hình thức khác nhau: đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất rừng, đất trồng lúa, điều kiện để được lên thổ, điều kiện để tách thửa…
• Thời hạn sở hữu đất, sở hữu lâu dài khác sở hữu 50 năm (officetel, condotel, đất nông nghiệp) như thế nào, điều kiện để được ra hạn khi hết hạn…
• Kiến thức phân tích về tài chính, tính lợi nhuận ra sao, có nên vay ngân hàng không, tỷ lệ vay như thế nào…
• Hiểu cách bán hàng của chủ đầu tư, hiểu rõ các cam kết của chủ đầu tư nghĩa là gì, đó là miếng ngon hay là miếng mồi ngon, …
• Với chung cư nên hiểu rõ các giai đoạn tăng giảm giá của chung cư

Nói chung kiến thức rất nhiều, rất đa dạng, việc tham gia các group FB về BĐS cũng là một cách để học hỏi các kiến thức này. Kiến thức trong đầu tư BĐS rất quan trọng, có lẽ còn quan trọng hơn cả tài chính. Nếu bạn không có kiến thức mà đi đầu tư sẽ có thể phải trả giá, có thể là các bài học đắt giá. Vậy bạn muốn có kiến thức hãy đi đầu tư hay là dùng tiền đi đầu tư để tích lũy kiến thức (qua các bài học đắt giá)?

3. Tài chính

Người ta thường nói đây là yếu tố đầu tiên (tiền đâu), nhưng trong bđs có lẽ đây không phải là yếu tố quan trọng nhất.

Nếu bạn có thông tin, có kiến thức vững chắc thì bạn có thể tự tin đi vay ngân hàng, đi huy động vốn bạn bè để đầu tư, do đó có thể tham gia đầu tư BĐS chỉ với một số vốn nhất định.

Còn nếu bạn có tài chính tốt nhưng không có thông tin, có kiến thức có lẽ bạn cũng không dám đầu tư, gửi ngân hàng, hoặc có thể thua lỗ khi đầu tư vào kỳ nghỉ dưỡng (alma), condotel…

Mặc dù không quan trọng bằng thông tin và kiến thức nhưng tài chính cũng rất quan trọng trong bđs, rất ít người có thể “tay không bắt giặc” trong lĩnh vực này. Chỉ cần vài triệu là bạn đã tham gia thị trường chững khoán, nhưng để tham gia thị trường BĐS bạn cần tối thiểu vài trăm triệu, nếu tham gia sâu hơn thì bạn có thể cần tới nhiều tỷ, thậm chí có nhiều cá mập bỏ vào lĩnh vực này tới hàng trăm tỷ.

Nếu không có tài chính thì nhiều khi bạn thấy cơ hội tốt trôi qua trước mắt mình mà không có gì nắm bắt được. Nhiều người có tài chính tốt đầu tư theo kiểu săn hàng ngộp, có thể dễ dàng kiếm được những món hời rẻ hơn thị trường tới 10% hoặc hơn, để đó 1-2 tháng rồi bán lại với giá tốt hơn, kiếm 10-20% trong một khoảng thời gian ngắn.

Người có tài chính hạn chế có thể tham khảo vay vốn ngân hàng, hiện nay lãi suất đi vay ngân hàng giảm hơn trước khá nhiều, có nơi cho vay chỉ với 8-9%/năm. Chỉ cần khoản đầu tư của bạn sinh lời lớn hơn 15%/năm thì khoản đi vay của bạn đã có lãi rồi. Tuy nhiên đi vay cũng có rủi ro, cân nhắc chỉ vay với mức nhất định tránh rủi ro mất thanh khoản cá nhân.

Với tài chính eo hẹp bạn còn có thể dùng các đòn bẩy tài chính bằng việc tham gia các dự án thanh toán tiền theo tiến độ. Gần đây một số người mua dự án GS, mới chỉ đóng khoảng 3 tỷ mà tiền lời đã lên tới 4-5 tỷ trong một thời gian ngắn, quả là mức siêu lợi nhuận. Tuy nhiên việc sử dụng đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi và bạn cũng có thể phải trả giá khá đắt. One Verandah của Mapple Tree khi mở bán giữa 2018 với giá khá đắt nhưng chỉ phải thanh toán 25% cho tới khi nhận nhà, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính tại dự án này đã phải trả giá đắt khi phải cắt lỗ tới hàng trăm triệu.

4. May mắn

Vâng, trong đầu tư không thể thiếu yếu tố may mắn. Kể cả những nhà đầu tư bđs có rất nhiều kiến thức, kinh nghiệm nhưng vẫn có trường hợp ra vào không hợp lý, dẫn tới thua lỗ.

Việc tăng giá nhanh tại khu Đông trong thời gian gần đây do việc thành lập TP Thủ Đức làm nhiều người bất ngờ. Những ai mua trước đó thì mừng vui, còn những người bán ngay trước đó thì thấy xót xa. Mình có biết một nhà đầu tư cũng có rất nhiều kinh nghiệm, bán khá nhiều bđs tại khu Đông ngay trước thời điểm công bố, sau đó 1 tháng giá tăng lên thêm vài tỷ.

Nhiều người mua đất ở Q9 trước kia giá rất rẻ, đột nhiên Vin về triển khai Grand Park kéo giá cả khu vực tăng lên, đặc biệt có những người mua mặt đường Nguyễn Xiển trước kia giá chỉ 10tr, nhờ Grand Park giá đã lên tới 100tr/m2.

Đầu xuân mới, chúc cả nhà có thông tin, có kiến thức, có tài chính để đầu tư BĐS thành công, và cuối cùng, có thêm một chút may mắn nữa.

Nguồn: Thái Hòa